{"id":689,"date":"2024-12-05T09:45:09","date_gmt":"2024-12-05T08:45:09","guid":{"rendered":"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/?p=689"},"modified":"2024-12-05T12:05:52","modified_gmt":"2024-12-05T11:05:52","slug":"resume-linvestissement-immobilier-locatif-intelligent-julien-delagrandanne","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/resume-linvestissement-immobilier-locatif-intelligent-julien-delagrandanne\/","title":{"rendered":"R\u00e9sum\u00e9 : L\u2019investissement immobilier locatif intelligent &#8211; Julien Delagrandanne"},"content":{"rendered":"<p><a href=\"https:\/\/www.amazon.fr\/gp\/product\/295421404X\/ref=as_li_tl?ie=UTF8&amp;camp=1642&amp;creative=6746&amp;creativeASIN=295421404X&amp;linkCode=as2&amp;tag=mistfanj-21&amp;linkId=a37858a4f735ccd78b05dcad4f0f1662\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-693 size-medium\" src=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Couverture-Linvestissement-immobilier-locatif-intelligent-Julien-Delagrandanne-200x300.jpg\" alt=\"\" width=\"200\" height=\"300\" srcset=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Couverture-Linvestissement-immobilier-locatif-intelligent-Julien-Delagrandanne-200x300.jpg 200w, https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Couverture-Linvestissement-immobilier-locatif-intelligent-Julien-Delagrandanne-683x1024.jpg 683w, https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Couverture-Linvestissement-immobilier-locatif-intelligent-Julien-Delagrandanne-768x1152.jpg 768w, https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Couverture-Linvestissement-immobilier-locatif-intelligent-Julien-Delagrandanne.jpg 907w\" sizes=\"(max-width: 200px) 100vw, 200px\" \/><\/a>Julien Delagrandanne a exerc\u00e9 un m\u00e9tier \u00e0 responsabilit\u00e9 dans le domaine de la finance et de l\u2019\u00e9nergie. Apr\u00e8s s\u2019\u00eatre forg\u00e9 une exp\u00e9rience personnelle en investissement et gestion de patrimoine, il a publi\u00e9 plusieurs livres sur le sujet. \u00c0 travers le livre, <a href=\"https:\/\/www.amazon.fr\/gp\/product\/295421404X\/ref=as_li_tl?ie=UTF8&amp;camp=1642&amp;creative=6746&amp;creativeASIN=295421404X&amp;linkCode=as2&amp;tag=mistfanj-21&amp;linkId=a37858a4f735ccd78b05dcad4f0f1662\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">l&rsquo;investissement immobilier locatif intelligent<\/a>, il partage ses conseils pour investir dans l\u2019immobilier locatif. Il aborde les sujets suivants\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">La fa\u00e7on optimale d\u2019investir dans l\u2019immobilier<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Les concepts essentiels \u00e0 connaitre<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Des astuces et des pi\u00e8ges \u00e0 \u00e9viter.<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Une m\u00e9thode pas-\u00e0-pas pour investir<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">L\u2019\u00e9tude de plusieurs strat\u00e9gies d\u2019investissements<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Pour cette synth\u00e8se, je vous propose de reprendre les grands principes contenus dans le livre, en 3 parties\u00a0: les concepts de base, la strat\u00e9gie et la mise en pratique.<\/p>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_82_2 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Table of Contents<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Toggle Table of Content\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/resume-linvestissement-immobilier-locatif-intelligent-julien-delagrandanne\/#Video\" >Vid\u00e9o<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/resume-linvestissement-immobilier-locatif-intelligent-julien-delagrandanne\/#Version_audio\" >Version audio<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/resume-linvestissement-immobilier-locatif-intelligent-julien-delagrandanne\/#Fiche_de_lecture\" >Fiche de lecture<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/resume-linvestissement-immobilier-locatif-intelligent-julien-delagrandanne\/#Resume_Linvestissement_immobilier_locatif_intelligent\" >R\u00e9sum\u00e9 : L\u2019investissement immobilier locatif intelligent<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/resume-linvestissement-immobilier-locatif-intelligent-julien-delagrandanne\/#Les_concepts\" >Les concepts<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/resume-linvestissement-immobilier-locatif-intelligent-julien-delagrandanne\/#Etablir_sa_Strategie\" >\u00c9tablir sa Strat\u00e9gie<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-7\" href=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/resume-linvestissement-immobilier-locatif-intelligent-julien-delagrandanne\/#La_Mise_en_Pratique\" >La Mise en Pratique<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-8\" href=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/resume-linvestissement-immobilier-locatif-intelligent-julien-delagrandanne\/#Conclusion\" >Conclusion<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-9\" href=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/resume-linvestissement-immobilier-locatif-intelligent-julien-delagrandanne\/#Pour_telecharger_les_fiches_de_lecture\" >Pour t\u00e9l\u00e9charger les fiches de lecture<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Video\"><\/span><strong>Vid\u00e9o<\/strong><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p><iframe title=\"L&#039;investissement immobilier locatif intelligent - Delagrandanne Julien \/ R\u00e9sum\u00e9 (Projet P04)\" width=\"525\" height=\"295\" data-src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/kOBava9MBkA?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen src=\"data:image\/svg+xml;base64,PHN2ZyB3aWR0aD0iMSIgaGVpZ2h0PSIxIiB4bWxucz0iaHR0cDovL3d3dy53My5vcmcvMjAwMC9zdmciPjwvc3ZnPg==\" class=\"lazyload\" data-load-mode=\"1\"><\/iframe><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Version_audio\"><\/span><strong>Version audio<\/strong><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p><iframe title=\"Spotify Embed: P04 - R\u00e9sum\u00e9 : L&amp;apos;investissement immobilier locatif intelligent - Delagrandanne Julien\" style=\"border-radius: 12px\" width=\"100%\" height=\"152\" frameborder=\"0\" allowfullscreen allow=\"autoplay; clipboard-write; encrypted-media; fullscreen; picture-in-picture\" data-src=\"https:\/\/open.spotify.com\/embed\/episode\/1hLCcyeB5XhwxXUqGfMhzn?utm_source=oembed\" src=\"data:image\/svg+xml;base64,PHN2ZyB3aWR0aD0iMSIgaGVpZ2h0PSIxIiB4bWxucz0iaHR0cDovL3d3dy53My5vcmcvMjAwMC9zdmciPjwvc3ZnPg==\" class=\"lazyload\" data-load-mode=\"1\"><\/iframe><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Fiche_de_lecture\"><\/span><strong>Fiche de lecture<\/strong><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"alignnone wp-image-691 aligncenter lazyload\" data-src=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Fiche-Fiche-Linvestissement-immobilier-locatif-intelligent-Julien-Delagrandanne-300x225.jpg\" alt=\"\" width=\"1033\" height=\"775\" data-srcset=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Fiche-Fiche-Linvestissement-immobilier-locatif-intelligent-Julien-Delagrandanne-300x225.jpg 300w, https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Fiche-Fiche-Linvestissement-immobilier-locatif-intelligent-Julien-Delagrandanne-1024x768.jpg 1024w, https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Fiche-Fiche-Linvestissement-immobilier-locatif-intelligent-Julien-Delagrandanne-768x576.jpg 768w, https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Fiche-Fiche-Linvestissement-immobilier-locatif-intelligent-Julien-Delagrandanne-1536x1152.jpg 1536w, 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concepts<\/em><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<h4>\u00c9valuer le rendement locatif gr\u00e2ce au rendement locatif \u00ab\u00a0net-net\u00a0\u00bb.<\/h4>\n<p>Un investisseur immobilier intelligent va chercher \u00e0 calculer ce qui atterrit in fine dans sa poche. Pour ce faire, il tient compte des charges, des taxes dans son calcul de rendement. Il peut ainsi calculer le rendement locatif \u00ab\u00a0net-net\u00a0\u00bb.<\/p>\n<h4>Consid\u00e9rer l\u2019emplacement<\/h4>\n<p>La valeur d\u2019un bien immobilier d\u00e9pend de son emplacement. Son prix varie en fonction de la ville, du quartier, de la position sp\u00e9cifique dans la rue\u2026 La valeur du bien prix est aussi fonction de l\u2019\u00e9tage, la performance \u00e9nerg\u00e9tique, la pr\u00e9sence d\u2019une terrasse, d\u2019un jardin, d\u2019un balcon\u2026 . Pour Julien Delagrandanne, l\u2019appartement id\u00e9al se situe au 2\u00e8me \u00e9tage et donne sur la cour.<\/p>\n<h4>Comprendre des concepts propres au march\u00e9 immobilier et \u00e0 l\u2019\u00e9conomie<\/h4>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">L\u2019effet de levier<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">La saisonnalit\u00e9 du march\u00e9 immobilier.<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Les courbes de Friggit qui permettent de faire le lien entre les prix de l\u2019immobilier et le revenu des m\u00e9nages<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">La m\u00e9thode du Discount Cash Flow (DCF) qui permet d\u2019estimer le juste prix d\u2019un bien en consid\u00e9rant les revenus futurs.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h4>Rechercher un cashflow positif<\/h4>\n<p>L\u2019objectif de l\u2019investisseur en immobilier locatif est de d\u00e9gager un b\u00e9n\u00e9fice mensuel sur ses investissements\u00a0: autrement dit, un cashflow positif. Le cashflow est positif lorsque le montant des loyers encaiss\u00e9s est sup\u00e9rieur \u00e0 l\u2019ensemble des charges pay\u00e9es.<\/p>\n<p>Un cashflow positif peut \u00eatre atteint en jouant sur plusieurs param\u00e8tres.<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">La dur\u00e9e du cr\u00e9dit immobilier. Pour l\u2019auteur la dur\u00e9e optimale est de 20ans.<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Le montant du loyer<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Le montant des charges (notamment les imp\u00f4ts et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux)<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h4>S\u2019int\u00e9resser au rendement entrepreneurial<\/h4>\n<p>Il faut comprendre que derri\u00e8re chaque investissement, il y a un rendement nominal et entrepreneurial\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">En achetant un bien 100\u00a0000\u20ac, je peux esp\u00e9rer le revendre 120\u00a0000\u20ac sans rien faire dans 10ans. <strong>C\u2019est le rendement nominal du capital.<\/strong><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">En compl\u00e9ment, je peux effectuer des travaux pour l\u2019embellir et esp\u00e9rer le revendre 20\u00a0000\u20ac de plus. <strong>C\u2019est le rendement entrepreneurial<\/strong>.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le rendement entrepreneurial r\u00e9sulte d\u2019un travail suppl\u00e9mentaire de l\u2019investisseur, par exemple\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Effectuer des travaux<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">G\u00e9rer les locataires<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Limiter les vacances locatives<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Exploiter les options d\u2019optimisation fiscale \u2026<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h4>Ma\u00eetriser les risques<\/h4>\n<p>Selon Julien Delagrandanne, la ma\u00eetrise du risque en immobilier repose sur plusieurs principes :<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>Investir sur une optique de long terme. Un investissement immobilier s\u2019effectue g\u00e9n\u00e9ralement sur des p\u00e9riodes sup\u00e9rieures \u00e0 10 ans.<\/li>\n<li>Pr\u00e9f\u00e9rer une approche pessimiste \u00e0 une approche optimiste, car durant la dur\u00e9e d\u2019investissement, plusieurs al\u00e9as malheureux pourraient survenir.<\/li>\n<li>Pr\u00e9voir un plan B\u00a0: que faire si des consid\u00e9rations ext\u00e9rieures viennent impacter mon plan A\u00a0?<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Etablir_sa_Strategie\"><\/span><em>\u00c9tablir sa Strat\u00e9gie<\/em><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Julien Delagrandanne donne 3 \u00e9tapes pour \u00e9tablir sa strat\u00e9gie.<\/p>\n<h4>1 &#8211; Choisir son march\u00e9<\/h4>\n<p>Il n\u2019existe pas de march\u00e9 meilleur que les autres. Chaque march\u00e9 poss\u00e8de ses avantages et ses inconv\u00e9nients. La principale recommandation de l\u2019auteur est de choisir un secteur proche de son lieu d\u2019habitation afin d\u2019avoir une bonne r\u00e9activit\u00e9.<\/p>\n<h4>2 &#8211; Conna\u00eetre son march\u00e9 et choisir le type de bien vis\u00e9<\/h4>\n<p>De nombreux sites internet permettent d\u2019obtenir gratuitement des informations comme les prix du march\u00e9, la demande locative. Ces donn\u00e9es permettront d\u2019identifier plus facilement les bonnes affaires du march\u00e9 cibl\u00e9. Pour savoir si un bien est une bonne affaire, l\u2019auteur sugg\u00e8re de mesurer son attractivit\u00e9 en passant une annonce fictive de location en ligne (Le Bon Coin par exemple) afin de comptabiliser le nombre de sollicitations.<\/p>\n<h4>3 &#8211; Pr\u00e9parer le plan de financement<\/h4>\n<p>La recherche de financement est une \u00e9tape indispensable de l\u2019investissement immobilier intelligent. Alors comme le dit l\u2019auteur\u00a0:\u00ab\u00a0Pr\u00e9parez-vous \u00e0 aller voir votre banquier et soignez votre relation avec celui-ci.\u00a0\u00bb<\/p>\n<p>Le livre regorge d\u2019\u00e9l\u00e9ments sur le financement comme\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">La n\u00e9gociation de la d\u00e9l\u00e9gation de l\u2019assurance emprunteur<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Le choix entre taux fixe ou taux variable<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">La dur\u00e9e du cr\u00e9dit<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Le financement \u00e0 100% ou \u00e0 110%<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Les id\u00e9es re\u00e7ues sur le seuil de 33% d\u2019endettement<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Le diff\u00e9r\u00e9 d\u2019amortissement en cas de gros travaux<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>L\u2019un des points les plus importants que l\u2019on peut retenir est que pour obtenir un cr\u00e9dit, il faut d\u00e9montrer la viabilit\u00e9 de son projet. Pour ce faire, Julien Delagrandanne d\u00e9pose syst\u00e9matiquement un dossier complet qui pr\u00e9sente :<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Le Business Plan du projet, avec les hypoth\u00e8ses retenues, et les r\u00e9sultats en termes de rendement net-net, de cashflow ann\u00e9e par ann\u00e9e fiscalit\u00e9 comprise, de Taux de rendement interne, etc.<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Une situation compl\u00e8te de mon patrimoine au moment de la demande.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"La_Mise_en_Pratique\"><\/span><em>La Mise en Pratique<\/em><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Voyons quelques conseils \u00e0 appliquer pour chacune des \u00e9tapes inh\u00e9rentes \u00e0 un investissement immobilier locatif\u00a0:<\/p>\n<h4>1 &#8211; Trouver la bonne affaire<\/h4>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Comparer les opportunit\u00e9s en raisonnant en prix au m\u00b2<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Jouer avec la saisonnalit\u00e9 du march\u00e9 immobilier\u00a0: acheter en hiver et vendre en \u00e9t\u00e9<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Identifier les vendeurs press\u00e9s, car ils ont tendance \u00e0 baisser leur prix pour vendre rapidement. Leur annonce porte g\u00e9n\u00e9ralement des indices comme les mentions \u00ab\u00a0urgent\u00a0\u00bb, \u00ab\u00a0mutation\u00a0\u00bb, \u00ab\u00a0divorce\u00a0\u00bb\u2026<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Aller o\u00f9 les autres ne cherchent pas, notamment en cherchant des biens \u00e0 vendre dont l\u2019annonce n\u2019a pas encore \u00e9t\u00e9 diffus\u00e9e. Pour les trouver, le r\u00e9seau peut \u00eatre d\u2019une aide pr\u00e9cieuse. Par exemple, avec un agent immobilier qui vous appelle avant de mettre une annonce en vitrine concierge ou le commer\u00e7ant qui vous informe qu\u2019une personne du quartier souhaite vendre son bien\u2026<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Identifier les sources de rendement entrepreneurial \u2018cach\u00e9es\u2019 peut aussi permettre de faire une bonne affaire comme un volume sous-exploit\u00e9, une am\u00e9lioration de l\u2019agencement, la cr\u00e9ation d\u2019une mezzanine\u2026<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h4>2 &#8211; Effectuer la visite et prendre sa d\u00e9cision<\/h4>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Faire un rep\u00e9rage avant la visite, pour en apprendre davantage sur l\u2019emplacement et le quartier.<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Chercher les sources d\u2019optimisation et de rendement entrepreneurial<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Identifier et classer les d\u00e9fauts<\/span>\n<ul>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Les d\u00e9fauts facilement r\u00e9glables<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Les d\u00e9fauts difficilement changeables<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Apporter une check-list sur laquelle figure l\u2019ensemble des \u00e9l\u00e9ments \u00e0 v\u00e9rifier lors de la visite.<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Rencontrer ses futurs voisins pour obtenir des informations suppl\u00e9mentaires sur le quartier, la vie dans la r\u00e9sidence\u2026<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Prendre sa d\u00e9cision comme si l\u2019on achetait sa propre r\u00e9sidence principale, en se demandant\u00a0: est-ce qu\u2019\u00e0 un moment de ma vie, j\u2019aurais appr\u00e9ci\u00e9 vivre dans cet appartement\u00a0?<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Calculer le rendement et le cashflow et v\u00e9rifier qu\u2019ils soient positifs<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">se faire accompagner par son propre notaire d\u00e8s la signature du compromis<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h4>3 -N\u00e9gocier la bonne affaire<\/h4>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Raisonner en \u00ab \u00e9quivalent salaire \u00bb.Obtenir un rabais de 1500\u20ac peut paraitre insignifiant par rapport \u00e0 la valeur d\u2019un bien. Pourtant un montant de 1500\u20ac repr\u00e9sente un peu plus d\u2019un SMIC mensuel<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Faire parler le vendeur pour capter les informations et essayer d\u2019identifier le potentiel de n\u00e9gociation<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Faire une offre limit\u00e9e dans le temps en laissant sous-entendre que vous avez un plan B.<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Montrer le s\u00e9rieux de son offre en s\u2019appuyant \u00e9ventuellement sur une simulation de financement<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Donner les raisons de ses propositions de prix. Comme le dit Robert Cialdini dans le livre Influence et Manipulation, les gens acceptent plus facilement les choses si on leur donne une raison. R\u00e9sum\u00e9 du livre\u00a0 <a href=\"https:\/\/misterfanjo.com\/index.php\/2018\/08\/22\/influence-et-manipulation-robert-cialdini-projet-p04-resumes-de-livre\/\">Influence et manipulation \u2013 Robert Cialdini<\/a><\/span><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h4>4 &#8211; Trouver les sources de rendement entrepreneurial<\/h4>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Am\u00e9liorer le bien en faisant des travaux (r\u00e9fection des peintures, modernisation de l\u2019\u00e9quipement\u2026)<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Augmenter le revenu des loyers ou diminuer les charges<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Changer la configuration d\u2019un bien<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Optimiser l\u2019exploitation. L\u2019auteur prend l\u2019exemple d\u2019un appartement \u00e0 La Rochelle. Pour optimiser son exploitation, l\u2019investisseur peut louer son bien \u00e0 la semaine aux touristes durant la p\u00e9riode estivale et le louer \u00e0 des \u00e9tudiants le reste de l\u2019ann\u00e9e.<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Optimiser la fiscalit\u00e9 de l\u2019exploitation<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h4>5 &#8211; Optimiser la fiscalit\u00e9 de l\u2019exploitation<\/h4>\n<p>Dans cette partie, Julien Delagrandanne d\u00e9taille des strat\u00e9gies d\u2019optimisation fiscale en pr\u00e9sentant les avantages et les inconv\u00e9nients de chacune d\u2019elles. On peut d\u00e9gager 3 principes communs :<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Choisir le type d\u2019optimisation en fonction du type d\u2019appartement.<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Connaitre les br\u00e8ches et savoir s\u2019y engouffrer.<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\">Pr\u00e9ciser dans l\u2019annonce les contraintes li\u00e9es \u00e0 la fiscalit\u00e9 de l\u2019exploitation<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h4>6 &#8211; Mettre le bien en location<\/h4>\n<p>L\u2019investisseur a 2 possibilit\u00e9s\u00a0: la location en direct ou via une agence. Dans le livre, l\u2019auteur pr\u00e9sente les avantages et les inconv\u00e9nients de ces 2 options. Grosso modo, la location de particulier \u00e0 particulier \u00e9vitera des frais d\u2019agence, mais sera chronophage. \u00c0 l\u2019inverse, le fait de louer via une agence engendrera des frais suppl\u00e9mentaires, mais demandera moins d\u2019effort.<\/p>\n<h4>7 &#8211; Choisir et g\u00e9rer ses locataires<\/h4>\n<p>Pour un investisseur immobilier, il est donc primordial de trouver des locataires s\u00e9rieux pour limiter les risques d\u2019impay\u00e9.<\/p>\n<h5><em><strong>Bien choisir ses locataires.<\/strong><\/em><\/h5>\n<p>Le premier filtre se fait lors de la r\u00e9ponse \u00e0 l\u2019annonce, le second doit \u00eatre fait lors de la visite et enfin le choix final se fait \u00e0 l\u2019aide des documents fournis par les potentiels locataires.<\/p>\n<h5><em><strong>R\u00e9diger le bail et g\u00e9rer la location<\/strong><\/em><\/h5>\n<p>La r\u00e9daction du bail a une importance capitale, car ce document fixe les obligations l\u00e9gales de toutes les parties prenantes. Pour r\u00e9diger le bail, Julien Delagrandanne conseille de prendre un mod\u00e8le sur internet (gratuit ou payant).<\/p>\n<h5><em><strong>Ne pas faire l\u2019autruche<\/strong><\/em><\/h5>\n<p>Il est capital de traiter les probl\u00e8mes des locataires imm\u00e9diatement. Le fait de ne pas intervenir peut aggraver les probl\u00e8mes remont\u00e9s et d\u00e9grader la relation avec le locataire.<\/p>\n<p>Faire des gestes commerciaux comme des cadeaux ou des r\u00e9ductions ponctuelles du loyer<\/p>\n<p>Les gestes commerciaux comme des cadeaux ou des r\u00e9ductions ponctuelles du loyer peuvent permettre de fid\u00e9liser les locataires.<\/p>\n<h5><em><strong>Agir rapidement en cas d\u2019impay\u00e9<\/strong><\/em><\/h5>\n<p>La proc\u00e9dure qu\u2019applique l\u2019auteur en cas d\u2019impay\u00e9 consiste \u00e0 monter en pression crescendo gr\u00e2ce \u00e0 ces relances successives par mail, t\u00e9l\u00e9phone, courrier recommand\u00e9, voie d\u2019huissier\u2026<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Conclusion\"><\/span><strong>Conclusion<\/strong><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>En conclusion, je dirais simplement que l\u2019ouvrage de Julien Delagrandanne est un livre riche d\u2019enseignements, ponctu\u00e9 de m\u00e9thodes et d\u2019exemples sur l\u2019investissement immobilier locatif.<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\">_______________<\/p>\n<p style=\"text-align: left;\">Lien affili\u00e9 Amazon\u00a0: <a href=\"https:\/\/www.amazon.fr\/gp\/product\/295421404X\/ref=as_li_tl?ie=UTF8&amp;camp=1642&amp;creative=6746&amp;creativeASIN=295421404X&amp;linkCode=as2&amp;tag=mistfanj-21&amp;linkId=a37858a4f735ccd78b05dcad4f0f1662\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">L&rsquo;investissement immobilier locatif intelligent \u2013 Julien Delagrandanne<\/a><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Pour_telecharger_les_fiches_de_lecture\"><\/span><b>Pour t\u00e9l\u00e9charger les fiches de lecture<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"alignnone wp-image-102 lazyload\" data-src=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/11\/P04-Illustration-du-site-Fiches-de-lecture-300x169.jpg\" alt=\"\" width=\"778\" height=\"438\" data-srcset=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/11\/P04-Illustration-du-site-Fiches-de-lecture-300x169.jpg 300w, https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/11\/P04-Illustration-du-site-Fiches-de-lecture-1024x576.jpg 1024w, https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/11\/P04-Illustration-du-site-Fiches-de-lecture-768x432.jpg 768w, https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/11\/P04-Illustration-du-site-Fiches-de-lecture-1536x864.jpg 1536w, https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/wp-content\/uploads\/2024\/11\/P04-Illustration-du-site-Fiches-de-lecture.jpg 1920w\" data-sizes=\"(max-width: 706px) 89vw, (max-width: 767px) 82vw, 740px\" src=\"data:image\/svg+xml;base64,PHN2ZyB3aWR0aD0iMSIgaGVpZ2h0PSIxIiB4bWxucz0iaHR0cDovL3d3dy53My5vcmcvMjAwMC9zdmciPjwvc3ZnPg==\" style=\"--smush-placeholder-width: 778px; --smush-placeholder-aspect-ratio: 778\/438;\" \/><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/les-fiches-de-lecture\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Consultez les fiches<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-weight: 400;\">_______________<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-weight: 400;\">Retour sur la page du projet <\/span><a href=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/\"><span style=\"font-weight: 400;\">R\u00e9sum\u00e9s de livre<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Julien Delagrandanne a exerc\u00e9 un m\u00e9tier \u00e0 responsabilit\u00e9 dans le domaine de la finance et de l\u2019\u00e9nergie. Apr\u00e8s s\u2019\u00eatre forg\u00e9 une exp\u00e9rience personnelle en investissement et gestion de patrimoine, il a publi\u00e9 plusieurs livres sur le sujet. \u00c0 travers le livre, l&rsquo;investissement immobilier locatif intelligent, il partage ses conseils pour investir dans l\u2019immobilier locatif. Il aborde les sujets suivants\u00a0: La fa\u00e7on optimale d\u2019investir dans l\u2019immobilier Les concepts essentiels \u00e0 connaitre Des astuces et des pi\u00e8ges \u00e0 \u00e9viter. Une m\u00e9thode pas-\u00e0-pas pour investir L\u2019\u00e9tude de plusieurs strat\u00e9gies d\u2019investissements Pour cette synth\u00e8se, je vous propose de reprendre les grands principes contenus dans le livre, en 3 parties\u00a0: les concepts de base, la strat\u00e9gie et la mise en pratique. Vid\u00e9o Version audio Fiche de lecture Consulter \/ T\u00e9l\u00e9charger R\u00e9sum\u00e9 : L\u2019investissement immobilier locatif intelligent Les concepts \u00c9valuer le rendement locatif gr\u00e2ce au rendement locatif \u00ab\u00a0net-net\u00a0\u00bb. Un investisseur immobilier intelligent va chercher \u00e0 calculer ce qui atterrit in fine dans sa poche. Pour ce faire, il tient compte des charges, des taxes dans son calcul de rendement. Il peut ainsi calculer le rendement locatif \u00ab\u00a0net-net\u00a0\u00bb. Consid\u00e9rer l\u2019emplacement La valeur d\u2019un bien immobilier d\u00e9pend de son emplacement. Son prix varie en fonction de la ville, du quartier, de la position sp\u00e9cifique dans la rue\u2026 La valeur du bien prix est aussi fonction de l\u2019\u00e9tage, la performance \u00e9nerg\u00e9tique, la pr\u00e9sence d\u2019une terrasse, d\u2019un jardin, d\u2019un balcon\u2026 . Pour Julien Delagrandanne, l\u2019appartement id\u00e9al se situe au 2\u00e8me \u00e9tage et donne sur la cour. Comprendre des concepts propres au march\u00e9 immobilier et \u00e0 l\u2019\u00e9conomie L\u2019effet de levier La saisonnalit\u00e9 du march\u00e9 immobilier. Les courbes de Friggit qui permettent de faire le lien entre les prix de l\u2019immobilier et le revenu des m\u00e9nages La m\u00e9thode du Discount Cash Flow (DCF) qui permet d\u2019estimer le juste prix d\u2019un bien en consid\u00e9rant les revenus futurs. Rechercher un cashflow positif L\u2019objectif de l\u2019investisseur en immobilier locatif est de d\u00e9gager un b\u00e9n\u00e9fice mensuel sur ses investissements\u00a0: autrement dit, un cashflow positif. Le cashflow est positif lorsque le montant des loyers encaiss\u00e9s est sup\u00e9rieur \u00e0 l\u2019ensemble des charges pay\u00e9es. Un cashflow positif peut \u00eatre atteint en jouant sur plusieurs param\u00e8tres. La dur\u00e9e du cr\u00e9dit immobilier. Pour l\u2019auteur la dur\u00e9e optimale est de 20ans. Le montant du loyer Le montant des charges (notamment les imp\u00f4ts et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux) S\u2019int\u00e9resser au rendement entrepreneurial Il faut comprendre que derri\u00e8re chaque investissement, il y a un rendement nominal et entrepreneurial\u00a0: En achetant un bien 100\u00a0000\u20ac, je peux esp\u00e9rer le revendre 120\u00a0000\u20ac sans rien faire dans 10ans. C\u2019est le rendement nominal du capital. En compl\u00e9ment, je peux effectuer des travaux pour l\u2019embellir et esp\u00e9rer le revendre 20\u00a0000\u20ac de plus. C\u2019est le rendement entrepreneurial. Le rendement entrepreneurial r\u00e9sulte d\u2019un travail suppl\u00e9mentaire de l\u2019investisseur, par exemple\u00a0: Effectuer des travaux G\u00e9rer les locataires Limiter les vacances locatives Exploiter les options d\u2019optimisation fiscale \u2026 Ma\u00eetriser les risques Selon Julien Delagrandanne, la ma\u00eetrise du risque en immobilier repose sur plusieurs principes : Investir sur une optique de long terme. Un investissement immobilier s\u2019effectue g\u00e9n\u00e9ralement sur des p\u00e9riodes sup\u00e9rieures \u00e0 10 ans. Pr\u00e9f\u00e9rer une approche pessimiste \u00e0 une approche optimiste, car durant la dur\u00e9e d\u2019investissement, plusieurs al\u00e9as malheureux pourraient survenir. Pr\u00e9voir un plan B\u00a0: que faire si des consid\u00e9rations ext\u00e9rieures viennent impacter mon plan A\u00a0? \u00c9tablir sa Strat\u00e9gie Julien Delagrandanne donne 3 \u00e9tapes pour \u00e9tablir sa strat\u00e9gie. 1 &#8211; Choisir son march\u00e9 Il n\u2019existe pas de march\u00e9 meilleur que les autres. Chaque march\u00e9 poss\u00e8de ses avantages et ses inconv\u00e9nients. La principale recommandation de l\u2019auteur est de choisir un secteur proche de son lieu d\u2019habitation afin d\u2019avoir une bonne r\u00e9activit\u00e9. 2 &#8211; Conna\u00eetre son march\u00e9 et choisir le type de bien vis\u00e9 De nombreux sites internet permettent d\u2019obtenir gratuitement des informations comme les prix du march\u00e9, la demande locative. Ces donn\u00e9es permettront d\u2019identifier plus facilement les bonnes affaires du march\u00e9 cibl\u00e9. Pour savoir si un bien est une bonne affaire, l\u2019auteur sugg\u00e8re de mesurer son attractivit\u00e9 en passant une annonce fictive de location en ligne (Le Bon Coin par exemple) afin de comptabiliser le nombre de sollicitations. 3 &#8211; Pr\u00e9parer le plan de financement La recherche de financement est une \u00e9tape indispensable de l\u2019investissement immobilier intelligent. Alors comme le dit l\u2019auteur\u00a0:\u00ab\u00a0Pr\u00e9parez-vous \u00e0 aller voir votre banquier et soignez votre relation avec celui-ci.\u00a0\u00bb Le livre regorge d\u2019\u00e9l\u00e9ments sur le financement comme\u00a0: La n\u00e9gociation de la d\u00e9l\u00e9gation de l\u2019assurance emprunteur Le choix entre taux fixe ou taux variable La dur\u00e9e du cr\u00e9dit Le financement \u00e0 100% ou \u00e0 110% Les id\u00e9es re\u00e7ues sur le seuil de 33% d\u2019endettement Le diff\u00e9r\u00e9 d\u2019amortissement en cas de gros travaux L\u2019un des points les plus importants que l\u2019on peut retenir est que pour obtenir un cr\u00e9dit, il faut d\u00e9montrer la viabilit\u00e9 de son projet. Pour ce faire, Julien Delagrandanne d\u00e9pose syst\u00e9matiquement un dossier complet qui pr\u00e9sente : Le Business Plan du projet, avec les hypoth\u00e8ses retenues, et les r\u00e9sultats en termes de rendement net-net, de cashflow ann\u00e9e par ann\u00e9e fiscalit\u00e9 comprise, de Taux de rendement interne, etc. Une situation compl\u00e8te de mon patrimoine au moment de la demande. La Mise en Pratique Voyons quelques conseils \u00e0 appliquer pour chacune des \u00e9tapes inh\u00e9rentes \u00e0 un investissement immobilier locatif\u00a0: 1 &#8211; Trouver la bonne affaire Comparer les opportunit\u00e9s en raisonnant en prix au m\u00b2 Jouer avec la saisonnalit\u00e9 du march\u00e9 immobilier\u00a0: acheter en hiver et vendre en \u00e9t\u00e9 Identifier les vendeurs press\u00e9s, car ils ont tendance \u00e0 baisser leur prix pour vendre rapidement. Leur annonce porte g\u00e9n\u00e9ralement des indices comme les mentions \u00ab\u00a0urgent\u00a0\u00bb, \u00ab\u00a0mutation\u00a0\u00bb, \u00ab\u00a0divorce\u00a0\u00bb\u2026 Aller o\u00f9 les autres ne cherchent pas, notamment en cherchant des biens \u00e0 vendre dont l\u2019annonce n\u2019a pas encore \u00e9t\u00e9 diffus\u00e9e. Pour les trouver, le r\u00e9seau peut \u00eatre d\u2019une aide pr\u00e9cieuse. Par exemple, avec un agent immobilier qui vous appelle avant de mettre une annonce en vitrine concierge ou le commer\u00e7ant qui vous informe qu\u2019une personne du quartier souhaite vendre son bien\u2026 Identifier les sources de rendement entrepreneurial \u2018cach\u00e9es\u2019 peut aussi permettre de faire une bonne affaire comme un volume sous-exploit\u00e9, une am\u00e9lioration de l\u2019agencement, la cr\u00e9ation &hellip; <\/p>\n<p class=\"link-more\"><a href=\"https:\/\/fichesetresumesdelivres.com\/index.php\/resume-linvestissement-immobilier-locatif-intelligent-julien-delagrandanne\/\" class=\"more-link\">Continuer la lecture<span class=\"screen-reader-text\"> de &laquo;&nbsp;R\u00e9sum\u00e9 : L\u2019investissement immobilier locatif intelligent &#8211; Julien 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