Catégorie : Finances Personnelles et Investissement

Laurent Criado est Entrepreneur depuis 2003. C’est un professionnel du bâtiment spécialisé dans les problématiques de l’habitat. Dans le livre Le guide pratique de l’achat immobilier, il partage une méthodologie fiable, étape par étape pour acheter un logement de qualité. 

Cette synthèse résume les grandes idées que l’auteur aborde dans les 6 parties du livre. 

• • les fondamentaux de l’achat immobilier
  • les différentes options d’achat
  • l’enquête préliminaire à réaliser avant la sélection du bien
  • l’analyse de l’environnement du bien
  • la préparation de la visite
  • la visite

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Résumé : Le guide pratique de l’achat immobilier

Partie 1 : Les fondamentaux – 8 erreurs à éviter

Tout d’abord, Laurent Criado partage 8 erreurs à éviter lorsqu’on achète un bien immobilier :

• • Privilégier l’achat immobilier avant de clarifier son projet de vie. Il est primordial de choisir un logement qui colle parfaitement à ses besoins.  
  • Acheter au petit bonheur la chance. Un achat immobilier nécessite des efforts pour déterminer et trouver ce que l’on veut. 
  • Se fier uniquement au coup de cœur. Un achat sécurisé demande du temps et un décision rationnelle.

• • Acheter un bien surcoté. Seules 3 variables affectent le coût du logement :
    • • le coût du foncier (prix de l’emplacement)
      • le coût de construction
      • le niveau de finition
    • Se priver d’un avocat, car il va vérifier tous les aspects juridiques du projet
  • Surestimer ses capacités financières, matérielles et techniques
  • Se concentrer uniquement sur l’obtention du crédit, sans en comprendre les tenants et les aboutissants. Quelques points à ce sujet :
  • un crédit est fonction du ratio d’endettement qui se calcule en additionnant les charges annuelles de l’emprunteur (loyers, pensions, crédits…) et en divisant le tout par les revenus totaux.
  • les critères favorables à l’obtention d’un crédit sont :
    • le montant de l’apport personnel
    • la stabilité des revenus
    • la capacité à épargner
    • la valeur intrinsèque du bien
  • Un prêt immobilier correspond à plusieurs paramètres : un taux, une assurance, des frais de garantis, des frais de remboursement anticipé, des frais d’options…
  • Croire que le statut de propriétaire est n’est pas une lourde charge de travail

Partie 2 : Les différentes options d’achat

Le choix repose sur 2 critères principaux : acquérir un logement neuf ou ancien et soit en individuel ou en collectif. 

Laurent Criado dédie un chapitre pour présenter chaque option. Qu’importe l’option choisie, on retrouve plusieurs recommandations communes  :

• • Se déplacer sur place pour la visite du bien ou du terrain 
  • Analyser l’environnement du bien

• • • Mener une enquête pour recueillir les informations administratives, les informations sur le voisinage, le constructeur, les artisans choisis…
    • Porter une grande attention aux documents et contrats (éventuellement les faire vérifier par son avocat)
    • Ne pas se focaliser sur le prix mais sur les solutions. L’auteur explique que “la meilleur stratégie* consiste à planifier ses travaux avec précision, à choisir les bons matériaux et à imaginer, en détail le projet d’implantation. Il n’est pas question de chercher le prix le moins cher.” (*pour faire des économies)
  • “Ne jamais croire le vendeur tant qu’on ne l’a pas vérifié soi-même.”
  • Prendre son temps et ne pas céder à la pression des professionnels qui poussent à agir vite. 

Partie 3 : Enquête préliminaire

L’enquête préliminaire consiste à recueillir les informations sur le bien pour éviter de faire des visites inutilement.

Dénicher des offres

Laurent Criado préconise de combiner différentes sources pour effectuer ses recherches : 

• • les biens en agence (généralement il s’agit d’offres ‘nouvelles’)
  • le bouche à oreille
  • les sites web spécialisés
    • www.seloger.com : annonces de professionnels
    • www.leboncoin.fr :  annonces de professionnels et particuliers
    • www.pap.fr : annonces de particuliers
    • www.annoncesjaunes.fr : annonces des Pages jaunes
    • www.immonot.com : sites d’annonces de notaires
    • www.immobilier.notaires.fr : site officiel de l’immobilier des notaires
  • les sites de réseaux immobiliers (Orpi, Century 21, Foncia…)
  • les sites des agents locaux
  • les sites de niches
  • les réseaux d’agents indépendants

Décrypter les annonces pour mieux en déjouer les pièges

Pour Laurent Criado, Les annonces d’un bien doivent permettre de 

• • dresser un premier bilan en terme d’habitabilité
  • étudier l’état de l’habitat et les éventuels travaux à envisager

Les informations à rechercher dans une annonce

• • lieu : ville et quartier
  • type de bien : appartement, maison, loft, ancienne usine
  • type de propriété : copropriété, emplacement, ascenseur, individuel, mitoyen
  • superficie : superficie loi Carrez
  • un plan ou un croquis
  • stationnement
  • le montant des charges
  • Les informations sur les pièces
    • la cuisine
    • la pièce de vie (idéalement orientée sud/sud ouest)
    • les chambres (minimum 9m² par chambre)
    • salle de bains
      • la taille de la douche ou de la baignoire
      • les équipements indispensables (une vasque, rangement, grand miroir, éclairage, un plan, une douche/baignoire, sèche serviette
      • la superficie et les possibilités d’aménagement
      • la nécessité d’une rénovation
    • les mezzanines (une mezzanine est une installation en dur sous laquelle on peut aisément se tenir debout et qui est supposée libérer de la place dans la pièce qu’elle surplombe)
    • les pièces annexes : cave, grenier, 
    • le dressing
    • le jardin, la cour

En parallèle, les photos sont une aide précieuse pour ce travail d’analyse. L’idéal est d’avoir une photo par pièce.  Dans tous les cas, l’absence de photos doit être synonyme de vigilance.

Les moyens d’enquête

• • Localiser le bien sur google map en croisant les informations des différentes annonces parues sur le bien
  • Appeler le vendeur, mais sans prétendre que l’on est intéressé
  • Utiliser des outils de recherche en ligne. Par exemple la plateforme GéoCatalogue (www.geocatalogue.fr) permet de visualiser des données et cartes produites par les acteurs publics
  • Si l’on a identifié l’adresse, on peut aussi effectuer une recherche cadastrale sur le site du gouvernement pour trouver les informations administratives (www.cadastre.gouv.fr )
  • étudier le marché immobilier local pour identifier les biens similaires afin de croiser les informations et voir si l’annonce est surcoté
    • estimer le nombre de biens en concurrence dans votre secteur de recherche
    • évaluer la pression concurrentielle entre les agences
    • calculer le prix au mètre carré dans le secteur convoité

Partie 4 : Analyse de l’environnement

L’analyse de l’environnement porte sur plusieurs aspects

• • la vie courante / vie pratique. Il s’agit de vérifier la proximité des commerces, grandes surfaces, commerces auto-moto, dessertes de transports, services publics, équipements sportifs…)
  • l’éducation. Il faut étudier la proximité des différents établissements et structures liées au domaine de l’éducation. Pour ce faire, il est possible de trouver les informations sur l’annuaire de la plateforme education.gouv
  • l’emploi et le contexte économique. Il convient de vérifier que le lieu est approprié à son projet professionnel. l’insee et impot.gouv permettent de se renseigner 
  • l’accès à la santé. Il faut enquêter sur la couverture du territoire en professionnel de santé et en équipements. Le but est d’éviter de se retrouver avec un bien éloigné de tous les services de soins ou d’urgence.
  • la sécurité. 
    • vérifier l’implantation de la police/gendarmerie par rapport au bien
    • contrôler les statistiques de la zone géographique concernant la sécurité des biens et des personnes
    • analyser les risques majeurs (événements naturels ou technologiques, risque nucléaire, gaz, pétrole, site industriel, aeroport…) 
    • vérifier la qualité de l’air et de l’eau
    • vérifier les perturbations des radiofréquences (antennes)
    • vérifier la présence des lignes électriques
  • l’aspect culturel. Il faut enquêter sur la présence des médiathèques, cinéma, théâtre musée, …

Si l’achat d’un bien parait toujours intéressant après l’enquête  préliminaire et la phase d’analyse de l’environnement alors il est temps de préparer la visite

Partie 5 : préparer la visite du bien

Laurent Criado explique que la préparation de la visite consiste à : 

• • Centraliser les informations sur le bien dans un dossier
  • Prévoir du matériel d’inspection (une tenue adapté au terrain, des outils de mesure, lampes torches, appareil photo, carnet…)
  • Connaitre les 4 points clés à vérifier à l’intérieur :
    • la cuisine (coût élevé)
    • la salle de bain (coût élevé)
    • l’installation de chauffage et la production d’ECS
    • l’électricité

• • Maîtriser les techniques de prises de photos et de mesures
    • techniques de balayage
    • réception téléphonique et réseau
    • mesure métrique
  • Connaître les types de matériaux et les principaux problèmes associés*

*A ce propos, le livre regorge de détail sur ce point, mais dans un soucis de synthèse, je n’ai pas inclut ces éléments dans mon résumé.

Partie 6 : effectuer la visite d’un bien ancien construit

Laurent Criado donne d’abord 3 règles de bases :

• • arriver en avance au rendez-vous pour gagner du temps
  • prendre des photos
  • effectuer une analyse du général au particulier et du haut vers le bas

Le mode opératoire

Le mode opératoire proposé est le suivant  :

1. 1. Identifier sa première impression sur la commune, le quartier, la rue, le bien
   2. Appréciez l’extérieur du bien. S’il est problématique où s’il ne convient pas, il vaut mieux arrêter la visite immédiatement 
   3. Récupérer un dossier récapitulatif des caractéristiques du bien (plan ou croquis, diagnostics techniques, impôts locaux, les charge d’énergie annuelles…)
   4. Lancer une reconnaissance globale (extérieur et intérieur) pour avoir une impression globale qui se dégage.
   5. Examiner le terrain en vérifiant :
      1. son accessibilité et sa configuration (stationnement)
      2. son état et entretien
      3. les réseaux (présence du coffrage)
      4. la superficie
      5. les nuisances (sonores, visuelles, olfactives, sécuritaires)
   6. Examiner l’extérieur du bâtiment
      1. la toiture
      2. les façades (état visuels, matériaux, végétation, remontée d’humidité)
      3. le confort thermique
         • interaction des matériaux entre eux
         • l’environnement des bâtiments
         • l’année de construction
   7. Examiner “le premier pas”.
      1. vérifier la porte d’entrée car elle est liée à la sécurité et au budget
      2. préparer l’examen intérieur en ayant 
         • un croquis d’ensemble
         • l’avis sur le niveau général car il est souvent représentatif de la tenue intérieure du bien
         • le niveau de finition
   8. Inspecter les pièces une à une
      1. Réaliser un examen préliminaire général en se basant sur la vue, l’ouïe, l’odorat et toucher
      2. Prendre des photos
      3. Prendre les mesures
      4. Vérifier les ouvertures
      5. Vérifier les émetteurs de chauffage
      6. Vérifier le plafond, les murs, le sol
   9. Réaliser les inspections spécifiques
      1. Salle de bain
      2. la cuisine
      3. véranda
      4. terrasse
      5. l’électricité
      6. l’installation de chauffage
      7. la production d’ECS (eau chaude sanitaire)
   10. Si copropriété, vérifier : 
       1. les éléments administratifs
       2. faire l’état des lieux (extérieurs, façades, interphone, hall d’accueil, parking, parlier, escalier, local poubelle…)

Avant de conclure, j’aimerais préciser les points que j’aborde très succinctement dans ce résumé sont détaillés avec une grande précision dans le livre. Par exemple l’auteur explique très précisément les éléments à vérifier dans la cuisine, pour l’électricité et tous les éléments que j’ai cité précédemment. 

En conclusion, je vous recommande vivement la lecture du livre si vous cherchez des conseils pratiques pour acheter un bien immobilier. Laurent Criado présente une méthodologie et des conseils concrets pour filtrer les biens les plus prometteurs et d’écarter les logements sans intérêts.

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Fiche de lecture

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Retour sur la page du projet Résumés de livre

Charles Morgan est psychologue et un investisseur privé aguerri. Il possède un blog sur la liberté financière. Dans son livre, Les secrets de l’immobilier, il partage ses connaissances pour investir dans l’immobilier. Il présente des méthodes et des outils utilisables durant les grandes étapes du processus d’investissement immobilier.

Le livre se compose de 8 chapitres :

• • Chapitre 1 : Comprendre les principes de base sur l’investissement immobilier
  • Chapitre 2 : Financer l’achat de bien immobilier
  • Chapitre 3 : Trouver et reconnaître les bonnes affaires
  • Chapitres 4 et 5 : Connaître les 2 grandes stratégies immobilières (mise en location / revente)
  • Chapitre 6 : Négocier, faire une offre et acheter
  • Chapitre 7 : Débuter quand on est pauvre (base de la gestion des finances personnelles, les principes du succès)
  • Chapitre 8 : Le plan pour acheter en 8 semaines.

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1ère partie :

2ème partie :

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Première partie :

Deuxième partie :

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Résumé : Les secrets de l’immobilier

Chapitre 1 : Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Pour Charles Morgan, l’immobilier est le meilleur moyen pour s’enrichir.

• • Les rendements sont élevés, car il est possible d’investir avec un effet de levier.  On peut emprunter de l’argent et autofinancer le bien grâce aux loyers engendrés.
  • La sécurité du capital investi. L’immobilier est une chose matérielle et tangible qu’il est possible d’assurer contre les risques.
  • La valeur des biens immobiliers augmente régulièrement,  car la population croit, les terrains disponibles sont limités, les prix des matériaux augmentent (matières premières et énergies)
  • Créer de la richesse par ses actions. On peut améliorer la valeur d’un bien immobilier en le rénovant, en améliorant sa gestion, en le divisant ou en changeant son affection…
  • Se protéger de l’inflation
  • Payer moins d’impôts
  • Se constituer un patrimoine. Acheter de l’immobilier permet de se constituer un capital progressivement. À chaque remboursement du crédit, on acquiert une fraction de la valeur du bien. À l’inverse, les non-propriétaires perdent de l’argent tous les mois.
  • Développer son indépendance financière, car il est possible de générer des revenus passifs.

Après avoir expliqué les raisons qui font que l’immobilier est un excellent investissement, Charles Morgan détaille les grandes étapes du processus d’achat.

Chapitre 2 : Financer l’achat des biens immobiliers

Organiser son financement

Le financement d’un achat immobilier est fonction de 3 composantes :

• • ses objectifs
  • sa capacité d’emprunt
  • la répartition de ses sources de financements

Choisir un financement adapté à ses objectifs

Dans un premier temps, il faut choisir une stratégie d’investissement adaptée à ses objectifs. Charles Morgan présente 2 grandes stratégies d’investissement immobilières :

• • 1ère stratégie : Acheter pour conserver.  L’objectif est d’autofinancer l’achat d’un bien et générer un flux de trésorerie positif grâce à l’encaissement des loyers. Il s’agit d’un investissement « long terme » sur plus de 5 ans. Pour cette stratégie, que nous détaillerons plus tard, l’auteur conseille de faire un emprunt à taux fixe sur une longue période pour ce type d’investissement.
  • 2ème stratégie : Acheter pour revendre. L’objectif est d’acheter en dessous du prix du marché et revendre le bien rapidement quitte à le rénover un peu. L’horizon de placement varie de quelques mois à quelques années. Le financement de cette stratégie repose sur un emprunt à taux variable avec un levier maximal de rendement.

Peu importe la stratégie choisie, il est indispensable de déterminer sa capacité d’emprunt avant d’investir.

Déterminer sa capacité d’emprunt

Les possibilités de financement dépendent de la situation et des ressources de l’emprunteur.

Identifier ses sources de financement

Il existe plusieurs sources de financement :

• • ses fonds propres (l’argent que l’on possède)
  • un crédit hypothécaire (un crédit bancaire)
  • un emprunt à court terme (prêt à des proches, une hypothèque rechargeable, autre deuxième crédit à la banque …).

Les crédits hypothécaires

Les crédits hypothécaires sont les sources de financement les plus classiques. La banque prête de l’argent à l’investisseur pour qu’il puisse financer l’achat du bien. La banque se rémunère grâce aux intérêts du prêt et le bien acheté fait office de garantie. C’est-à-dire que si l’emprunteur n’est pas en mesure de rembourser le prêt alors la banque se saisit de la propriété pour récupérer son capital.

Les différents types de prêts hypothécaires

• • Le prêt avec remboursement par mensualités constantes
  • Le prêt avec remboursement constant en capital
  • Le prêt à terme fixe

Les taux d’intérêt

Les taux d’intérêt des banques dépendent de plusieurs facteurs :

• • le taux d’emprunt des pays sur les marchés financiers
  • La variabilité du taux (taux fixe, taux variable). Les taux “fixes” sont plus élevés
  • La quotité empruntée (quotité = rapport entre montant emprunté et valeur de l’immeuble en garantie). Il s’agit de la marge de sécurité qu’à la banque si elle doit récupérer le bien
  • La durée de l’amortissement. Plus la durée du prêt est longue, plus les intérêts seront élevés. Généralement, les investisseurs immobiliers choisissent la durée la plus longue, car, même si les taux sont plus élevés, le montant mensuel à rembourser est plus faible. Cela permet de minimiser les liquidités et maximiser le cash flow.

Quelques recommandations de prudence

Charles Morgan partage plusieurs recommandations pour financer son investissement.

• • Utiliser le levier financier que dans les limites que permet le cash-flow
  • Être certain d’acheter un bien de qualité avant de contracter une dette
  • Mettre en place une structure juridique adéquate
  • Avoir une réserve financière au cas où les choses tourneraient mal
  • Chercher le taux d’intérêt le plus bas
  • Améliorer son immeuble afin d’augmenter ses revenus locatifs
  • Solidifier régulièrement sa situation
  • Réduire son endettement quand le marché immobilier est en haut du cycle
  • Augmenter le levier financier juste après que le marché immobilier ait atteint son bas de cycle
  • Réduire le risque avec l’âge
  • METTRE DE L’ORDRE DANS SES FINANCES PERSONNELLES AVANT UNE GRANDE DÉPENSE

Chapitre 3 : Trouver et reconnaître les bonnes affaires

Identifier ses critères d’achat

Charles Morgan propose de tenir compte de 7 critères :

• • L’emplacement.
    • Proximité des transports, des écoles, des commerces…
    • L’accessibilité par rapport à son lieu de résidence et son lieu de travail
    • Le quartier ne doit pas être situé dans une zone en déclin de la ville
    • L’aspect du quartier (visuellement agréable, espaces verts)
    • Un niveau de criminalité bas
    • Des ventes immobilières soutenues
    • Occupés par la classe moyenne
    • (vue sur l’eau)
  • Le type de bien immobilier
    • Maisons unifamiliales
    • Appartements
    • Immeubles
    • Locaux commerciaux…
  • Les caractéristiques du bien (nombre de chambre, surface, garage, jardin, balcon…)
  • La gamme de prix
  • L’état du bien et l’ampleur des travaux (neuf, rénovation)
  • Le profit minimum (si la stratégie est d’acheter pour revendre rapidement)
  • Le cashflow minimum (si la stratégie consiste à acheter pour conserver et mettre en location)

Se renseigner sur le marché immobilier local

Pour trouver de bonnes affaires, il est indispensable de se renseigner sur marché immobilier local.

Pour cela, il y a 2 options :

• • Suivre les avis de quelqu’un qui connait le marché
  • Devenir soi-même un expert du marché immobilier en faisant de nombreuses visites

Les cycles du marché immobilier

Se renseigner sur le marché immobilier c’est aussi comprendre ses cycles.

Trouver de bonnes affaires correspondant à ses critères

Une fois que l’on connaît ses critères d’achat et que l’on s’est renseigné sur le marché immobilier local, on peut alors chercher les bonnes affaires. Pour cela, Charles Morgan conseille :

• • Utiliser plusieurs canaux pour ses recherches
    • Internet
      • Les sites d’annonces immobilières
      • Les sites des principaux journaux locaux
      • Les sites des agences immobilières
      • Les sites des notaires ou des fédérations de notaires
    • La presse imprimée
    • Les annonces de ventes par des particuliers
    • Les annonces « à louer »
    • La prospection dans le quartier cible
    • Les ventes publiques
  • Visiter les propriétés et tenir un journal de recherche
  • Déterminer le prix moyen au mètre carré dans le marché ciblé afin de le comparer avec le prix des propriétés que l’on visite. Pour calculer le prix moyen du marché ciblé, il convient de calculer la moyenne du prix du mètre carré d’une dizaine de propriétés similaires à celle que l’on recherche.

Chapitre 4 : Acheter pour conserver et louer

Lorsque l’on achète dans le but de conserver ou louer, il y a un principe central à respecter :

GÉNÉRER UN CASHFLOW POSITIF (c’est-à-dire un flux de trésorerie excédentaire) ! Les loyers mensuels perçus doivent être supérieurs à la somme des remboursements d’emprunts et à la somme de toutes les dépenses payées par le propriétaire (factures, taxes…).

Types de biens pour la mise en location

D’après l’auteur, il existe une multitude de types de biens immobiliers adaptés à cette stratégie d’investissement locatif :

• • Les maisons unifamiliales (pas le plus adapté)
  • Les appartements
  • Les garages et emplacements de parking
  • Les locaux commerciaux, les bureaux et les bâtiments industriels
  • Les terrains nus
  • Les immeubles à plusieurs appartements (meilleurs investissements)
    • Prix de revient moindre au m² et à l’unité locative
    • Dispersion du risque
    • Économie d’argent (achat notaire, frais de dossier, travaux rénovations, taxes foncières
    • Économie de temps
    • Un marché plus restreint

Néanmoins, le meilleur type de bien est un immeuble de rapport* déjà opérationnel (qui ne nécessite pas de travaux). *Un immeuble de rapport est une propriété qui possède plusieurs unités locatives (ex : appartements).

Acheter un immeuble de rapport

L’investissement dans un immeuble de rapport permet de diluer le risque. Dans le cas d’un appartement simple,  si le locataire ne paie pas le loyer ou si personne n’occupe l’appartement (=vacance locative),alors le propriétaire ne touche aucun revenu. Par contre, dans le cas d’un immeuble de rapport, si un des locataires ne paie pas, l’investisseur touche quand même les loyers des autres occupants.

Financer l’achat d’un immeuble de rapport

Un immeuble de rapport coûte généralement plus cher qu’un simple appartement. Néanmoins, il est possible d’obtenir un emprunt plus conséquent. En effet, les banquiers considèrent les revenus locatifs comme un supplément de revenu. Il est donc possible de réaliser un emprunt supplémentaire correspondant à 75% revenus locatifs mensuels estimés.

Analyser la valeur d’un immeuble de rapport

Pour déterminer si un immeuble de rapport est une bonne affaire, Charles Morgan suggère d’estimer le potentiel de l’immeuble en le comparant aux autres biens similaires dans le même secteur. Concrètement, il faut comparer le taux de capitalisation de l’immeuble à la moyenne des taux de capitalisation des immeubles similaires. Le taux de capitalisation correspond au résultat net d’exploitation annuel ((revenus locatifs – les dépenses) divisé par le prix de vente.

Taux de capitalisation = résultat net d’exploitation annuel ((revenus locatifs – les dépenses) / prix de vente

Vérifier que le cashflow est positif

Un des points essentiels dans cette stratégie d’investissement est qu’il est indispensable de s’assurer que le cashflow soit positif. Pour ce faire il faut calculer les revenus locatifs mensuels, y soustraire les dépenses (mensuelles) et les remboursements des dettes.

Cashflow = revenus locatifs – dépenses – remboursements des dettes

Les revenus locatifs

Les revenus locatifs correspondent au montant du/des loyer(s) (vacances locatives comprises).

Les dépenses de fonctionnement

Elles correspondent à tous les éléments que doit payer le locataire :

• • Les frais à la charge du propriétaire
  • Les fournitures (l’eau, le chauffage, l’électricité)
  • Les assurances (assurance contre le vide locatif, incendie…)
  • Les taxes et impôts (Taxes foncières, impôts sur le revenu sur les loyers)

Les remboursements des dettes 

Les remboursements des dettes correspondent au montant des mensualités de l’emprunt.

On peut noter que la stratégie de financement influence directement sur le cashflow. Par exemple, plus la durée d’emprunt est courte, plus les mensualités seront élevées et plus il sera difficile d’avoir un cashflow positif.

Attirer et garder de bons locataires

Du fait que l’investissement locatif consiste à autofinancer un bien grâce aux loyers, il est primordial de trouver de bons locataires pour assurer des revenus réguliers et éviter les vacances locatives. L’auteur partage 4 recommandations :

• • Prendre le temps de sélectionner les locataires
  • Avoir un contrat de location en béton
  • Réagir rapidement pour faire les réparations pour éviter de dégrader la relation et éviter que le problème s’aggrave
  • Vérifier régulièrement ses comptes pour réagir rapidement si les loyers ne sont pas payés.

Chapitre 5 : Acheter pour revendre

La stratégie consiste à acheter un bien à un prix en dessous du prix du marché et le revendre le plus rapidement possible. Pour l’auteur, le point clef est de connaître le prix de revente avant d’acheter.

Analyser les propriétés

La méthodologie que propose Charles Morgan consiste à déterminer le prix de l’acheteur et d’y soustraire la somme de tous les coûts et profits désirés afin de déterminer le prix d’achat maximum.

1 – Déterminer la Valeur Après Rénovation (VAR)

Premièrement, il faut déterminer le prix moyen du secteur en faisant la moyenne des prix d’une dizaine de propriétés comparables.

2 – Estimer le coût des travaux de rénovation

Pour estimer le coût des travaux, on peut faire établir des devis par plusieurs entrepreneurs.

Déterminer les travaux à effectuer

• • Les réparations nécessaires
    • Sécuriser la maison
    • Nettoyer à fond
    • Réparer tout ce qui est cassé (vitres, portes…)
    • Remettre en état de fonctionnement
    • Réparer les accidents et leurs conséquences
  • Attention aux problèmes de structure
    • Y a-t-il des fissures sur les murs
    • Est-ce que la maison penche
    • Est-ce que toutes les portes et les fenêtres s’ouvrent librement ?
  • Les rénovations esthétiques (peintures, revêtements, salle de bain, cuisine).
  • Les transformations possibles
    • Ouvrir les espaces
    • Réduire des espaces et créer des pièces supplémentaires
    • Ajouter des équipements
    • Convertir des espaces
    • Améliorer l’isolation acoustique
    • Créer une vue
    • Éliminer une vilaine vue
    • Améliorer la luminosité
    • Ajouter une nouvelle surface
    • Améliorer les performances énergétiques

3 – Déterminer les frais d’achat, de garde et de vente

Les frais d’achat correspondent aux frais de notaire. Les frais de garde correspondent aux fournitures telles que l’eau, l’électricité, les assurances… Les frais de vente sont les taxes à charge du vendeur, les obligations légales (certificats de performance énergétique), les commissions de l’agent immobilier et les frais de publicité.

4 – Déterminer le coût de financement

Le coût du financement est fonction du montant, du taux d’intérêt et de la durée du prêt. Pour un investissement basé sur la revente, l’idéal est de faire un emprunt à terme fixe afin de rembourser le prêt une fois que l’on vend.

5 – Déterminer le profit minimum

Il s’agit de définir la plus value minimale que l’on souhaite obtenir à la fin de l’opération en prenant en compte les taxes et impôts sur les bénéfices.

6 – Déterminer le prix d’achat maximum

Il s’agit de soustraire à la valeur après rénovation :

• • le coût des travaux
  • les frais d’achat, de garde et de vente
  • le coût de financement
  • le profit minimum
  • les taxes et impôts

Si après analyse, le prix de vente d’une propriété est inférieur ou égal au prix d’achat maximum calculé alors il y a de grandes chances pour que l’investissement soit profitable.

Rénover

La stratégie de revente nécessite généralement de rénover la propriété avant de la revendre. L’auteur dégage quelques principes :

• • planifier les travaux longtemps à l’avance (avant la date de signature de l’acte d’achat)
  • faire appel à un entrepreneur général pour faire établir un devis éventuellement pour réaliser les travaux si c’est la première opération
  • Agir en accord avec les réglementations

Vendre avec profit

Charles Morgan partage plusieurs conseils pour vendre avec profit :

• • Prévoir la vente avant d’acheter
  • S’intéresser aux types de biens que les gens recherchent
  • Apprendre à vendre un bien immobilier
    • Connaître les arguments de vente et des astuces de négociation. Faire une liste de tous les aspects positifs du bien  susceptibles d’attirer les acheteurs avant de diffuser l’annonce
    • Anticiper les critiques éventuelles
    • Faire remarquer les possibilités de transformation
    • Faire jouer la concurrence entre les acheteurs (regrouper plusieurs visites le même jour)
    • Établir une fiche d’information (sur le bien)
    • Faire réceptionner les offres d’achat par votre notaire
    • ne pas signer trop vite
  • Maîtriser le staging (=l’art de bien présenter une propriété)
    • Nettoyer et ranger le logement
    • Réparer les petits défauts ou dégradations
    • Dépersonnaliser l’endroit
    • Harmoniser le bien
    • Enlever les meubles
    • Ajouter des éléments de décoration
    • Enlever et remplacer les objets non inclus dans la vente
    • Éliminer les traces des animaux domestiques
    • Faire l’entretien du jardin
  • Chercher des biens immobiliers qui nécessitent peu de dépenses pour les rendre prêts à vendre
  • Avoir un plan B
  • Chercher les propriétaires motivés
  • Ne pas être trop avide
  • Garder une réserve d’argent
  • Être préparé à l’imprévisible
  • Se constituer un réseau d’experts
  • Estimer le plus précisément possible le coût des travaux

Chapitre 6 : Négocier, faire une offre et acheter

Le processus d’achat

Le processus d’achat d’un bien immobilier se compose de 3 étapes :

1. 1. L’offre d’achat. Il s’agit d’un accord écrit sur le prix.
   2. Compromis de vente. c’est la signature d’un avant-contrat et le versement d’un acompte
   3. Signature de l’acte définitif devant un notaire qui correspond au paiement du solde et remise des clefs.

Faire une offre d’achat

Charles Morgan partage 3 points d’attention lorsqu’on fait une offre d’achat :

• • S’assurer que l’on est prêt. C’est à dire :

• • • avoir rencontré le notaire
    • être certain de pouvoir financer l’achat
    • rencontrer un banquier ou organisme de crédit pour obtenir une simulation de prêt
    • être certain du coût des travaux
    • être certain de la qualité  du bâtiment quitte à le faire expertiser
    • être sûr de ses calculs

• • Faire une offre que le vendeur considérera.
    • Laisser une petite marge de manœuvre de 5 à 10% du prix maximum
    • Faire une offre ferme
    • Faire une offre très basse (si l’on n’est pas pressé)
  • Se ménager une porte de sortie en se couvrant avec des clauses suspensives.
    • L’achat est conditionné à l’acceptation du crédit par la banque de l’acquéreur.
    • L’achat est conditionné au rapport positif de l’expert immobilier sur la qualité de la construction
    • La propriété doit être expertisée pour un prix égal ou supérieur au prix de vente
    • Le contrat doit être approuvé par le notaire de l’acheteur
    • Le contrat est conditionné aux réparations effectuées par le vendeur avant l’acte définitif de vente

Attention à ne jamais signer un contrat stipulant qu’en cas de non-obtention du prêt, c’est le courtier ou l’agent immobilier du vendeur qui se chargera de le trouver.

L’art de négocier

2 principes de négociation

Il y a principalement 2 grands enjeux lors d’une négociation :

• • Masquer ses émotions. Lorsqu’on effectue des visites on ne doit pas laisser paraître que l’on est intéressé. Cela pourrait inciter le vendeur à hausser ses prix ou ne pas négocier.
  • Rechercher les motivations du vendeur. Par exemple, si l’on détecte que le vendeur est pressé de vendre, on peut supposer qu’il a plus de chance d’accepter nos conditions sans négocier. Bien sûr, le vendeur a aussi tout intérêt à masquer ses émotions. Durant la visite, il peut être intéressant d’essayer de savoir si :

• • • Le vendeur a-t-il déjà acheté une autre maison ou appartement ?
    • Depuis combien de temps  le vendeur possède-t-il le bien ?
    • Quelqu’un a-t-il déjà fait une autre offre ?

Quelques techniques et astuces de négociation

• • Utiliser les deux plus grands déclencheurs de l’esprit humain
    • Le désir du gain (qu’est ce que le vendeur recevra de la vente ?)
    • La peur de la perte
  • Démontrer la justesse de son offre
  • Prouver que l’on a les moyens d’acheter
  • Mettre de l’argent sur la table
  • Apporter une solution aux besoins du vendeur (envisager la transaction comme une collaboration)
  • Faire des concessions

Enfin Charles Morgan présente des erreurs à éviter

Éviter les erreurs de négociation

• • Payer le premier prix demandé
  • Mettre toutes ses cartes sur la table dès le début
  • Faire une offre beaucoup trop basse
  • Enchérir contre soi-même
  • Faire une offre « à prendre ou à laisser »
  • Trop parler
  • Répondre à une offre non écrite

Une fois que le vendeur et l’acheteur ont formalisé par écrit leur accord sur le prix, l’offre est considérée comme acceptée. Il convient alors de faire inspecter l’immeuble, d’obtenir les devis pour les travaux et finaliser le financement.

Chapitre 7 : Comment débuter quand on est pauvre

Choisir une stratégie d’investissement

Charles Morgan présente 4 stratégies

• • Acheter un immeuble de plusieurs unités locatives, en habiter une et louer le reste
  • Acheter un appartement ou une maison unifamiliale, y habiter, rénover et revendre
  • Rester locataire et acheter un bien mis en location qui s’autofinance
  • Rester locataire et acheter un bien à rénover pour le revendre rapidement

Peu importe la stratégie choisie, il y a 3 règles d’or :

• • Acheter dans un quartier avec un potentiel de croissance de valeur de l’immobilier
  • Acheter en dessous de la valeur du marché
  • Ajouter de la valeur en rénovant

Les grands principes financiers

La voie la plus sûre pour commencer à bâtir sa liberté financière consiste à épargner et investir avec sagesse au cours de sa vie professionnelle afin de constituer un patrimoine et générer des revenus passifs.

Il est indispensable de prendre le contrôle de ses finances personnelles. Il faut notamment :

• • faire ses comptes mensuellement
  • établir un budget
  • Se payer en premier → épargner une fraction de ses revenus pour ne pas dépenser tout ce que l’on gagne.
  • rembourser ses dettes

La psychologie de succès

L’auteur partage aussi des principes sur la psychologie du succès :

• • Visualiser sa réussite pour tirer profit de la loi d’attraction

• • Comprendre les 4 composantes de la réussite

• • • une vision claire
    • un désir ardent
    • une foi inébranlable
    • de la persévérance

• • Rien ne remplace l’action

Chapitre 8 : Un plan pour démarrer en 8 semaines

Les 5 premières semaines

Les 5 premières semaines doivent permettre de devenir expert du marché que l’on a sélectionné. Charles Morgan suggère :

• • Regarder au moins 500 annonces ciblées
  • Visiter 20 propriétés
  • Assister à 2 ventes publiques
  • Faire l’analyse du cashflow d’au moins 10 propriétés ou 10 calculs de PAM (Prix d’achat maximum)

Première semaine

• • Clarifier sa situation financière de départ
  • Déterminer sa stratégie d’investissement
  • Définir ses critères de recherche
  • Commencer à étudier son marché immobilier

Deuxième semaine

• • Connaître sa capacité d’emprunt
  • Connaître sa taxation immobilière
  • Redéfinir ses objectifs et critères en fonction de ces informations
  • Continuer à approfondir sa connaissance du marché
  • Commencer à visiter

De la troisième semaine à la cinquième

• • Approfondir sa connaissance du marché
  • Analyser les propriétés correspondant à ses critères

De la 6e à la 8e semaine

• • Déterminer la propriété à acheter
  • Estimer correctement le coût des travaux
  • Se tenir prêt à faire une offre
  • Amorcer le processus d’achat

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Fiches de lecture

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Retour sur la page du projet Résumés de livre

Dans le livre 107 principes immobiliers, Bruno Rako démocratise le concept d’immo-preneur et donne les bases pour investir et s’enrichir avec l’immobilier.

Après une école d’ingénieur et une grande école de commerce, Bruno Rako s’est découvert une passion pour l’investissement immobilier. Il s’est formé auprès d’autres investisseurs puis s’est spécialisé dans les immeubles de rapport puis il a fondé une plateforme web (www.InvestImmoClub.com) pour faciliter le partage d’expériences sur l’investissement immobilier.

Dans son livre (qui s’adresse avant tout aux débutants), il partage des pistes pour générer des revenus complémentaires via l’immobilier, notamment grâce à la location. Il appuie ses conseils par des exemples concrets qu’il a recueillis auprès d’un panel d’investisseurs.

Ses astuces se découpent en 6 thématiques :

1. 1. Comprendre l’économie immobilière pour booster sa stratégie d’investissement.
   2. Dompter les concepts bancaires et fiscaux comme un pro.
   3. Maîtriser les travaux pour faire d’excellentes affaires.
   4. Devenir un excellent gestionnaire locatif de son patrimoine.
   5. Appliquer les méthodes efficaces pour optimiser son temps.
   6. Adopter le mental des Immo-Preneurs à succès.

Pour cette synthèse, j’ai repris les principaux conseils que partage Bruno Rako dans chacune de ces 6 thématiques.

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Résumé : 107 principes immobiliers

Comprendre l’économie immobilière pour booster sa stratégie d’investissement

La première chose pour investir dans l’immobilier est la nécessité de maitriser certains principes financiers.

• • Comprendre la différence entre un actif et un passif. Pour rappel, un actif représente tout ce qui rapporte de l’argent (une voiture de collection, un business, un placement qui offre des dividendes…). À l’opposé, un passif correspond aux dettes et tout ce qui perd de la valeur avec le temps
  • Diversifier ses investissements. L’investisseur ne doit pas mettre tous ses œufs dans le même panier. En complément de immobilier, Bruno Rako recommande, par exemple, le « lazy investing » (c.-à-d., l’investissement boursier passif). Pour plus d’information sur le sujet, je vous renvoie au résumé du livre Épargnant 3.0 d’Édouard petit. .
  • Raisonner en prix/ m²et résultat net
  • Privilégiez le cash-flow à l’appréciation du bien. C’est-à-dire qu’on cherche à dégager de l’argent tous les mois plutôt qu’espérer une plus-value à la revente.
  • Comprendre que le profit se fait toujours à l’achat. Les immo-preneurs cherchent à acheter en dessous du prix du marché.
  • Essayer d’augmenter la valeur du bien.
    • Diviser un bien (créer 2 studio dans un T3, diviser le terrain d’une maison,
    • Optimiser les volumes non exploités (construire un mezzanine, veranda…)
    • Modifier la nature du bien (transformer une surface commerciale en surface résidentielle, transformer une maison unifamiliale en colocation)
    • Réaliser des travaux d’amélioration
  • Toujours penser à la revente. Les biens immobiliers se conserveraient en moyenne une dizaine d’année.
  • Essayer de mutualiser les risques (le risque d’impayé, le risque de vacance locative et les risques de dommage sur un bien)
  • Comprendre la saisonnalité du marché immobilier. À cause de l’offre et la demande, l’achat est plus intéressant en automne et en hivers et la vente est intéressante au printemps et durant l’été.
  • Comprendre pourquoi l’immobilier a tendance à prendre de la valeur sur le long terme. Les 4 principaux facteurs avancés dans le livre sont :
    • La rareté des terres
    • L’inflation
    • La hausse des salaires
    • La démographie

Dompter les concepts bancaires et fiscaux comme un pro

Les concepts bancaires

• • Réduire au maximum son apport personnel. Contrairement à une croyance très rependue, Il n’est pas nécessaire d’être riche pour investir dans l’immobilier
  • Voir la banque comme un partenaire qui fournit le financement. Il n’est pas nécessaire d’être fidèle à sa banque surtout si ses tarifs et ses conditions ne sont pas avantageux.
  • Trouver d’abord la bonne affaire, puis chercher le financement
  • Apprendre le vocabulaire financier et immobilier.

Les concepts fiscaux

On peut noter qu’il est assez difficile d’identifier des enseignements spécifiques puisque la fiscalité est en constante évolution. Je ne m’y attarderais donc pas.

Maîtriser les travaux pour faire d’excellentes affaires

Pour Bruno Rako, il est recommandé de :

• • Prendre une marge de 15% pour ces travaux. Si les travaux coûtent 10000€, il vaut mieux prévoir 11500€.
  • Faire établir au moins 3 devis
  • Prévoir des pénalités de retard, en ajoutant par exemple un avenant au devis avec des clauses d’indemnités de retard ou appliquer des pénalités égales aux revenus locatifs perdus.
  • Acheter des matériaux de qualité pour diminuer la fréquence des travaux ou de l’entretien.
  • Préparer une liste d’artisans « référencés ». C’est-à-dire identifier les 2 meilleurs plombiers, électriciens, chauffagistes, menuisiers et serruriers de façon à pouvoir faire appel à eux si besoin.

Devenir un excellent gestionnaire locatif de son patrimoine

Trouver de nouveaux locataires

• • Apprendre à prendre des photos qui mettent en valeur le bien
  • Préparer un plan du bien en 2D puisqu’il apporterait une réelle valeur ajoutée. Sélectionner les locataires rigoureusement.
  • Identifier le profil des candidats. On retrouve plusieurs questions à poser dans les pages du livre :
    • « Quel est l’élément le plus important pour vous dans la recherche du logement ? »
    • « Quel est l’atout numéro 1 du logement que je vous propose ? »
    • « Comment pourrait-on l’améliorer ? »
    • « Recommanderiez-vous ce logement à un ami ? » …

Bref, la rechercher d’un locataire doit se voir comme la recherche d’un partenaire. L’objectif est d’établir une relation gagnant-gagnant dans la durée.

La gestion au quotidien

• • Régler les problèmes des locataires sans tarder. Ne pas agir immédiatement risque d’aggraver le problème et de dégrader la qualité de la relation. Éduquer ses locataires. Pour ce faire, certains propriétaires donnent un petit carnet à leurs locataires dans lequel sont récapitulées les différentes obligations en termes de réparation, les moyens de communiquer et les numéros d’artisans. Certains organisent aussi un point téléphonique tous les trimestres pour savoir s’il y a des choses à faire et des réparations à effectuer.
  • Discuter régulièrement avec ses locataires.
  • Offrir des cadeaux à ses locataires pour les fidéliser.

Appliquer les méthodes efficaces pour optimiser son temps

De nombreux conseils évoqués par Bruno Rako dans cette partie sont communs avec des principes de productivité que l’on peut retrouver dans les domaines comme la création de business ou l’investissement boursier….

Principes de productivité

• • S’inspirer des méthodes des pros
  • Passer à l’action
  • Continuer de se former (lire, regarder des vidéos, trouver un mentor). D’ailleurs, Bruno Rako recommande la lecture du livre Influence et Manipulation de Robert Cialdini. 
  • Mettre en place des procédures.
  • Évaluer son salaire horaire, car il permet de mesurer sa productivité

Les principes spécifiques à l’investissement immobilier

• • S’entourer d’un agent immobilier dans son secteur d’investissement afin de profiter de son réseau et des opportunités qu’il a sous la main.
  • Discuter avec les petits commerçants du quartier, car selon les investisseurs immobiliers, ces derniers seraient des indics de choix.
  • Définir des actions et des tâches mesurables. Selon Bruno Rako on peut classifier le l’activité d’un immo-preneur en 5 catégories :
    • la phase de gestion (déclaration fiscale, maintenance, vie copropriété…).
    • la phase de mise en location (diffusion de l’annonce, sélection locataire…)
    • la phase de rénovation (sélection artisans, choix de rénovation, suivi du chantier…),
    • la phase d’acquisition (simulation, promesse de vente, recherche de prêt…),
    • la phase d’analyse et de recherche (définition stratégie, analyse marché, visites…).
  • Considérer la Position, l’Objectif et le Besoin de son interlocuteur. Par exemple dans le cas d’un achat immobilier, l’acheteur doit essayer de déterminer les attentes du vendeur (son prix de vente, son seuil de rupture au niveau du prix… son attitude, est-il pressé ? …)
  • Développer des méthodes de calcul rapide. Quelques exemples :
    • Connaitre le montant d’une échéance mensuelle pour un prêt de 100 000€ sur 20ans
    • Connaitre la formule des 10% qui dit que si l’on veut 10% de rentabilité, le prix d’un bien ne doit pas excéder 100 fois le prix du loyer mensuel.
    • Connaitre le prix moyen du type de bien que l’on souhaite acquérir ainsi que le prix moyen au m² dans le quartier ciblé
  • S’informer sur les lois
  • Apprendre à négocier (utiliser la technique du point médian…)

Adopter l’état d’esprit des Immo-Preneurs à succès

• • Connaitre les enjeux avec chaque interlocuteur :
    • avec les locataires, le but est de créer et de maintenir une relation fluide
    • avec les artisans, l’enjeu est d’avoir le meilleur devis
    • avec le banquier, l’objectif est de recevoir et signer une offre de prêt
    • avec les vendeurs, le but est d’obtenir un prix acceptable selon nos critères puis signer un compromis
  • Essayer de comprendre les intérêts de ses interlocuteurs. Cela permet de mieux collaborer et d’aboutir à des relations gagnant-gagnant.
  • Faire des offres d’achat agressives. Pour rappel, le profit se fait souvent à l’achat lorsque le prix est en dessous de la valeur du marché.
  • Toujours avoir un plan B pour limiter le risque.
    • Ayant les coordonnées d’au moins 2 artisans au cas où
    • Prévoir un plan de revente…
    • Utiliser des valeurs pessimistes pour un chiffrage
  • S’habiller en fonction de la personne que l’on va rencontrer puisque l’apparence compte.
  • Multiplier et croiser les sources
  • Garder une trace écrite, faire des suivis et des relances
  • Visualiser son objectif. Pour prendre l’exemple de Bruno Rako, il écrit ses objectifs puis il les affiche quelque part en évidence.
  • Entretenir son réseau et favoriser les recommandations. Une expression américaine dit : “Your network isyour net worth.”. C’est à dire, “votre réseau est votre actif net”.
  • Garder un matelas de trésorerie pour faire face aux éventuels imprévus
  • Apprendre à utiliser les silences
  • Ne jamais abandonner.

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Retour sur la page du projet Résumés de livre

Julien Delagrandanne est un auteur, investisseur et entrepreneur français. Il est l’auteur de plusieurs livres sur l’investissement. Dans son livre, Investir en bourse : styles gagnants, styles perdants, il partage des conseils pour investir en bourse dans les actions. Il présente des concepts essentiels pour adopter une stratégie gagnante et éviter les erreurs qui coûtent cher.

Le livre se découpe en 4 parties :

• • La partie A présente 5 styles perdants d’investissement
  • La partie B aborde 2 styles intermédiaires
  • la partie C présente 2 styles gagnants
  • La partie D expose des conseils pour mettre en pratique les stratégies gagnantes.

Pour ce résumé, je vais essayer de reprendre les principaux éléments des 4 chapitres.

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Résumé : Investir en bourse : styles gagnants, styles perdants

Petit rappel : Qu’est-ce qu’une action ?

Une action est un titre de propriété d’une entreprise. En achetant une action, on devient propriétaire d’une partie des actifs de la société (usines, bâtiments, liquidités, stocks, brevets, marques, etc.). En parallèle, on acquiert la capacité de ces actifs à générer des profits. C’est-à-dire que les bénéfices générés par l’entreprise peuvent être distribués aux actionnaires, notamment sous forme de dividendes. Les actionnaires peuvent ainsi recevoir des revenus de la part de l’entreprise proportionnellement au nombre de parts qu’ils détiennent.

L’entreprise (quant à elle) débloque des capitaux qui lui permettent d’investir et se développer.

Ce système est gagnant-gagnant, car si l’entreprise croit, elle prend de la valeur et les actionnaires font un bénéfice, car les parts qu’ils détiennent valent plus cher.

Il existe 2 types grands type d’actions :

• • les actions dites « de rendement » qui offrent des dividendes élevés
  • Les actions de « croissance » qui ont tendance à prendre de la valeur avec le temps

Mais alors, comment s’enrichir grâce aux actions ?

Partie A Styles perdants

Suivre un gourou autoproclamé

La méthode consiste à suivre les préconisations des journaux spécialisés, des newsletters, des articles …. Certes, il est possible que certains conseils diffusés par ces canaux soient pertinents néanmoins, ils sont trop nombreux pour tous être tous suivis et analysés. De plus, les personnes ou organismes à l’origine des préconisations auraient plus tendance à faire du quantitatif que du qualitatif. Comme le dit Alan Cox un programmeur de Linux, « Je pense que le mieux est de faire beaucoup de prévisions. Les gens oublieront celles où je me suis trompé et s’émerveilleront sur le reste »,

Se croire visionnaire

A/ sur la macroéconomie (approche « top-down »)

Ce style d’investissement consiste à faire des prévisions sur l’évolution de l’économie globale puis de les décliner au niveau des actions. Pour l’auteur ce style est perdant pour 2 raisons :

• • La difficulté du timing d’achat.
  • Indépendance entre cycle économique et marché actions

En fait, le marché actions est soumis à trop de forces différentes pour être analysé précisément. Il dépend entre autres :

• • L’état du cycle économique
  • Le niveau et la pente de la courbe des taux d’intérêt,
  • Le contexte en matière d’inflation
  • L’attitude bienveillante ou non de l’État envers les entreprises et les actionnaires (fiscalité, incitations…)
  • Les ruptures technologiques
  • la psychologie des foules….

B/  sur l’évolution d’une action particulière (approche « bottom-up)

Le risque avec cette méthode est que l’analyse et la prévision soient bonnes, mais que l’information soit déjà intégrée dans le prix de l’action ou qu’il y ait une erreur lors de l’estimation de son impact sur le business.

Se baser exclusivement sur l’analyse technique – Penser que le graphique du cours aide à prévenir l’avenir

L’adepte de ce troisième style perdant effectue une prévision sur l’évolution du cours de l’action en se basant sur le comportement passé de l’action. À partir du graphique d’évolution du cours de l’action ou d’un indice, il cherche à identifier différentes figures/tendances pour en déduire ses mouvements futurs. L’erreur de ce style est de n’attacher aucune importance à l’entreprise sous-jacente. Comme le dit bien Warren Buffet : « Si le jeu se réduisait à connaître le passé, alors les gens les plus riches seraient les libraires. »

Acheter quand tout le monde pense que ça va monter (et inversement…)

Une citation de Warren Buffet (encore lui) illustre bien pourquoi ce style d’investissement est dangereux : « Vous n’avez pas raison parce que d’autres sont d’accord avec vous. Vous avez raison parce que vos faits sont exacts et que votre raisonnement est juste. »

Vouloir être le premier à posséder une action à la mode

L’adepte de ce style cherche à acquérir des parts des entreprises qui entrent en bourse. Or pour l’auteur, les introductions boursières peuvent être un piège. De nombreux exemples comme : les introductions en bourse de Facebook ou Uber le montrent.

Partie B Styles intermédiaires

Pour Julien Delagrandanne, ces 2 styles peuvent être appliqués dans un esprit d’investissement sain, non spéculatif, et être rentables. Néanmoins, ces stratégies échouent à égaler les styles gagnants, soit :

• • parce que la stratégie expose l’investisseur à des risques non négligeables d’erreur en raison de sa difficulté de mise en œuvre.
  • Parce qu’il s’agit d’une méthode potentiellement efficace, mais qui ne peut constituer un style à elle seule, car elle ne peut être appliquée à l’intégralité d’un portefeuille.
  • Parce que c’est une stratégie globalement correcte, mais qui a le défaut d’être intrinsèquement inférieure aux styles gagnants.

L’approche séculaire du marché

« L’approche séculaire du marché consiste à posséder un portefeuille diversifié, couvrant l’ensemble des secteurs d’activités, et constitué d’actions de Sociétés de taille significative achetées à un prix raisonnable. »La stratégie consiste à investir dans des tracker (des ETF) ou à acheter des actions de grandes sociétés dans 10 secteurs d’activités :

• • Énergie (Total, Royal Dutch Shell, Exxon Mobil…)
  • Consommation non discrétionnaire (Danone, Coca-Cola, Colgate…)
  • Services financiers (CréditAgricole, AXA, Bank of America…)
  • Santé (Sanofi, Medtronic…)
  • Technologies l’information (Microsoft, Intel, Hewlett Packard…)
  • Matériaux de base (Dupont de Nemours, Lafarge…)
  • Industrie (Saint-Gobain…)
  • Consommation discrétionnaire (Peugeot, SEB…)
  • Télécommunications (France Telecom, Telefonica…)
  • Services aux collectivités (EDF, GDF, Enel…)

Cette approche nécessite une diversification géographie qui ne se limite pas qu’à des sociétés françaises. L’avantage de ce style est qu’il nécessite que quelques suivis et rééquilibrages par an et demande donc peu de temps et d’effort. C’est une stratégie d’investissement passive avec un bon ratio d’efficacité.  L’auteur l’a classé en tant que style intermédiaire simplement parce qu’il existe des styles offrant une meilleure rentabilité.

À titre indicatif, j’emploie personnellement cette stratégie d’investissement. Si vous souhaitez avoir plus d’information sur le sujet, je vous recommande la lecture du livre Épargnant 3.0 d’Édouard Petit.

Acheter ce que l’on connait

Il s’agit de chercher à investir dans des actions pour lesquelles on possède des connaissances spécifiques sur un marché, ses tendances ou ses modes. Par exemple

• • Un médecin peut observer de façon privilégiée la force commerciale des laboratoires pharmaceutiques
  • Un fonctionnaire de collectivité territoriale peut observer les entreprises de traitement des déchets ou de gestion des eaux, etc.
  • En travaillant au sein d’une entreprise. Il est possible de comprendre les forces et faiblesses des entreprises concurrentes, les atouts ou lacunes de ses fournisseurs ou de ses clients.

Ces connaissances privilégiées peuvent permettre d’anticiper les tendances de sorte à acheter et vendre les actions au bon moment. Néanmoins, ce style sera insuffisant pour construire un portefeuille complet et diversifié. Cette méthode représente donc un style intermédiaire qui peut être utilisé en complément d’un style gagnant pour agrémenter la marge du portefeuille.

Partie C Styles gagnants

Points communs des styles gagnants

 Investissement plutôt que spéculation

Un investisseur qui adopte un style gagnant raisonne avec une optique « business ». Son objectif est de faire un bénéfice soit grâce aux dividendes, soit en revendant une action qui a pris en valeur.

L’hypothèse des marchés non efficients.

Les deux styles gagnants reposent sur l’hypothèse des marchés non efficients. Un marché non efficient signifie que le prix d’une action ne reflète pas toujours la valeur intrinsèque (c’est-à-dire la valeur réelle du bien). Cette hypothèse est en désaccord avec la théorie moderne du portefeuille qui considère que le prix de l’action est juste, car il intègre toutes les informations disponibles à un moment donné. Or pour Julien Delagrandanne, le prix d’une action ne reflète pas forcément la valeur réelle, car les vendeurs ou acheteurs agissent pour des raisons indépendantes de la valeur intrinsèque du business sous-jacent. Ces derniers peuvent spéculer, adopter un comportement moutonnier, ou même vendre, car ils ont besoin de cash, etc.

Le concept de marge de sécurité

L’investisseur qui adopte un style gagnant achète des titres en dessous de leur valeur réelle puisqu’il considère que le cours de l’action rejoindra la valeur intrinsèque sur le long terme. Cette approche offre une certaine marge de sécurité puisque l’écart entre le prix d’achat et le prix réel du marché induit un potentiel bénéfice à la revente.

Le style « value » pur / « investissement dans la valeur »

Le style « value » a été adopté par les célèbres investisseurs Benjamin Graham et Warren Buffet. Cette stratégie permettrait « d’obtenir un rendement au-dessus de la moyenne pour un risque en dessous de la moyenne ». Il existe 2 méthodologies :

Style value « top-down » : acheter des Sociétés leaders quand le marché est globalement bas

Cette stratégie consiste à investir dans de grandes sociétés durant des périodes de dépression. L’objectif est d’acheter des titres d’entreprises leader de leur secteur lorsque le marché est globalement bas puis attendre que les prix remontent au fur et à mesure que ces entreprises font face à la crise. L’idée derrière cette stratégie est que les sociétés leader de leur secteur seraient plus aptes à surmonter les crises.

Style value « bottom-up » : acheter des Sociétés individuelles décotées

Cette stratégie nécessite plus de travail, car elle fait appel à des connaissances comptables. L’objectif est d’acheter des sociétés individuelles décotées et de les revendre lorsque la décote disparait et que le prix reflète la valeur intrinsèque. Il s’agit de se constituer un portefeuille diversifié de petites valeurs dépréciées. L’auteur donne l’image d’un acheteur qui écume les brocantes de petits villages. Il chasse les objets dont les vendeurs ignorent qu’ils auraient une valeur significative aux yeux des antiquaires.

Le style « croissance & avantages concurrentiels à prix raisonnable »

Le style « croissance & avantages concurrentiels à prix raisonnable » consiste à acheter des actions de qualité dont le business sous-jacent a des perspectives de profitabilité supérieures à la moyenne. Autrement dit, l’objectif du style « croissance » est de se constituer un portefeuille concentrant un panel d’entreprise à fort potentiel de croissance.

L’auteur propose de se baser sur 15 questions de Philip Fisher pour identifier d’excellentes entreprises de croissance :

L’investisseur adoptant ce style « croissance » vend ses titres sous 3 conditions :

• • Si des faits tangibles conduisent à penser qu’il y a une erreur d’analyse sur les perceptives de croissance
  • Si un des investissements a tellement bien fonctionné qu’il pèse désormais un poids disproportionné relativement à l’ensemble du portefeuille.
  • S’il existe une meilleure opportunité pour investir

Partie D Mise en pratique des styles gagnants

La boite à outils que propose l’auteur s’articule autour de trois grands thèmes :

• • Les ratios utiles pour déterminer la cherté ou la qualité d’une action
  • Les méthodes d’estimation de la valeur intrinsèque
  • Les connaissances pour déterminer les avantages concurrentiels durables.

Ratios utiles pour identifier des actions pas chères ou de qualité supérieure

L’auteur détaille un panel de ratios et de critères qui peuvent permettre à l’investisseur de cibler les actions qui entrent dans le cadre des styles gagnant. Voici quelques points de repère donnés par l’auteur pour trier les cibles d’achat potentielles :

• • Price to Book < 1,5 (plutôt style value)
  • Dettes nettes sur capitaux propres < 1,5 à 2, ou critère sur niveau des intérêts de la dette, ou leur taux de couverture par le FCF
  • Historique de hausse des capitaux propres-PER < 15-Price to Book * PER < 22,5 (plutôt style value)
  • EV/ EBITDA < 8-FCF yield> Min (5%, Taux obligation 10 ans + 2%)
  • Historique long de versement de dividendes (20 ans)
  • Historique long de croissance de dividendes-Pay-out ratio toujours inférieur à 1
  • Stabilité du Return On Equity (ROE) dans le temps et ROE > 10 à 12% avec un effet de levier raisonnable (pour chercher des actions de qualité avec avantages concurrentiels, donc plutôt style GARP)
  • Stabilité du Return On Assets (ROA) dans le temps et ROA > 7% (plutôt style GARP)

Méthodes d’estimation de la valeur intrinsèque

L’auteur présente 3 méthodes pour estimer la valeur intrinsèque d’une action :

• • Le Discount Cash Flow (DCF) qui consiste à calculer la valeur des futurs revenus encaissés par l’entreprise
  • Les valorisations d’actifs qui consistent à évaluer les actifs de l’entreprise à leur juste valeur
  • Les méthodes relatives et réflexives qui consistent à comparer les ratios de l’entreprise aux ratios moyens d’un panel d’entreprises du même secteur.

Quelques connaissances pour déterminer les avantages concurrentiels

Il existe 4 sources d’avantages concurrentiels:

• • La supériorité du produit proposé (réelle ou perçue) : Le pricing power. C’est-à-dire la capacité à vendre des produits à prix élevés, sans faire fuir les clients. (ex : Macdonald ou Apple)
  • Le blocage des clients : les coûts de transfert. Il s’agit d’estimer la quantité d’effort que doit fournir le client de l’entreprise pour aller chez les concurrents. (ex : Microsoft)
  • Le blocage des concurrents à travers des licences & brevets ou via « l’effet réseau » (ex : Nestlé)
  • Les coûts faibles qui permettent de proposer un produit ou service à un prix inférieur des prix de la concurrence (processus de production, l’emplacement, l’échelle …) (ex : Samsung, Carrefour…)

Conclusion

On peut retenir 3 points importants :

• • Les styles gagnants possèdent 3 caractéristiques communes :
    • Ils s’appuient sur l’hypothèse des marchés efficients
    • Ses stratégies s’inscrivent dans une optique d’investissement plutôt que de spéculation
    • Ces styles offrent une certaine marge de sécurité.
  • L’investisseur qui adopte un style gagnant s’intéresse :
    • à la valeur intrinsèque des entreprises afin d’acheter les titres qui sont en dessous de leur valeur réelle. Soit il s’intéresse
    • aux entreprises qui ont un fort potentiel de croissance.
  • Adopter un style gagnant nécessite d’apprendre à estimer la valorisation d’une entreprise. Pour ce faire, il faut regarder ses avantages concurrentiels, ses perspectives de croissance, sa profitabilité, sa gestion du risque…

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Dans son livre Épargnant 3.0, Édouard Petit expose une méthode d’investissement boursière passive qui consiste à investir en grande partie avec des ETF. Son objectif est de suivre la performance du marché boursier en limitant le risque et en n’y consacrant qu’une minute par mois.

L’auteur aborde, entre autres

• • Les erreurs courantes chez les investisseurs
  • Les principaux supports d’investissement
  • Son plan d’action pour investir

Pour ce résumé, j’aborderais d’abord les hypothèses sur lesquelles s’appuie l’auteur. Ensuite je présenterai certaines erreurs commises par les investisseurs. Puis enchaînerai sur la méthode d’investissement d’Édouard Petit et je terminerai par son plan d’action et ses 10 commandements.

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Résumé : Épargnant 3.0

Les 8 hypothèses de base

Pour comprendre l’approche de l’auteur, il convient d’insister sur ses postulats de départ.  Ses hypothèses sont :

1. 1. Le marché boursier croit sur le long terme
   2. Investir dans la durée permet de limiter les risques et de profiter plus sereinement de la performance de l’ensemble des actifs, en particulier des actions.
   3. Le marché est très efficient. C’est-à-dire que le prix des titres financiers reflète à tout moment toute l’information pertinente disponible.
   4. La performance moyenne des fonds est égale à la performance du marché à laquelle il faut soustraire leurs frais (soit environ 2% par an).
   5. Il est impossible de prévoir quel gestionnaire de fonds pourrait le mieux performer à l’avenir (et donc faire mieux que le marché).
   6. Il est possible d’investir pratiquement gratuitement en bourse grâce aux ETF (Exchange-Traded Funds).
   7. La diversification permet de réduire très significativement le risque.
   8. Les intérêts composés permettent de s’enrichir sur le long terme.

Les erreurs courantes des investisseurs

1. 1. faire insuffisamment attention aux frais. En effet, les frais réduisent la performance globale.
   2. ne pas diversifier ses investissements. Selon un vieil adage boursier : il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier.
   3. Rentrer et sortir du marché, car chaque opération engendre des frais. De plus, l’investisseur prend le risque d’agir au mauvais moment
   4. mal gérer sa fiscalité
   5. investir dans l’exotisme ou le compliqué
   6. être insuffisamment informé et investir sans comprendre

Afin d’éviter de commettre ces erreurs tout en tenant compte des lois qui semblent gouverner le monde boursier, l’auteur propose cette méthode d’investissement.

La méthode d’investissement

La méthode d’investissement  s’articule en 4 points :

• • Investir dans des ETF sur un PEA ou une assurance vie
  • Investir dans un bon fonds euro sur une assurance vie
  • Investir automatiquement et régulièrement
  • Investir le plus tôt possible pour profiter des intérêts composés

Pourquoi cette méthode ? Commençons par comprendre ce qu’est un ETF

Un ETF (Exchange Traded Fund , autrement appelé tracker) est un instrument financier qui réplique la performance d’un indice boursier, Par exemples, certains ETF réplique le CAC40, d’autres suive de l’indice d’un pays ou d’un secteur en particulier. Certains ETF autrement suivent même la performance de tout le marché mondial.

Investir dans des ETF sur un PEA ou une assurance vie

Les avantages :

• • Les ETF ont une performance élevée qui est équivalente à celle des actions. Pour rappel, les actions ont une performance historique moyenne de plus de 8% par an.
  • Les ETF ont des frais très faibles. À titre indicatif, les frais des fonds classiques sont de l’ordre de 2% alors que ceux des trackers sont de l’ordre de 0.4%.
  • Les ETF permettent de diversifier géographiquement et à faible coût. Par exemple, les ETF monde représente généralement plus de 70% de la capitalisation mondiale. Acheter un ETF monde correspond à posséder une fraction de plusieurs centaines d’entreprises qui couvre les 2/3 du marché mondial des actions.
  • Les ETF permettent de profiter des dividendes. Les entreprises rémunèrent leurs actionnaires via les dividendes or posséder un ETF c’est être indirectement actionnaire de toutes les entreprises qui composent l’indice répliqué par le tracker
  • Les ETF sont également des produits boursiers qui permettent de profiter d’avantage fiscaux. Les ETF peuvent être déposés sur un PEA (Plan d’épargne en action) ou une assurance vie qui permet au souscripteur de bénéficier d’une enveloppe fiscale attractive après un certain temps de détention.

Investir dans un bon fonds euro sur une assurance vie

Investir dans un fonds euro sur une assurance vie permet de diversifié ses placements sur un autre actif et donc de réduire l’exposition au marché des actions. Cela permet ainsi de limiter la perte de capital en cas de crise majeure . En fait, les fonds euros sont majoritairement constitués d’obligations qui sont une classe d’actifs décolérée des actions. C’est-à-dire que si le marché des actions s’effondre, ce ne sera pas le cas du marché des obligations.

Un autre avantage est que le capital détenu dans une assurance vie composé uniquement de fond euros est souvent garanti contre la baisse. De plus, son rendement est généralement plus élevé que celui du livret A.

Investir automatiquement et régulièrement

L’auteur préconise d’investir automatiquement et régulièrement sur ces 2 classes d’actifs afin de :

• • Simplifier la gestion.
  • Atténuer la volatilité des prix, car acheter à différents moments permet de moyenner le prix d’achat sur la période d’investissement
  • Gagner du temps, car l’investisseur n’a plus besoin de suivre l’actualité financière.

Investir le plus tôt possible pour profiter des intérêts composés

Investir le plus tôt possible permet de profiter des intérêts composés au plus tôt. Une célèbre citation d’Einstein dit :

« Les intérêts composés sont la huitième merveille du monde. Celui qui les comprend les gagne… et celui qui ne les comprend pas les paie ».

(“Compound interest is the eighth wonder of the world. He who understands it, earns it … he who doesn’t … pays it.”).

Le plan d’action

Pour mettre en place cette méthode, l’auteur propose ce plan d’action:

1. 1. Faire un bilan de l’état de ses finances. Déterminer son patrimoine, ses revenus et ses capacités d’investissement
   2. Ouvrir un PEA et une assurance vie en ligne pour prendre date et commencer à faire courir les délais afin de bénéficier des avantages fiscaux
   3. Définir son plan d’investissement : Déterminer son portefeuille cible (définir ses objectifs, son profil de risque…) et définir le montant de ses apports et de ses dépôts
   4. Acheter les actifs (un ETF monde et un fond euros)
   5. Maintenir ou adapter l’allocation cible afin de garder le même profil de risque ou pour adapter la répartition du portefeuille en fonction de ses objectifs.

Les 10 commandements de l’auteur

1. 1. En ligne tu iras
   2. Des trackers tu prendras
   3. Diversifié tu seras
   4. Le PEA tu privilégieras
   5. Ton risque tu définiras
   6. Des apports réguliers tu feras
   7. Quand la bourse baissera, tu ne paniqueras
   8. Quand la bourse montera, tu ne t’emballeras
   9. Ton portefeuille tu rééquilibreras
   10. De la vie tu profiteras

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Pour synthétiser en 1 phrase, si vous souhaitez investir en visant la performance du marché, en limitant le risque et en n’y consacrant qu’une minute par mois :

Investissez dans un ETF monde et dans un bon fond euro, régulièrement et sur le long terme.

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Pour aller plus loin

L’auteur a écrit un deuxième livre « Créer et piloter un portefeuille d’ETF”. Son second ouvrage détaille plus en détail les principes de l’investissement passif. Il répond notamment aux questions :

• • Pourquoi les ETF sont des excellents véhicules d’investissement ?
  • Comment choisir ses ETF ?
  • Comment définir son allocation d’actif et son portefeuille type ? et comment les faire évoluer tout au long de la vie  ?
  • Comment protéger son investissement… ?

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• • Épargnant 3.0 – Édouard Petit
  • Créer et piloter un portefeuille d’ETF – Édouard Petit

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Le livre, le quadrant du cashflow, s’adresse à ceux qui souhaitent abandonner la sécurité de l’emploi et commencer à acquérir la liberté financière.

Il se découpe en 3 parties :

• • Qu’est ce que le quadrant du cash-flow
  • L’état d’esprit à acquérir pour s’enrichir
  • 7 étapes pour trouver sa propre voie vers la liberté financière.

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Résumé : Le quadrant du cashflow

1^ère parie : Le quadrant du cashflow

Le quadrant du cashflow correspond aux 4 grandes manières de générer des revenus.

Les Employés (E)

Les revenus qu’ils génèrent proviennent d’un système qui ne leur appartient pas et pour lequel ils travaillent.

Les Self-employé = les entrepreneurs, les professions libérales (S)

Leurs revenus proviennent d’un business qu’ils possèdent et pour lequel ils travaillent.

Les Businessmen (B)

Ces derniers possèdent un système qui les rémunère. Mais contrairement aux professions libérales ou aux salariés, ils n’ont pas besoin de travailler au sein de leur business, car d’autres personnes le font à leur place.

Les Investisseurs (I)

Ils sont rémunérés en investissant dans les business d’autres personnes.

Pour Robert Kiyosaky seul le côté droit du quadrant permettrait d’accéder à la liberté financière. Les 2 côtés ont des approches bien différentes.

Les caractéristiques qui différencient le côté gauche du côté droit.

La philosophie du travail et de l’argent

Les salariés et les professions libérales échangent leurs compétences et leur temps contre une rémunération. Ils travaillent pour l’argent.

À l’inverse, les businessmen et les investisseurs font travailler l’argent pour eux. Ils génèrent des revenus sans qu’ils aient besoin d’être impliqués à plein temps sur l’activité qu’ils possèdent.

 Sécurité vs liberté

Le côté gauche est généralement associé à la sécurité. Le salariat, par exemple, assure un revenu régulier tous les mois.

À l’opposé, le choix d’investir ou de créer un business est plus risqué, car ils ne garantissent pas des revenus immédiats.

L’appréhension du risque

La peur de perdre de l’argent est la principale cause pour laquelle tant de personnes hésitent à prendre le chemin de la liberté financière.

Le niveau d’éducation financière

Les investisseurs et les businessmen possèdent généralement de meilleures connaissances financières que les employés ou les libéraux.

L’état d’esprit pour s’enrichir

Être -> Faire-> Avoir

Il s’agit du processus mental qui caractérise l’état d’esprit des riches. L’idée, dernière ces 3 mots, est qu’il faut d’abord améliorer ses pensées (être) pour pouvoir prendre des actions (faire) de façon à atteindre ses buts (avoir).

Penser hors du système

Si l’on fait ce que tout le monde fait, on aura ce que tout le monde a. Pour s’enrichir, il est donc primordial de sortir des sentiers battus et de faire ce que les gens ne font généralement pas.

Gérer ses émotions face aux gains et pertes

Pour l’auteur, il est important d’être neutre émotionnellement en ce qui concerne les gains ou les pertes.

Apprendre de l’échec

Apprendre à s’enrichir, c’est comme apprendre à faire du vélo. Au début on tombe, beaucoup. C’est frustrant et embarrassant. Mais après un certain temps, les chutes s’estompent et on commence à rouler automatiquement. Si l’on chute encore ce n’est plus aussi dur qu’au début, puisqu’on sait désormais comment se relever et repartir.

Le processus pour acquérir un état d’esprit passer guidé par la liberté financière est similaire. Il faut expérimenter, apprendre de ses erreurs et rebondir.

Agir sur son Cercle d’influence

Il est inutile de perdre son énergie à essayer de changer les choses qui sont hors de portée. C’est plus facile de se changer soi-même plutôt que de changer tout le système.

Par exemple, il vaut mieux lire sur bouquin sur l’optimisation fiscale que d’aller manifester contre l’augmentation des impôts.

Commencer petit

L’auteur recommande de commencer progressivement en investissant ou créant son propre business en parallèle de son travail afin de pour limiter les risques financiers.

Adopter une vision long terme

Il ne faut pas hésiter à faire des sacrifices sur le court terme pour obtenir des gains sur le long terme. Par exemple, si on a l’objectif de s’enrichir, il vaut mieux économiser 100€ par mois pour investir plutôt que de les dépenser lors d’une soirée en boite.

Privilégier l’expérience

L’expérience sera toujours plus importante que l’argent.

7 étapes pour réussir du côté B et I du quadrant

1^ère étape : Commencer à s’occuper de son propre business

En fait, nous sommes programmés pour surveiller les business des autres et ignorer les nôtres. Les employés enrichissent leurs boss. Les débiteurs enrichissement les banques et les prêteurs. Les citoyens enrichissent le gouvernement…

L’important est de commencer à travailler sur son propre système. Pour cela, il convient de faire un bilan de sa situation et de ses envies puis de définir ces propres objectifs.

2ème étape : prendre le contrôle de sa trésorerie

Faire plus d’argent ne sera jamais la solution si la gestion du cashflow est le problème.

Pour prendre le contrôle de sa trésorerie, il faut, entre autres:

• • Maitriser ses rentrées et ses sorties d’argent
  • Acquérir des actifs pour financer ses passifs
  • Se payer en premier
  • Réduire ses dettes
  • Comprendre la différence entre les bons et les mauvais crédits

3ème étape : s’éduquer financièrement

L’éducation donne du sens à l’information et l’information permet de profiter des opportunités et de limiter le risque.

4ème étape : acquérir l’état d’esprit

Pour cela, je vous renvoie à la seconde partie du livre.

5ème étape : Trouver des mentors

L’auteur recommande de s’entourer de personnes qui ont déjà accompli ce que l’on chercher, soi-même à accomplir.

6ème étape : Faire de ses déceptions une force

Pour commencer à investir, il faut être prêt à être déçu.

Pour reprendre les propos de l’auteur : l’ampleur de votre succès se mesure par la force de vos désirs, la taille de vos rêves et la manière dont vous gérez la déception tout au long du chemin.

“The size of your success is measured by the strength of your desire, the size of your dream, and how you handle disappointment along the way.”

7ème étape : Croire en soi

Pour illustrer cette dernière étape et conclure, je citerai une nouvelle fois l’auteur :

Même si vous ne serez jamais assez bon partout, prenez le temps d’apprendre ce dont vous avez besoin et votre monde changera rapidement. Ne fuyez jamais ce que vous avez besoin d’apprendre. Faites face à vos peurs et vos doutes, et de nouveaux mondes s’ouvriront à vous. Agissez, croyez en vous et commencez aujourd’hui.

Even though you may not be good at everything, take time developing what you need to learn and your world will change rapidly. Never run from what you know you need to learn. Face your fears and doubts, and new worlds will open to you. Take Action Believe in yourself, and start today!

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Robert Kiyosaki est un entrepreneur américain spécialisé dans le développement personnel.  Le livre Père riche Père pauvre est une mine d’or pour ceux qui aimeraient s’éduquer financièrement. En comparant les points de vue d’un père riche et d’un père pauvre, l’auteur expose de nombreux principes sur l’argent et la richesse.

Robert Kiyosak partage entre autres :

• • Des principes de culture financière
  • Les différents obstacles à l’enrichissement
  • Des conseils pour commencer à s’enrichir

Pour ce résumé, je partage 4 enseignements que j’ai tirés du livre. Puis, je présente 6 conseils de l’auteur.

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Résumé : Père riche Père pauvre

4 enseignements

Pour s’enrichir… il ne faut pas travailler pour l’argent

Robert Kyosoki constate que les riches et les pauvres ont des philosophies bien différentes. Les pauvres travaillent pour l’argent alors que les riches font travailler l’argent pour eux.

La différence est assez subtile. Pour développer un peu plus, je vais reprendre une métaphore de l’auteur. Dans un des exemples du livre, il assimile l’argent à l’eau. Pauvres comme riches, nous cherchons constamment à récupérer de l’eau. Certains vont inlassablement à la source pour la puiser . Ils travaillent dur pour la récupérer et la transporter. En revanche, d’autres personnes cherchent d’abord à construire un système qui, une fois en place, récupèrera et transportera automatiquement l’eau à leur place.

Certains travaillent pour l’argent alors que d’autres investissent pour générer de l’argent.

Pour s’enrichir … il faut Agir

L’auteur constate que, généralement, nous préférons la sécurité financière au risque. Le salariat est un bon exemple. Nous préférons exercer une activité professionnelle pour toucher un salaire régulier plutôt que de prendre le risque de créer son propre business. En fait, la peur de manquer d’argent sur le court terme domine l’envie de créer un système qui pourrait rapporter de l’argent automatiquement sur le long terme.

Chez les riches et futurs riches, la volonté de s’enrichir est souvent plus forte que la peur de perdre de l’argent. Ainsi, les riches sont plus enclins à changer leur propre point de vue et agir pour faire évoluer leur situation financière. L’échec les propulse alors que la peur de manquer d’argent rend les pauvres inactifs.

D’après l’auteur, les principaux freins à l’enrichissement sont :

• • Le Cynisme (mépris de l’opinion)
  • La fainéantise
  • Les mauvaises habitudes
  • L’arrogance
  • L’ignorance

Pour s’enrichir … il faut s’éduquer financièrement

Combien de grandes fortunes se sont dilapidées à cause d’erreurs de gestion financière. Sans connaissance financière, l’argent s’évapore. Pour s’enrichir, il est donc indispensable de comprendre les règles, les principes et les bonnes pratiques qui régissent le monde de l’argent.

Pour Robert Kiyosaki, il faut s’éduquer sur :

• • la fiscalité
  • les lois
  • les marchés,
  • la gestion des finances personnelles
  • la création de business
  • l’investissement

Pour s’enrichir …. Il faut acquérir des actifs et limiter ses passifs

Comprendre la différence entre les actifs et les passifs est primordial si l’on souhaite s’enrichir. Les actifs représentent ce qui met de l’argent dans notre proche et crée de la richesse (par exemple : un bien immobilier mit en location, une voiture de collection, un CDI…). À l’opposé, les passifs représentent tout ce qui fait perdre de l’argent (un crédit, une voiture, un abonnement…).

Les riches achètent des actifs qui les enrichissent. Les pauvres et la classe moyenne achètent des passifs qui les appauvrissent. Pour faire le rapprochement avec la première leçon : pour s’enrichir, il faut travailler pour acquérir des actifs qui généreront de la richesse.

6 conseils pour se lancer

Investir dans son éducation financière avant d’investir dans des actifs.

On devient ce que l’on étudie ». Il existe des multitudes d’options pour se former :

• • Lire (livre, magazine spécialisé)
  • Regarder des vidéos
  • Assister à des séminaires
  • Passer du temps avec les personnes qui ont les mêmes objectifs
  • Trouver un mentor
  • Expérimenter

Se payer en premier.

C’est-à-dire d’allouer une partie de ses rentrées d’argent à la création de richesse avant même de le dépenser

Investir petit à petit dans des actifs.

 Il vaut mieux commencer par planter plusieurs petites graines dans la colonne des actifs plutôt qu’un seul et unique arbre. En effet, mieux vaut perdre quelques graines que le seul élément dans lequel on aura mis tous ces efforts. Dans tous les cas, l’échec risque de faire partie du chemin vers le succès. Ainsi, il vaut mieux commencer petit, expérimenter progressivement pour ne pas prendre de gros risque et tout perdre dès le début.

Commencer à créer son propre business, en parallèle de son travail.

Cela limite la peur de manquer d’argent

Financer ses passifs avec des actifs.

Par exemple avant d’acheter une voiture, il faut d’abord investir dans des actifs qui gêneront le capital ou les revenus pour financer l’achat du bien.

Identifier les raisons qui nous poussent à nous enrichir.

Ces raisons sont une combinaison de « je veux » et « je ne veux pas». Pour donner un exemple, voici les raisons qui ont poussé l’auteur à s’enrichir.

« Je ne veux pas être un employé […] Je ne veux pas rater des évènements importants à cause de mon travail […] Je ne veux pas que le gouvernement me prenne la moitié de ce que je gagne […] Je veux être libre de voyager dans le monde et vivre le style de vie que j’entends […] Je veux contrôler mon temps et ma vie »

Conclusion

Le secret de la liberté financière et de la richesse est la capacité à convertir l’argent en actifs et en revenus passifs.

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Dans son livre l’homme le plus riche de Babylone, Georges S.Clason présente des principes pour accéder au succès financier. Personnellement, j’ai beaucoup apprécié sa lecture. Les différents enseignements sont relatés par des personnages vivant dans le royaume de Babylone durant l’époque antique. De nombreux exemples illustrent les principes évoqués. J’ai choisi de résumer ce livre en partageant

• • 7 principes pour s’enrichir
  • 5 lois sur l’or
  • 4 enseignements supplémentaires tirés des exemples

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7 principes pour s’enrichir

1.    Commencer par remplir sa bourse.

Une partie de tout ce que l’on gagne doit nous appartenir. Pour conserver une fraction de ses gains, il faut tout simplement se payer en premier. L’homme le plus riche de Babylone recommande d’épargner 10% de ses revenus.

2.    Contrôler ses dépenses.

Pour y parvenir, il faut étudier ses habitudes de vie, identifier les dépenses non obligatoires et les réduire. Pour cela, il peut être judicieux de dresser un budget et l’adapter à ses besoins. Cette attitude permettrait de plus apprécier la valeur de chaque pièce dépensée.

3.    Faire fructifier son or.

Il est écrit dans le livre : «la richesse d’un homme ne se trouve pas dans les pièces qu’il transporte dans sa bourse, mais dans le revenu qu’il a bâti, le ruisseau d’or qui arrose continuellement sa fortune et la garde toujours bien en point. »

Une fois que l’on a accumulé une certaine quantité de richesse, il convient de la faire fructifier pour la transformer en un ruisseau qui continuera à alimenter sa fortune

4.    Protéger ses trésors contre la perte.

 Un des premiers objectifs de l’investissement consiste à assurer la sécurité de son capital. Pour protéger son trésor contre la perte, l’homme le plus riche de Babylone recommande de demander l’avis de ceux qui ont de l’expérience dans la gestion rentable de l’or.

5.    Transformer sa propriété en un investissement rentable.

6.    S’assurer un revenu pour l’avenir.

Un des enseignements du livre est que pour s’enrichir durablement, il faut acquérir une vision long terme. Il ne fait pas chercher des revenus immédiats, mais plutôt  prévoir des revenus pour les années à venir.

7.    Augmenter son habileté à acquérir des biens.

Le septième et dernier moyen pour développer sa fortune consiste à cultiver ses facultés intellectuelles, acquérir de l’expérience et agir. Pour cela, l’homme le plus riche de Babylone conseille d’accomplir de petits objectifs à ses débuts. Ce processus permet d’emmagasiner de l’expérience tout en améliorant la confiance en soi nécessaire à la réalisation de désirs plus ambitieux. Une fois aguerri, l’investisseur pourra  alors viser des objectifs plus complexes.

5 lois sur l’or

Selon l’homme le plus riche de Babylone, seuls ceux qui sont capables de les respecter pourront accéder au succès financier.

Dans le livre, ces 5 lois sont présentées à travers l’histoire d’un père de famille qui souhaite transmettre son héritage à son fils. Avant de le lui léguer, le paternel demande à son enfant de parcourir le monde afin qu’il démontre son habileté à acquérir de l’or et à se faire respecter des hommes. Avant le départ, le jeune homme reçoit un sac d’or et une tablette d’argile sur laquelle les 5 lois sur l’or sont inscrites.

1. 1. « L’or vient volontiers, en quantités toujours plus importantes, à l’homme qui met de côté pas moins du dixième de ses gains pour créer un capital en prévision de son avenir et de celui de sa famille. »
   2. « L’or travaille diligemment et de façon rentable pour le sage possesseur qui lui trouve un placement profitable, se multipliant même comme les troupeaux dans les champs. »
   3. « L’or reste sous la protection de son possesseur prudent qui l’investit d’après les conseils des hommes sages. »
   4. « L’or échappe à l’homme qui investit sans but dans des entreprises qui ne lui sont pas connues ou qui ne sont pas approuvées par ceux qui s’y connaissent dans la façon d’utiliser l’or. »
   5. « L’or fuit l’homme qui le forcerait dans d’impossibles gains, qui suivrait le conseil séduisant des fraudeurs et des escrocs ou qui se fierait à sa propre inexpérience et à ses désirs romantiques d’investissement. »

4 enseignements supplémentaires

Le livre renferme de nombreux exemples qui illustrent que l’application des principes financiers évoqués précédemment permet de se constituer un trésor. C’est notamment le cas avec :

• • L’histoire d’un esclave qui gagne sa liberté grâce à la qualité de son travail
  • L’histoire d’un brigand qui devient un homme respectable après avoir assimilé les lois sur l’or et remboursé ses dettes

Les enseignements que l’on peut tirer de ses histoires sont multiples.

• • Fournir un travail de qualité en toute circonstance. Un travail bien fait favorisera toujours celui qui l’accomplit.
  • Faire face à ses problèmes. C’est-à-dire accepter sa situation et se battre pour s’en sortir si nécessaire
  • Allouer une partie de ses revenus aux plaisirs et aux satisfactions de la vie. Le chemin vers la richesse ne doit pas être constitué uniquement de privation.
  • Faire fortune requiert du temps et demande une certaine éducation financière.

Je dois avouer que j’ai été surpris par la qualité du contenu de ce livre. Malgré sa Date de publication originale en 1926, les principes financiers évoqués semblent toujours au goût du jour. Je recommande sa lecture à tous ceux qui souhaitent découvrir ou redécouvrir les secrets de la richesse.

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