{"id":473,"date":"2024-12-01T15:36:06","date_gmt":"2024-12-01T14:36:06","guid":{"rendered":"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/?p=473"},"modified":"2024-12-05T12:55:51","modified_gmt":"2024-12-05T11:55:51","slug":"resume-les-secrets-de-limmobilier-charles-morgan","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/resume-les-secrets-de-limmobilier-charles-morgan\/","title":{"rendered":"R\u00e9sum\u00e9 : Les secrets de l&rsquo;immobilier &#8211; Charles Morgan"},"content":{"rendered":"<p><a href=\"https:\/\/www.amazon.fr\/gp\/product\/2960168208\/ref=as_li_tl?ie=UTF8&amp;camp=1642&amp;creative=6746&amp;creativeASIN=2960168208&amp;linkCode=as2&amp;tag=mistfanj-21&amp;linkId=96e139780ae1307a025059fc7ced65ad\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-477 size-medium\" src=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/couverture-Les-secrets-de-limmobilier-Charles-Morgan-200x300.jpg\" alt=\"\" width=\"200\" height=\"300\" srcset=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/couverture-Les-secrets-de-limmobilier-Charles-Morgan-200x300.jpg 200w, https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/couverture-Les-secrets-de-limmobilier-Charles-Morgan.jpg 333w\" sizes=\"(max-width: 200px) 100vw, 200px\" \/><\/a>Charles Morgan est psychologue et un investisseur priv\u00e9 aguerri. Il poss\u00e8de un blog sur la libert\u00e9 financi\u00e8re. Dans son livre, <a href=\"https:\/\/www.amazon.fr\/gp\/product\/2960168208\/ref=as_li_tl?ie=UTF8&amp;camp=1642&amp;creative=6746&amp;creativeASIN=2960168208&amp;linkCode=as2&amp;tag=mistfanj-21&amp;linkId=96e139780ae1307a025059fc7ced65ad\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Les secrets de l&rsquo;immobilier<\/a>, il partage ses connaissances pour investir dans l\u2019immobilier. Il pr\u00e9sente des m\u00e9thodes et des outils utilisables durant les grandes \u00e9tapes du processus d\u2019investissement immobilier.<\/p>\n<p>Le livre se compose de 8 chapitres\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>Chapitre 1 : Comprendre les principes de base sur l\u2019investissement immobilier<\/li>\n<li>Chapitre 2 : Financer l&rsquo;achat de bien immobilier<\/li>\n<li>Chapitre 3 : Trouver et reconna\u00eetre les bonnes affaires<\/li>\n<li>Chapitres 4 et 5 : Conna\u00eetre les 2 grandes strat\u00e9gies immobili\u00e8res (mise en location \/ revente)<\/li>\n<li>Chapitre 6 : N\u00e9gocier, faire une offre et acheter<\/li>\n<li>Chapitre 7 : D\u00e9buter quand on est pauvre (base de la gestion des finances personnelles, les principes du succ\u00e8s)<\/li>\n<li>Chapitre 8 : Le plan pour acheter en 8 semaines.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_83 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Table of Contents<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Toggle Table of Content\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/resume-les-secrets-de-limmobilier-charles-morgan\/#Video\" >Vid\u00e9o<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/resume-les-secrets-de-limmobilier-charles-morgan\/#Version_audio\" >Version audio<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/resume-les-secrets-de-limmobilier-charles-morgan\/#Fiches_de_lecture\" >Fiches de lecture<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/resume-les-secrets-de-limmobilier-charles-morgan\/#Resume_Les_secrets_de_limmobilier\" >R\u00e9sum\u00e9 : Les secrets de l'immobilier<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/resume-les-secrets-de-limmobilier-charles-morgan\/#Chapitre_1_Pourquoi_investir_dans_limmobilier\" >Chapitre 1\u00a0: Pourquoi investir dans l\u2019immobilier ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/resume-les-secrets-de-limmobilier-charles-morgan\/#Chapitre_2_Financer_lachat_des_biens_immobiliers\" >Chapitre 2\u00a0: Financer l\u2019achat des biens immobiliers<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-7\" href=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/resume-les-secrets-de-limmobilier-charles-morgan\/#Chapitre_3_Trouver_et_reconnaitre_les_bonnes_affaires\" >Chapitre 3\u00a0: Trouver et reconna\u00eetre les bonnes affaires<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-8\" href=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/resume-les-secrets-de-limmobilier-charles-morgan\/#Chapitre_4_Acheter_pour_conserver_et_louer\" >Chapitre 4\u00a0: Acheter pour conserver et louer<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-9\" href=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/resume-les-secrets-de-limmobilier-charles-morgan\/#Chapitre_5_Acheter_pour_revendre\" >Chapitre 5\u00a0: Acheter pour revendre<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-10\" href=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/resume-les-secrets-de-limmobilier-charles-morgan\/#Chapitre_6_Negocier_faire_une_offre_et_acheter\" >Chapitre 6\u00a0: N\u00e9gocier, faire une offre et acheter<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-11\" href=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/resume-les-secrets-de-limmobilier-charles-morgan\/#Chapitre_7_Comment_debuter_quand_on_est_pauvre\" >Chapitre 7\u00a0: Comment d\u00e9buter quand on est pauvre<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-12\" href=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/resume-les-secrets-de-limmobilier-charles-morgan\/#Chapitre_8_Un_plan_pour_demarrer_en_8_semaines\" >Chapitre 8\u00a0: Un plan pour d\u00e9marrer en 8 semaines<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-13\" href=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/resume-les-secrets-de-limmobilier-charles-morgan\/#Fiches_de_lecture-2\" >Fiches de lecture<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Video\"><\/span><strong>Vid\u00e9o<\/strong><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>1\u00e8re partie :<\/p>\n<p><iframe title=\"R\u00e9sum\u00e9 : Les secrets de l&#039;immobilier - Charles Morgan (1\/2)\" width=\"525\" height=\"295\" data-src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/zr6FpoIOU-4?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; 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class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Premi\u00e8re partie :<\/p>\n<p><iframe title=\"Spotify Embed: P04 - R\u00e9sum\u00e9 : Les secrets de l&amp;apos;immobilier - Charles Morgan (1\u00e8re partie)\" style=\"border-radius: 12px\" width=\"100%\" height=\"152\" frameborder=\"0\" allowfullscreen allow=\"autoplay; clipboard-write; encrypted-media; fullscreen; picture-in-picture\" data-src=\"https:\/\/open.spotify.com\/embed\/episode\/4ZQkKm1w3ukjLoCtsZRxqb?utm_source=oembed\" src=\"data:image\/svg+xml;base64,PHN2ZyB3aWR0aD0iMSIgaGVpZ2h0PSIxIiB4bWxucz0iaHR0cDovL3d3dy53My5vcmcvMjAwMC9zdmciPjwvc3ZnPg==\" class=\"lazyload\" data-load-mode=\"1\"><\/iframe><\/p>\n<p>Deuxi\u00e8me partie :<\/p>\n<p><iframe title=\"Spotify Embed: P04 - R\u00e9sum\u00e9 : Les secrets de l&amp;apos;immobilier - Charles Morgan (2\u00e8me partie)\" style=\"border-radius: 12px\" width=\"100%\" height=\"152\" frameborder=\"0\" allowfullscreen allow=\"autoplay; clipboard-write; encrypted-media; fullscreen; 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<\/strong>On peut emprunter de l\u2019argent et autofinancer le bien gr\u00e2ce aux loyers engendr\u00e9s.<\/li>\n<li><strong>La s\u00e9curit\u00e9 du capital investi<\/strong>. L\u2019immobilier est une chose mat\u00e9rielle et tangible qu\u2019il est possible d\u2019assurer contre les risques.<\/li>\n<li><strong>La valeur des biens immobiliers augmente r\u00e9guli\u00e8rement, <\/strong>\u00a0car la population croit, les terrains disponibles sont limit\u00e9s, les prix des mat\u00e9riaux augmentent (mati\u00e8res premi\u00e8res et \u00e9nergies)<\/li>\n<li><strong>Cr\u00e9er de la richesse par ses actions. <\/strong>On peut am\u00e9liorer la valeur d\u2019un bien immobilier en le r\u00e9novant, en am\u00e9liorant sa gestion, en le divisant ou en changeant son affection\u2026<\/li>\n<li><strong>Se prot\u00e9ger de l\u2019inflation<\/strong><\/li>\n<li><strong>Payer moins d&rsquo;imp\u00f4ts<\/strong><\/li>\n<li><strong>Se constituer un patrimoine. <\/strong>Acheter de l\u2019immobilier permet de se constituer un capital progressivement. \u00c0 chaque remboursement du cr\u00e9dit, on acquiert une fraction de la valeur du bien. \u00c0 l\u2019inverse, les non-propri\u00e9taires perdent de l\u2019argent tous les mois.<\/li>\n<li><strong>D\u00e9velopper son ind\u00e9pendance financi\u00e8re<\/strong>, car il est possible de g\u00e9n\u00e9rer des revenus passifs.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Apr\u00e8s avoir expliqu\u00e9 les raisons qui font que l\u2019immobilier est un excellent investissement, Charles Morgan d\u00e9taille les grandes \u00e9tapes du processus d\u2019achat.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Chapitre_2_Financer_lachat_des_biens_immobiliers\"><\/span><em>Chapitre 2\u00a0: Financer l\u2019achat des biens immobiliers<\/em><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<h4>Organiser son financement<\/h4>\n<p>Le financement d\u2019un achat immobilier est fonction de 3 composantes :<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>ses objectifs<\/li>\n<li>sa capacit\u00e9 d\u2019emprunt<\/li>\n<li>la r\u00e9partition de ses sources de financements<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h5>Choisir un financement adapt\u00e9 \u00e0 ses objectifs<\/h5>\n<p>Dans un premier temps, il faut choisir une strat\u00e9gie d\u2019investissement adapt\u00e9e \u00e0 ses objectifs. Charles Morgan pr\u00e9sente 2 grandes strat\u00e9gies d\u2019investissement immobili\u00e8res :<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><strong>1\u00e8re strat\u00e9gie : Acheter pour conserver.\u00a0 <\/strong>L\u2019objectif est d\u2019autofinancer l\u2019achat d\u2019un bien et g\u00e9n\u00e9rer un flux de tr\u00e9sorerie positif gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019encaissement des loyers. Il s\u2019agit d\u2019un investissement \u00ab\u00a0long terme\u00a0\u00bb sur plus de 5 ans. Pour cette strat\u00e9gie, que nous d\u00e9taillerons plus tard, l\u2019auteur conseille de faire un emprunt \u00e0 taux fixe sur une longue p\u00e9riode pour ce type d\u2019investissement.<\/li>\n<li><strong>2\u00e8me strat\u00e9gie : Acheter pour revendre<\/strong>. L\u2019objectif est d\u2019acheter en dessous du prix du march\u00e9 et revendre le bien rapidement quitte \u00e0 le r\u00e9nover un peu. L\u2019horizon de placement varie de quelques mois \u00e0 quelques ann\u00e9es. Le financement de cette strat\u00e9gie repose sur un emprunt \u00e0 taux variable avec un levier maximal de rendement.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Peu importe la strat\u00e9gie choisie, il est indispensable de d\u00e9terminer sa capacit\u00e9 d\u2019emprunt avant d\u2019investir.<\/p>\n<h5>D\u00e9terminer sa capacit\u00e9 d\u2019emprunt<\/h5>\n<p>Les possibilit\u00e9s de financement d\u00e9pendent de la situation et des ressources de l\u2019emprunteur.<\/p>\n<h5>Identifier ses sources de financement<\/h5>\n<p>Il existe plusieurs sources de financement :<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>ses fonds propres (l\u2019argent que l\u2019on poss\u00e8de)<\/li>\n<li>un cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire (un cr\u00e9dit bancaire)<\/li>\n<li>un emprunt \u00e0 court terme (pr\u00eat \u00e0 des proches, une hypoth\u00e8que rechargeable, autre deuxi\u00e8me cr\u00e9dit \u00e0 la banque \u2026).<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h4>Les cr\u00e9dits hypoth\u00e9caires<\/h4>\n<p>Les cr\u00e9dits hypoth\u00e9caires sont les sources de financement les plus classiques. La banque pr\u00eate de l\u2019argent \u00e0 l\u2019investisseur pour qu\u2019il puisse financer l\u2019achat du bien. La banque se r\u00e9mun\u00e8re gr\u00e2ce aux int\u00e9r\u00eats du pr\u00eat et le bien achet\u00e9 fait office de garantie. C\u2019est-\u00e0-dire que si l\u2019emprunteur n\u2019est pas en mesure de rembourser le pr\u00eat alors la banque se saisit de la propri\u00e9t\u00e9 pour r\u00e9cup\u00e9rer son capital.<\/p>\n<h5>Les diff\u00e9rents types de pr\u00eats hypoth\u00e9caires<\/h5>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>Le pr\u00eat avec remboursement par mensualit\u00e9s constantes<\/li>\n<li>Le pr\u00eat avec remboursement constant en capital<\/li>\n<li>Le pr\u00eat \u00e0 terme fixe<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h5>Les taux d&rsquo;int\u00e9r\u00eat<\/h5>\n<p>Les taux d&rsquo;int\u00e9r\u00eat des banques d\u00e9pendent de plusieurs facteurs :<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>le taux d\u2019emprunt des pays sur les march\u00e9s financiers<\/li>\n<li>La variabilit\u00e9 du taux (taux fixe, taux variable). Les taux \u201cfixes\u201d sont plus \u00e9lev\u00e9s<\/li>\n<li>La quotit\u00e9 emprunt\u00e9e (quotit\u00e9 = rapport entre montant emprunt\u00e9 et valeur de l\u2019immeuble en garantie). Il s\u2019agit de la marge de s\u00e9curit\u00e9 qu\u2019\u00e0 la banque si elle doit r\u00e9cup\u00e9rer le bien<\/li>\n<li>La dur\u00e9e de l\u2019amortissement. Plus la dur\u00e9e du pr\u00eat est longue, plus les int\u00e9r\u00eats seront \u00e9lev\u00e9s. <em>G\u00e9n\u00e9ralement, les investisseurs immobiliers choisissent la dur\u00e9e la plus longue, car, m\u00eame si les taux sont plus \u00e9lev\u00e9s, le montant mensuel \u00e0 rembourser est plus faible. Cela permet de minimiser les liquidit\u00e9s et maximiser le cash flow.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h4>Quelques recommandations de prudence<\/h4>\n<p>Charles Morgan partage plusieurs recommandations pour financer son investissement.<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>Utiliser le levier financier que dans les limites que permet le cash-flow<\/li>\n<li>\u00catre certain d\u2019acheter un bien de qualit\u00e9 avant de contracter une dette<\/li>\n<li>Mettre en place une structure juridique ad\u00e9quate<\/li>\n<li>Avoir une r\u00e9serve financi\u00e8re au cas o\u00f9 les choses tourneraient mal<\/li>\n<li>Chercher le taux d&rsquo;int\u00e9r\u00eat le plus bas<\/li>\n<li>Am\u00e9liorer son immeuble afin d\u2019augmenter ses revenus locatifs<\/li>\n<li>Solidifier r\u00e9guli\u00e8rement sa situation<\/li>\n<li>R\u00e9duire son endettement quand le march\u00e9 immobilier est en haut du cycle<\/li>\n<li>Augmenter le levier financier juste apr\u00e8s que le march\u00e9 immobilier ait atteint son bas de cycle<\/li>\n<li>R\u00e9duire le risque avec l&rsquo;\u00e2ge<\/li>\n<li>METTRE DE L\u2019ORDRE DANS SES FINANCES PERSONNELLES AVANT UNE GRANDE D\u00c9PENSE<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Chapitre_3_Trouver_et_reconnaitre_les_bonnes_affaires\"><\/span><em>Chapitre 3\u00a0: Trouver et reconna\u00eetre les bonnes affaires<\/em><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<h4>Identifier ses crit\u00e8res d\u2019achat<\/h4>\n<p>Charles Morgan propose de tenir compte de 7 crit\u00e8res :<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>L\u2019emplacement.\n<ul>\n<li>Proximit\u00e9 des transports, des \u00e9coles, des commerces\u2026<\/li>\n<li>L&rsquo;accessibilit\u00e9 par rapport \u00e0 son lieu de r\u00e9sidence et son lieu de travail<\/li>\n<li>Le quartier ne doit pas \u00eatre situ\u00e9 dans une zone en d\u00e9clin de la ville<\/li>\n<li>L\u2019aspect du quartier (visuellement agr\u00e9able, espaces verts)<\/li>\n<li>Un niveau de criminalit\u00e9 bas<\/li>\n<li>Des ventes immobili\u00e8res soutenues<\/li>\n<li>Occup\u00e9s par la classe moyenne<\/li>\n<li>(vue sur l\u2019eau)<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li>Le type de bien immobilier\n<ul>\n<li>Maisons unifamiliales<\/li>\n<li>Appartements<\/li>\n<li>Immeubles<\/li>\n<li>Locaux commerciaux\u2026<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li>Les caract\u00e9ristiques du bien (nombre de chambre, surface, garage, jardin, balcon\u2026)<\/li>\n<li>La gamme de prix<\/li>\n<li>L\u2019\u00e9tat du bien et l\u2019ampleur des travaux (neuf, r\u00e9novation)<\/li>\n<li>Le profit minimum (si la strat\u00e9gie est d\u2019acheter pour revendre rapidement)<\/li>\n<li>Le cashflow minimum (si la strat\u00e9gie consiste \u00e0 acheter pour conserver et mettre en location)<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h4>Se renseigner sur le march\u00e9 immobilier local<\/h4>\n<p>Pour trouver de bonnes affaires, il est indispensable de se renseigner sur march\u00e9 immobilier local.<\/p>\n<p>Pour cela, il y a 2 options :<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>Suivre les avis de quelqu\u2019un qui connait le march\u00e9<\/li>\n<li>Devenir soi-m\u00eame un expert du march\u00e9 immobilier en faisant de nombreuses visites<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h5>Les cycles du march\u00e9 immobilier<\/h5>\n<p>Se renseigner sur le march\u00e9 immobilier c\u2019est aussi comprendre ses cycles.<\/p>\n<h4>Trouver de bonnes affaires correspondant \u00e0 ses crit\u00e8res<\/h4>\n<p>Une fois que l\u2019on conna\u00eet ses crit\u00e8res d\u2019achat et que l\u2019on s\u2019est renseign\u00e9 sur le march\u00e9 immobilier local, on peut alors chercher les bonnes affaires. Pour cela, Charles Morgan conseille :<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>Utiliser plusieurs canaux pour ses recherches\n<ul>\n<li>Internet\n<ul>\n<li>Les sites d\u2019annonces immobili\u00e8res<\/li>\n<li>Les sites des principaux journaux locaux<\/li>\n<li>Les sites des agences immobili\u00e8res<\/li>\n<li>Les sites des notaires ou des f\u00e9d\u00e9rations de notaires<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li>La presse imprim\u00e9e<\/li>\n<li>Les annonces de ventes par des particuliers<\/li>\n<li>Les annonces \u00ab\u00a0\u00e0 louer\u00a0\u00bb<\/li>\n<li>La prospection dans le quartier cible<\/li>\n<li>Les ventes publiques<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li>Visiter les propri\u00e9t\u00e9s et tenir un journal de recherche<\/li>\n<li>D\u00e9terminer le prix moyen au m\u00e8tre carr\u00e9 dans le march\u00e9 cibl\u00e9 afin de le comparer avec le prix des propri\u00e9t\u00e9s que l\u2019on visite. Pour calculer le prix moyen du march\u00e9 cibl\u00e9, il convient de calculer la moyenne du prix du m\u00e8tre carr\u00e9 d\u2019une dizaine de propri\u00e9t\u00e9s similaires \u00e0 celle que l\u2019on recherche.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Chapitre_4_Acheter_pour_conserver_et_louer\"><\/span><em>Chapitre 4\u00a0: Acheter pour conserver et louer<\/em><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Lorsque l\u2019on ach\u00e8te dans le but de conserver ou louer, il y a un principe central \u00e0 respecter :<\/p>\n<p><strong>G\u00c9N\u00c9RER UN CASHFLOW POSITIF (c\u2019est-\u00e0-dire un flux de tr\u00e9sorerie exc\u00e9dentaire) ! Les loyers mensuels per\u00e7us doivent \u00eatre sup\u00e9rieurs \u00e0 la somme des remboursements d\u2019emprunts et \u00e0 la somme de toutes les d\u00e9penses pay\u00e9es par le propri\u00e9taire (factures, taxes\u2026).<\/strong><\/p>\n<h4>Types de biens pour la mise en location<\/h4>\n<p>D\u2019apr\u00e8s l\u2019auteur, il existe une multitude de types de biens immobiliers adapt\u00e9s \u00e0 cette strat\u00e9gie d\u2019investissement locatif :<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>Les maisons unifamiliales (pas le plus adapt\u00e9)<\/li>\n<li>Les appartements<\/li>\n<li>Les garages et emplacements de parking<\/li>\n<li>Les locaux commerciaux, les bureaux et les b\u00e2timents industriels<\/li>\n<li>Les terrains nus<\/li>\n<li>Les immeubles \u00e0 plusieurs appartements (meilleurs investissements)\n<ul>\n<li>Prix de revient moindre au m\u00b2 et \u00e0 l\u2019unit\u00e9 locative<\/li>\n<li>Dispersion du risque<\/li>\n<li>\u00c9conomie d\u2019argent (achat notaire, frais de dossier, travaux r\u00e9novations, taxes fonci\u00e8res<\/li>\n<li>\u00c9conomie de temps<\/li>\n<li>Un march\u00e9 plus restreint<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>N\u00e9anmoins, le meilleur type de bien est un immeuble de rapport* d\u00e9j\u00e0 op\u00e9rationnel (qui ne n\u00e9cessite pas de travaux). *Un immeuble de rapport est une propri\u00e9t\u00e9 qui poss\u00e8de plusieurs unit\u00e9s locatives (ex : appartements).<\/p>\n<h4>Acheter un immeuble de rapport<\/h4>\n<p>L\u2019investissement dans un immeuble de rapport permet de diluer le risque. Dans le cas d\u2019un appartement simple,\u00a0 si le locataire ne paie pas le loyer ou si personne n\u2019occupe l\u2019appartement (=vacance locative),alors le propri\u00e9taire ne touche aucun revenu. Par contre, dans le cas d\u2019un immeuble de rapport, si un des locataires ne paie pas, l\u2019investisseur touche quand m\u00eame les loyers des autres occupants.<\/p>\n<h5>Financer l\u2019achat d\u2019un immeuble de rapport<\/h5>\n<p>Un immeuble de rapport co\u00fbte g\u00e9n\u00e9ralement plus cher qu\u2019un simple appartement. N\u00e9anmoins, il est possible d\u2019obtenir un emprunt plus cons\u00e9quent. En effet, les banquiers consid\u00e8rent les revenus locatifs comme un suppl\u00e9ment de revenu. Il est donc possible de r\u00e9aliser un emprunt suppl\u00e9mentaire correspondant \u00e0 75% revenus locatifs mensuels estim\u00e9s.<\/p>\n<h5>Analyser la valeur d\u2019un immeuble de rapport<\/h5>\n<p>Pour d\u00e9terminer si un immeuble de rapport est une bonne affaire, Charles Morgan sugg\u00e8re d\u2019estimer le potentiel de l\u2019immeuble en le comparant aux autres biens similaires dans le m\u00eame secteur. Concr\u00e8tement, il faut comparer le taux de capitalisation de l\u2019immeuble \u00e0 la moyenne des taux de capitalisation des immeubles similaires. Le taux de capitalisation correspond au r\u00e9sultat net d\u2019exploitation annuel ((revenus locatifs \u2013 les d\u00e9penses) divis\u00e9 par le prix de vente.<\/p>\n<p>Taux de capitalisation = r\u00e9sultat net d\u2019exploitation annuel ((revenus locatifs \u2013 les d\u00e9penses) \/ prix de vente<\/p>\n<h5>V\u00e9rifier que le cashflow est positif<\/h5>\n<p>Un des points essentiels dans cette strat\u00e9gie d\u2019investissement est qu\u2019il est indispensable de s\u2019assurer que le cashflow soit positif. Pour ce faire il faut calculer les revenus locatifs mensuels, y soustraire les d\u00e9penses (mensuelles) et les remboursements des dettes.<\/p>\n<p>Cashflow = revenus locatifs \u2013 d\u00e9penses \u2013 remboursements des dettes<\/p>\n<p><u>Les revenus locatifs<\/u><\/p>\n<p>Les revenus locatifs correspondent au montant du\/des loyer(s) (vacances locatives comprises).<\/p>\n<p><u>Les d\u00e9penses de fonctionnement<\/u><\/p>\n<p>Elles correspondent \u00e0 tous les \u00e9l\u00e9ments que doit payer le locataire :<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>Les frais \u00e0 la charge du propri\u00e9taire<\/li>\n<li>Les fournitures (l\u2019eau, le chauffage, l\u2019\u00e9lectricit\u00e9)<\/li>\n<li>Les assurances (assurance contre le vide locatif, incendie\u2026)<\/li>\n<li>Les taxes et imp\u00f4ts (Taxes fonci\u00e8res, imp\u00f4ts sur le revenu sur les loyers)<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p><u>Les remboursements des dettes\u00a0<\/u><\/p>\n<p>Les remboursements des dettes correspondent au montant des mensualit\u00e9s de l\u2019emprunt.<\/p>\n<p>On peut noter que la strat\u00e9gie de financement influence directement sur le cashflow. Par exemple, plus la dur\u00e9e d\u2019emprunt est courte, plus les mensualit\u00e9s seront \u00e9lev\u00e9es et plus il sera difficile d\u2019avoir un cashflow positif.<\/p>\n<h4>Attirer et garder de bons locataires<\/h4>\n<p>Du fait que l\u2019investissement locatif consiste \u00e0 autofinancer un bien gr\u00e2ce aux loyers, il est primordial de trouver de bons locataires pour assurer des revenus r\u00e9guliers et \u00e9viter les vacances locatives. L\u2019auteur partage 4 recommandations :<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>Prendre le temps de s\u00e9lectionner les locataires<\/li>\n<li>Avoir un contrat de location en b\u00e9ton<\/li>\n<li>R\u00e9agir rapidement pour faire les r\u00e9parations pour \u00e9viter de d\u00e9grader la relation et \u00e9viter que le probl\u00e8me s\u2019aggrave<\/li>\n<li>V\u00e9rifier r\u00e9guli\u00e8rement ses comptes pour r\u00e9agir rapidement si les loyers ne sont pas pay\u00e9s.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Chapitre_5_Acheter_pour_revendre\"><\/span><em>Chapitre 5\u00a0: Acheter pour revendre<\/em><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>La strat\u00e9gie consiste \u00e0 acheter un bien \u00e0 un prix en dessous du prix du march\u00e9 et le revendre le plus rapidement possible. Pour l\u2019auteur, le point clef est de conna\u00eetre le prix de revente avant d\u2019acheter.<\/p>\n<h4>Analyser les propri\u00e9t\u00e9s<\/h4>\n<p>La m\u00e9thodologie que propose Charles Morgan consiste \u00e0 <strong>d\u00e9terminer le prix de l\u2019acheteur et d\u2019y soustraire la somme de tous les co\u00fbts et profits d\u00e9sir\u00e9s afin de d\u00e9terminer le prix d\u2019achat maximum.<\/strong><\/p>\n<h5>1 &#8211; D\u00e9terminer la Valeur Apr\u00e8s R\u00e9novation (VAR)<\/h5>\n<p>Premi\u00e8rement, il faut d\u00e9terminer le prix moyen du secteur en faisant la moyenne des prix d\u2019une dizaine de propri\u00e9t\u00e9s comparables.<\/p>\n<h5>2 &#8211; Estimer le co\u00fbt des travaux de r\u00e9novation<\/h5>\n<p>Pour estimer le co\u00fbt des travaux, on peut faire \u00e9tablir des devis par plusieurs entrepreneurs.<\/p>\n<p><strong><u>D\u00e9terminer les travaux \u00e0 effectuer<\/u><\/strong><\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>Les r\u00e9parations n\u00e9cessaires\n<ul>\n<li>S\u00e9curiser la maison<\/li>\n<li>Nettoyer \u00e0 fond<\/li>\n<li>R\u00e9parer tout ce qui est cass\u00e9 (vitres, portes\u2026)<\/li>\n<li>Remettre en \u00e9tat de fonctionnement<\/li>\n<li>R\u00e9parer les accidents et leurs cons\u00e9quences<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li>Attention aux probl\u00e8mes de structure\n<ul>\n<li>Y a-t-il des fissures sur les murs<\/li>\n<li>Est-ce que la maison penche<\/li>\n<li>Est-ce que toutes les portes et les fen\u00eatres s\u2019ouvrent librement\u00a0?<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li>Les r\u00e9novations esth\u00e9tiques (peintures, rev\u00eatements, salle de bain, cuisine).<\/li>\n<li>Les transformations possibles\n<ul>\n<li>Ouvrir les espaces<\/li>\n<li>R\u00e9duire des espaces et cr\u00e9er des pi\u00e8ces suppl\u00e9mentaires<\/li>\n<li>Ajouter des \u00e9quipements<\/li>\n<li>Convertir des espaces<\/li>\n<li>Am\u00e9liorer l\u2019isolation acoustique<\/li>\n<li>Cr\u00e9er une vue<\/li>\n<li>\u00c9liminer une vilaine vue<\/li>\n<li>Am\u00e9liorer la luminosit\u00e9<\/li>\n<li>Ajouter une nouvelle surface<\/li>\n<li>Am\u00e9liorer les performances \u00e9nerg\u00e9tiques<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h5>3 &#8211; D\u00e9terminer les frais d\u2019achat, de garde et de vente<\/h5>\n<p>Les frais d\u2019achat correspondent aux frais de notaire. Les frais de garde correspondent aux fournitures telles que l\u2019eau, l&rsquo;\u00e9lectricit\u00e9, les assurances&#8230; Les frais de vente sont les taxes \u00e0 charge du vendeur, les obligations l\u00e9gales (certificats de performance \u00e9nerg\u00e9tique), les commissions de l\u2019agent immobilier et les frais de publicit\u00e9.<\/p>\n<h5>4 &#8211; D\u00e9terminer le co\u00fbt de financement<\/h5>\n<p>Le co\u00fbt du financement est fonction du montant, du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat et de la dur\u00e9e du pr\u00eat. Pour un investissement bas\u00e9 sur la revente, l\u2019id\u00e9al\u00a0est de faire un emprunt \u00e0 terme fixe afin de rembourser le pr\u00eat une fois que l\u2019on vend.<\/p>\n<h5>5 &#8211; D\u00e9terminer le profit minimum<\/h5>\n<p>Il s\u2019agit de d\u00e9finir la plus value minimale que l\u2019on souhaite obtenir \u00e0 la fin de l\u2019op\u00e9ration en prenant en compte les taxes et imp\u00f4ts sur les b\u00e9n\u00e9fices.<\/p>\n<h5>6 &#8211; D\u00e9terminer le prix d\u2019achat maximum<\/h5>\n<p>Il s\u2019agit de soustraire \u00e0 la valeur apr\u00e8s r\u00e9novation :<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>le co\u00fbt des travaux<\/li>\n<li>les frais d\u2019achat, de garde et de vente<\/li>\n<li>le co\u00fbt de financement<\/li>\n<li>le profit minimum<\/li>\n<li>les taxes et imp\u00f4ts<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si apr\u00e8s analyse, le prix de vente d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 est inf\u00e9rieur ou \u00e9gal au prix d\u2019achat maximum calcul\u00e9 alors il y a de grandes chances pour que l\u2019investissement soit profitable.<\/p>\n<h4>R\u00e9nover<\/h4>\n<p>La strat\u00e9gie de revente n\u00e9cessite g\u00e9n\u00e9ralement de r\u00e9nover la propri\u00e9t\u00e9 avant de la revendre. L\u2019auteur d\u00e9gage quelques principes :<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>planifier les travaux longtemps \u00e0 l\u2019avance (avant la date de signature de l\u2019acte d\u2019achat)<\/li>\n<li>faire appel \u00e0 un entrepreneur g\u00e9n\u00e9ral pour faire \u00e9tablir un devis \u00e9ventuellement pour r\u00e9aliser les travaux si c\u2019est la premi\u00e8re op\u00e9ration<\/li>\n<li>Agir en accord avec les r\u00e9glementations<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h4>Vendre avec profit<\/h4>\n<p>Charles Morgan partage plusieurs conseils pour vendre avec profit :<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>Pr\u00e9voir la vente avant d\u2019acheter<\/li>\n<li>S\u2019int\u00e9resser aux types de biens que les gens recherchent<\/li>\n<li>Apprendre \u00e0 vendre un bien immobilier\n<ul>\n<li>Conna\u00eetre les arguments de vente et des astuces de n\u00e9gociation. Faire une liste de tous les aspects positifs du bien\u00a0 susceptibles d&rsquo;attirer les acheteurs avant de diffuser l\u2019annonce<\/li>\n<li>Anticiper les critiques \u00e9ventuelles<\/li>\n<li>Faire remarquer les possibilit\u00e9s de transformation<\/li>\n<li>Faire jouer la concurrence entre les acheteurs (regrouper plusieurs visites le m\u00eame jour)<\/li>\n<li>\u00c9tablir une fiche d\u2019information (sur le bien)<\/li>\n<li>Faire r\u00e9ceptionner les offres d\u2019achat par votre notaire<\/li>\n<li>ne pas signer trop vite<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li>Ma\u00eetriser le staging (=l\u2019art de bien pr\u00e9senter une propri\u00e9t\u00e9)\n<ul>\n<li>Nettoyer et ranger le logement<\/li>\n<li>R\u00e9parer les petits d\u00e9fauts ou d\u00e9gradations<\/li>\n<li>D\u00e9personnaliser l\u2019endroit<\/li>\n<li>Harmoniser le bien<\/li>\n<li>Enlever les meubles<\/li>\n<li>Ajouter des \u00e9l\u00e9ments de d\u00e9coration<\/li>\n<li>Enlever et remplacer les objets non inclus dans la vente<\/li>\n<li>\u00c9liminer les traces des animaux domestiques<\/li>\n<li>Faire l\u2019entretien du jardin<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li>Chercher des biens immobiliers qui n\u00e9cessitent peu de d\u00e9penses pour les rendre pr\u00eats \u00e0 vendre<\/li>\n<li>Avoir un plan B<\/li>\n<li>Chercher les propri\u00e9taires motiv\u00e9s<\/li>\n<li>Ne pas \u00eatre trop avide<\/li>\n<li>Garder une r\u00e9serve d\u2019argent<\/li>\n<li>\u00catre pr\u00e9par\u00e9 \u00e0 l\u2019impr\u00e9visible<\/li>\n<li>Se constituer un r\u00e9seau d\u2019experts<\/li>\n<li>Estimer le plus pr\u00e9cis\u00e9ment possible le co\u00fbt des travaux<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Chapitre_6_Negocier_faire_une_offre_et_acheter\"><\/span><em>Chapitre 6\u00a0: N\u00e9gocier, faire une offre et acheter<\/em><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<h4>Le processus d&rsquo;achat<\/h4>\n<p>Le processus d\u2019achat d\u2019un bien immobilier se compose de 3 \u00e9tapes :<\/p>\n<ol>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ol>\n<li>L\u2019offre d\u2019achat. Il s\u2019agit d\u2019un accord \u00e9crit sur le prix.<\/li>\n<li>Compromis de vente. c\u2019est la signature d\u2019un avant-contrat et le versement d\u2019un acompte<\/li>\n<li>Signature de l\u2019acte d\u00e9finitif devant un notaire qui correspond au paiement du solde et remise des clefs.<\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n<\/ol>\n<h4>Faire une offre d\u2019achat<\/h4>\n<p>Charles Morgan partage 3 points d\u2019attention lorsqu\u2019on fait une offre d\u2019achat :<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>S\u2019assurer que l\u2019on est pr\u00eat. C\u2019est \u00e0 dire :<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>avoir rencontr\u00e9 le notaire<\/li>\n<li>\u00eatre certain de pouvoir financer l\u2019achat<\/li>\n<li>rencontrer un banquier ou organisme de cr\u00e9dit pour obtenir une simulation de pr\u00eat<\/li>\n<li>\u00eatre certain du co\u00fbt des travaux<\/li>\n<li>\u00eatre certain de la qualit\u00e9\u00a0 du b\u00e2timent quitte \u00e0 le faire expertiser<\/li>\n<li>\u00eatre s\u00fbr de ses calculs<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>Faire une offre que le vendeur consid\u00e9rera.\n<ul>\n<li>Laisser une petite marge de man\u0153uvre de 5 \u00e0 10% du prix maximum<\/li>\n<li>Faire une offre ferme<\/li>\n<li>Faire une offre tr\u00e8s basse (si l\u2019on n\u2019est pas press\u00e9)<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li>Se m\u00e9nager une porte de sortie en se couvrant avec des clauses suspensives.\n<ul>\n<li>L\u2019achat est conditionn\u00e9 \u00e0 l\u2019acceptation du cr\u00e9dit par la banque de l\u2019acqu\u00e9reur.<\/li>\n<li>L\u2019achat est conditionn\u00e9 au rapport positif de l\u2019expert immobilier sur la qualit\u00e9 de la construction<\/li>\n<li>La propri\u00e9t\u00e9 doit \u00eatre expertis\u00e9e pour un prix \u00e9gal ou sup\u00e9rieur au prix de vente<\/li>\n<li>Le contrat doit \u00eatre approuv\u00e9 par le notaire de l\u2019acheteur<\/li>\n<li>Le contrat est conditionn\u00e9 aux r\u00e9parations effectu\u00e9es par le vendeur avant l\u2019acte d\u00e9finitif de vente<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p><em>Attention \u00e0 ne jamais signer un contrat stipulant qu\u2019en cas de non-obtention du pr\u00eat, c\u2019est le courtier ou l\u2019agent immobilier du vendeur qui se chargera de le trouver.<\/em><\/p>\n<h4>L\u2019art de n\u00e9gocier<\/h4>\n<h5>2 principes de n\u00e9gociation<\/h5>\n<p>Il y a principalement 2 grands enjeux lors d\u2019une n\u00e9gociation :<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><strong>Masquer ses \u00e9motions.<\/strong> Lorsqu\u2019on effectue des visites on ne doit pas laisser para\u00eetre que l\u2019on est int\u00e9ress\u00e9. Cela pourrait inciter le vendeur \u00e0 hausser ses prix ou ne pas n\u00e9gocier.<\/li>\n<li><strong>Rechercher les motivations du vendeur.<\/strong> Par exemple, si l\u2019on d\u00e9tecte que le vendeur est press\u00e9 de vendre, on peut supposer qu\u2019il a plus de chance d\u2019accepter nos conditions sans n\u00e9gocier. Bien s\u00fbr, le vendeur a aussi tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 masquer ses \u00e9motions. Durant la visite, il peut \u00eatre int\u00e9ressant d\u2019essayer de savoir si :<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>Le vendeur a-t-il d\u00e9j\u00e0 achet\u00e9 une autre maison ou appartement ?<\/li>\n<li>Depuis combien de temps\u00a0 le vendeur poss\u00e8de-t-il le bien\u00a0?<\/li>\n<li>Quelqu\u2019un a-t-il d\u00e9j\u00e0 fait une autre offre\u00a0?<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h5>Quelques techniques et astuces de n\u00e9gociation<\/h5>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>Utiliser les deux plus grands d\u00e9clencheurs de l\u2019esprit humain\n<ul>\n<li>Le d\u00e9sir du gain (qu\u2019est ce que le vendeur recevra de la vente\u00a0?)<\/li>\n<li>La peur de la perte<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li>D\u00e9montrer la justesse de son offre<\/li>\n<li>Prouver que l\u2019on a les moyens d\u2019acheter<\/li>\n<li>Mettre de l\u2019argent sur la table<\/li>\n<li>Apporter une solution aux besoins du vendeur (envisager la transaction comme une collaboration)<\/li>\n<li>Faire des concessions<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Enfin Charles Morgan pr\u00e9sente des erreurs \u00e0 \u00e9viter<\/p>\n<h5>\u00c9viter les erreurs de n\u00e9gociation<\/h5>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>Payer le premier prix demand\u00e9<\/li>\n<li>Mettre toutes ses cartes sur la table d\u00e8s le d\u00e9but<\/li>\n<li>Faire une offre beaucoup trop basse<\/li>\n<li>Ench\u00e9rir contre soi-m\u00eame<\/li>\n<li>Faire une offre \u00ab\u00a0\u00e0 prendre ou \u00e0 laisser\u00a0\u00bb<\/li>\n<li>Trop parler<\/li>\n<li>R\u00e9pondre \u00e0 une offre non \u00e9crite<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Une fois que le vendeur et l\u2019acheteur ont formalis\u00e9 par \u00e9crit leur accord sur le prix, l\u2019offre est consid\u00e9r\u00e9e comme accept\u00e9e. Il convient alors de faire inspecter l\u2019immeuble, d\u2019obtenir les devis pour les travaux et finaliser le financement.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Chapitre_7_Comment_debuter_quand_on_est_pauvre\"><\/span><em>Chapitre 7\u00a0: Comment d\u00e9buter quand on est pauvre<\/em><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<h4>Choisir une strat\u00e9gie d\u2019investissement<\/h4>\n<p>Charles Morgan pr\u00e9sente 4 strat\u00e9gies<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>Acheter un immeuble de plusieurs unit\u00e9s locatives, en habiter une et louer le reste<\/li>\n<li>Acheter un appartement ou une maison unifamiliale, y habiter, r\u00e9nover et revendre<\/li>\n<li>Rester locataire et acheter un bien mis en location qui s\u2019autofinance<\/li>\n<li>Rester locataire et acheter un bien \u00e0 r\u00e9nover pour le revendre rapidement<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Peu importe la strat\u00e9gie choisie, il y a 3 r\u00e8gles d\u2019or\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>Acheter dans un quartier avec un potentiel de croissance de valeur de l\u2019immobilier<\/li>\n<li>Acheter en dessous de la valeur du march\u00e9<\/li>\n<li>Ajouter de la valeur en r\u00e9novant<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h4>Les grands principes financiers<\/h4>\n<p>La voie la plus s\u00fbre pour commencer \u00e0 b\u00e2tir sa libert\u00e9 financi\u00e8re consiste \u00e0 \u00e9pargner et investir avec sagesse au cours de sa vie professionnelle afin de constituer un patrimoine et g\u00e9n\u00e9rer des revenus passifs.<\/p>\n<p>Il est indispensable de prendre le contr\u00f4le de ses finances personnelles. Il faut notamment :<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>faire ses comptes mensuellement<\/li>\n<li>\u00e9tablir un budget<\/li>\n<li>Se payer en premier \u2192 \u00e9pargner une fraction de ses revenus pour ne pas d\u00e9penser tout ce que l\u2019on gagne.<\/li>\n<li>rembourser ses dettes<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h4>La psychologie de succ\u00e8s<\/h4>\n<p>L\u2019auteur partage aussi des principes sur la psychologie du succ\u00e8s :<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>Visualiser sa r\u00e9ussite pour tirer profit de la loi d\u2019attraction<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>Comprendre les 4 composantes de la r\u00e9ussite<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>une vision claire<\/li>\n<li>un d\u00e9sir ardent<\/li>\n<li>une foi in\u00e9branlable<\/li>\n<li>de la pers\u00e9v\u00e9rance<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>Rien ne remplace l\u2019action<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Chapitre_8_Un_plan_pour_demarrer_en_8_semaines\"><\/span><em>Chapitre 8\u00a0: Un plan pour d\u00e9marrer en 8 semaines<\/em><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<h4>Les 5 premi\u00e8res semaines<\/h4>\n<p>Les 5 premi\u00e8res semaines doivent permettre de devenir expert du march\u00e9 que l\u2019on a s\u00e9lectionn\u00e9. Charles Morgan sugg\u00e8re :<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>Regarder au moins 500 annonces cibl\u00e9es<\/li>\n<li>Visiter 20 propri\u00e9t\u00e9s<\/li>\n<li>Assister \u00e0 2 ventes publiques<\/li>\n<li>Faire l\u2019analyse du cashflow d\u2019au moins 10 propri\u00e9t\u00e9s ou 10 calculs de PAM (Prix d\u2019achat maximum)<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h5>Premi\u00e8re semaine<\/h5>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>Clarifier sa situation financi\u00e8re de d\u00e9part<\/li>\n<li>D\u00e9terminer sa strat\u00e9gie d\u2019investissement<\/li>\n<li>D\u00e9finir ses crit\u00e8res de recherche<\/li>\n<li>Commencer \u00e0 \u00e9tudier son march\u00e9 immobilier<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h5>Deuxi\u00e8me semaine<\/h5>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>Conna\u00eetre sa capacit\u00e9 d\u2019emprunt<\/li>\n<li>Conna\u00eetre sa taxation immobili\u00e8re<\/li>\n<li>Red\u00e9finir ses objectifs et crit\u00e8res en fonction de ces informations<\/li>\n<li>Continuer \u00e0 approfondir sa connaissance du march\u00e9<\/li>\n<li>Commencer \u00e0 visiter<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h5>De la troisi\u00e8me semaine \u00e0 la cinqui\u00e8me<\/h5>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>Approfondir sa connaissance du march\u00e9<\/li>\n<li>Analyser les propri\u00e9t\u00e9s correspondant \u00e0 ses crit\u00e8res<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h4>De la 6e \u00e0 la 8e semaine<\/h4>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>D\u00e9terminer la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 acheter<\/li>\n<li>Estimer correctement le co\u00fbt des travaux<\/li>\n<li>Se tenir pr\u00eat \u00e0 faire une offre<\/li>\n<li>Amorcer le processus d\u2019achat<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: center;\">_______________<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\">Lien affili\u00e9 Amazon\u00a0: <a href=\"https:\/\/www.amazon.fr\/gp\/product\/2960168208\/ref=as_li_tl?ie=UTF8&amp;camp=1642&amp;creative=6746&amp;creativeASIN=2960168208&amp;linkCode=as2&amp;tag=mistfanj-21&amp;linkId=96e139780ae1307a025059fc7ced65ad\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Les secrets de l\u2019immobilier \u2013 Charles Morgan<\/a><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Fiches_de_lecture-2\"><\/span><strong>Fiches de lecture<\/strong><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"alignnone wp-image-476 aligncenter lazyload\" data-src=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Fiche-1-Les-secrets-de-limmobilier-Charles-Morgan-300x169.jpg\" alt=\"\" width=\"996\" height=\"561\" data-srcset=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Fiche-1-Les-secrets-de-limmobilier-Charles-Morgan-300x169.jpg 300w, https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Fiche-1-Les-secrets-de-limmobilier-Charles-Morgan-1024x576.jpg 1024w, https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Fiche-1-Les-secrets-de-limmobilier-Charles-Morgan-768x432.jpg 768w, https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Fiche-1-Les-secrets-de-limmobilier-Charles-Morgan-1536x864.jpg 1536w, https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Fiche-1-Les-secrets-de-limmobilier-Charles-Morgan-2048x1152.jpg 2048w\" data-sizes=\"(max-width: 706px) 89vw, (max-width: 767px) 82vw, 740px\" src=\"data:image\/svg+xml;base64,PHN2ZyB3aWR0aD0iMSIgaGVpZ2h0PSIxIiB4bWxucz0iaHR0cDovL3d3dy53My5vcmcvMjAwMC9zdmciPjwvc3ZnPg==\" style=\"--smush-placeholder-width: 996px; --smush-placeholder-aspect-ratio: 996\/561;\" \/><img decoding=\"async\" class=\"alignnone wp-image-475 aligncenter lazyload\" data-src=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Fiche-2-Les-secrets-de-limmobilier-Charles-Morgan-300x169.jpg\" alt=\"\" width=\"740\" height=\"417\" data-srcset=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Fiche-2-Les-secrets-de-limmobilier-Charles-Morgan-300x169.jpg 300w, https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Fiche-2-Les-secrets-de-limmobilier-Charles-Morgan-1024x576.jpg 1024w, https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Fiche-2-Les-secrets-de-limmobilier-Charles-Morgan-768x432.jpg 768w, https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Fiche-2-Les-secrets-de-limmobilier-Charles-Morgan-1536x864.jpg 1536w, https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Fiche-2-Les-secrets-de-limmobilier-Charles-Morgan-2048x1152.jpg 2048w\" data-sizes=\"(max-width: 706px) 89vw, (max-width: 767px) 82vw, 740px\" src=\"data:image\/svg+xml;base64,PHN2ZyB3aWR0aD0iMSIgaGVpZ2h0PSIxIiB4bWxucz0iaHR0cDovL3d3dy53My5vcmcvMjAwMC9zdmciPjwvc3ZnPg==\" style=\"--smush-placeholder-width: 740px; 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Il poss\u00e8de un blog sur la libert\u00e9 financi\u00e8re. Dans son livre, Les secrets de l&rsquo;immobilier, il partage ses connaissances pour investir dans l\u2019immobilier. Il pr\u00e9sente des m\u00e9thodes et des outils utilisables durant les grandes \u00e9tapes du processus d\u2019investissement immobilier. Le livre se compose de 8 chapitres\u00a0: Chapitre 1 : Comprendre les principes de base sur l\u2019investissement immobilier Chapitre 2 : Financer l&rsquo;achat de bien immobilier Chapitre 3 : Trouver et reconna\u00eetre les bonnes affaires Chapitres 4 et 5 : Conna\u00eetre les 2 grandes strat\u00e9gies immobili\u00e8res (mise en location \/ revente) Chapitre 6 : N\u00e9gocier, faire une offre et acheter Chapitre 7 : D\u00e9buter quand on est pauvre (base de la gestion des finances personnelles, les principes du succ\u00e8s) Chapitre 8 : Le plan pour acheter en 8 semaines. Vid\u00e9o 1\u00e8re partie : 2\u00e8me partie : Version audio Premi\u00e8re partie : Deuxi\u00e8me partie : Fiches de lecture Consulter \/ T\u00e9l\u00e9charger R\u00e9sum\u00e9 : Les secrets de l&rsquo;immobilier Chapitre 1\u00a0: Pourquoi investir dans l\u2019immobilier ? Pour Charles Morgan, l\u2019immobilier est le meilleur moyen pour s\u2019enrichir. Les rendements sont \u00e9lev\u00e9s, car il est possible d\u2019investir avec un effet de levier.\u00a0 On peut emprunter de l\u2019argent et autofinancer le bien gr\u00e2ce aux loyers engendr\u00e9s. La s\u00e9curit\u00e9 du capital investi. L\u2019immobilier est une chose mat\u00e9rielle et tangible qu\u2019il est possible d\u2019assurer contre les risques. La valeur des biens immobiliers augmente r\u00e9guli\u00e8rement, \u00a0car la population croit, les terrains disponibles sont limit\u00e9s, les prix des mat\u00e9riaux augmentent (mati\u00e8res premi\u00e8res et \u00e9nergies) Cr\u00e9er de la richesse par ses actions. On peut am\u00e9liorer la valeur d\u2019un bien immobilier en le r\u00e9novant, en am\u00e9liorant sa gestion, en le divisant ou en changeant son affection\u2026 Se prot\u00e9ger de l\u2019inflation Payer moins d&rsquo;imp\u00f4ts Se constituer un patrimoine. Acheter de l\u2019immobilier permet de se constituer un capital progressivement. \u00c0 chaque remboursement du cr\u00e9dit, on acquiert une fraction de la valeur du bien. \u00c0 l\u2019inverse, les non-propri\u00e9taires perdent de l\u2019argent tous les mois. D\u00e9velopper son ind\u00e9pendance financi\u00e8re, car il est possible de g\u00e9n\u00e9rer des revenus passifs. Apr\u00e8s avoir expliqu\u00e9 les raisons qui font que l\u2019immobilier est un excellent investissement, Charles Morgan d\u00e9taille les grandes \u00e9tapes du processus d\u2019achat. Chapitre 2\u00a0: Financer l\u2019achat des biens immobiliers Organiser son financement Le financement d\u2019un achat immobilier est fonction de 3 composantes : ses objectifs sa capacit\u00e9 d\u2019emprunt la r\u00e9partition de ses sources de financements Choisir un financement adapt\u00e9 \u00e0 ses objectifs Dans un premier temps, il faut choisir une strat\u00e9gie d\u2019investissement adapt\u00e9e \u00e0 ses objectifs. Charles Morgan pr\u00e9sente 2 grandes strat\u00e9gies d\u2019investissement immobili\u00e8res : 1\u00e8re strat\u00e9gie : Acheter pour conserver.\u00a0 L\u2019objectif est d\u2019autofinancer l\u2019achat d\u2019un bien et g\u00e9n\u00e9rer un flux de tr\u00e9sorerie positif gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019encaissement des loyers. Il s\u2019agit d\u2019un investissement \u00ab\u00a0long terme\u00a0\u00bb sur plus de 5 ans. Pour cette strat\u00e9gie, que nous d\u00e9taillerons plus tard, l\u2019auteur conseille de faire un emprunt \u00e0 taux fixe sur une longue p\u00e9riode pour ce type d\u2019investissement. 2\u00e8me strat\u00e9gie : Acheter pour revendre. L\u2019objectif est d\u2019acheter en dessous du prix du march\u00e9 et revendre le bien rapidement quitte \u00e0 le r\u00e9nover un peu. L\u2019horizon de placement varie de quelques mois \u00e0 quelques ann\u00e9es. Le financement de cette strat\u00e9gie repose sur un emprunt \u00e0 taux variable avec un levier maximal de rendement. Peu importe la strat\u00e9gie choisie, il est indispensable de d\u00e9terminer sa capacit\u00e9 d\u2019emprunt avant d\u2019investir. D\u00e9terminer sa capacit\u00e9 d\u2019emprunt Les possibilit\u00e9s de financement d\u00e9pendent de la situation et des ressources de l\u2019emprunteur. Identifier ses sources de financement Il existe plusieurs sources de financement : ses fonds propres (l\u2019argent que l\u2019on poss\u00e8de) un cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire (un cr\u00e9dit bancaire) un emprunt \u00e0 court terme (pr\u00eat \u00e0 des proches, une hypoth\u00e8que rechargeable, autre deuxi\u00e8me cr\u00e9dit \u00e0 la banque \u2026). Les cr\u00e9dits hypoth\u00e9caires Les cr\u00e9dits hypoth\u00e9caires sont les sources de financement les plus classiques. La banque pr\u00eate de l\u2019argent \u00e0 l\u2019investisseur pour qu\u2019il puisse financer l\u2019achat du bien. La banque se r\u00e9mun\u00e8re gr\u00e2ce aux int\u00e9r\u00eats du pr\u00eat et le bien achet\u00e9 fait office de garantie. C\u2019est-\u00e0-dire que si l\u2019emprunteur n\u2019est pas en mesure de rembourser le pr\u00eat alors la banque se saisit de la propri\u00e9t\u00e9 pour r\u00e9cup\u00e9rer son capital. Les diff\u00e9rents types de pr\u00eats hypoth\u00e9caires Le pr\u00eat avec remboursement par mensualit\u00e9s constantes Le pr\u00eat avec remboursement constant en capital Le pr\u00eat \u00e0 terme fixe Les taux d&rsquo;int\u00e9r\u00eat Les taux d&rsquo;int\u00e9r\u00eat des banques d\u00e9pendent de plusieurs facteurs : le taux d\u2019emprunt des pays sur les march\u00e9s financiers La variabilit\u00e9 du taux (taux fixe, taux variable). Les taux \u201cfixes\u201d sont plus \u00e9lev\u00e9s La quotit\u00e9 emprunt\u00e9e (quotit\u00e9 = rapport entre montant emprunt\u00e9 et valeur de l\u2019immeuble en garantie). Il s\u2019agit de la marge de s\u00e9curit\u00e9 qu\u2019\u00e0 la banque si elle doit r\u00e9cup\u00e9rer le bien La dur\u00e9e de l\u2019amortissement. Plus la dur\u00e9e du pr\u00eat est longue, plus les int\u00e9r\u00eats seront \u00e9lev\u00e9s. G\u00e9n\u00e9ralement, les investisseurs immobiliers choisissent la dur\u00e9e la plus longue, car, m\u00eame si les taux sont plus \u00e9lev\u00e9s, le montant mensuel \u00e0 rembourser est plus faible. Cela permet de minimiser les liquidit\u00e9s et maximiser le cash flow. Quelques recommandations de prudence Charles Morgan partage plusieurs recommandations pour financer son investissement. Utiliser le levier financier que dans les limites que permet le cash-flow \u00catre certain d\u2019acheter un bien de qualit\u00e9 avant de contracter une dette Mettre en place une structure juridique ad\u00e9quate Avoir une r\u00e9serve financi\u00e8re au cas o\u00f9 les choses tourneraient mal Chercher le taux d&rsquo;int\u00e9r\u00eat le plus bas Am\u00e9liorer son immeuble afin d\u2019augmenter ses revenus locatifs Solidifier r\u00e9guli\u00e8rement sa situation R\u00e9duire son endettement quand le march\u00e9 immobilier est en haut du cycle Augmenter le levier financier juste apr\u00e8s que le march\u00e9 immobilier ait atteint son bas de cycle R\u00e9duire le risque avec l&rsquo;\u00e2ge METTRE DE L\u2019ORDRE DANS SES FINANCES PERSONNELLES AVANT UNE GRANDE D\u00c9PENSE Chapitre 3\u00a0: Trouver et reconna\u00eetre les bonnes affaires Identifier ses crit\u00e8res d\u2019achat Charles Morgan propose de tenir compte de 7 crit\u00e8res : L\u2019emplacement. Proximit\u00e9 des transports, des \u00e9coles, des commerces\u2026 L&rsquo;accessibilit\u00e9 par rapport \u00e0 son lieu de r\u00e9sidence et son lieu de travail Le quartier ne doit pas \u00eatre situ\u00e9 dans une &hellip; <\/p>\n<p class=\"link-more\"><a href=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/resume-les-secrets-de-limmobilier-charles-morgan\/\" class=\"more-link\">Continuer la lecture<span class=\"screen-reader-text\"> de &laquo;&nbsp;R\u00e9sum\u00e9 : Les secrets de l&rsquo;immobilier &#8211; Charles Morgan&nbsp;&raquo;<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[3],"tags":[],"class_list":["post-473","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-finances-personnelles-et-investissement"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.6 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>R\u00e9sum\u00e9 : Les secrets de l&#039;immobilier - Charles Morgan - R\u00e9sum\u00e9s de livres<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"\u27bd Cliquez ici pour d\u00e9couvrir le r\u00e9sum\u00e9 du livre les secrets de l&#039;immobilier de Charles Morgan. 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