Résumé : 107 principes immobiliers – Bruno Rako

Dans le livre 107 principes immobiliers, Bruno Rako démocratise le concept d’immo-preneur et donne les bases pour investir et s’enrichir avec l’immobilier.

Après une école d’ingénieur et une grande école de commerce, Bruno Rako s’est découvert une passion pour l’investissement immobilier. Il s’est formé auprès d’autres investisseurs puis s’est spécialisé dans les immeubles de rapport puis il a fondé une plateforme web (www.InvestImmoClub.com) pour faciliter le partage d’expériences sur l’investissement immobilier.

Dans son livre (qui s’adresse avant tout aux débutants), il partage des pistes pour générer des revenus complémentaires via l’immobilier, notamment grâce à la location. Il appuie ses conseils par des exemples concrets qu’il a recueillis auprès d’un panel d’investisseurs.

Ses astuces se découpent en 6 thématiques :

1. 1. Comprendre l’économie immobilière pour booster sa stratégie d’investissement.
   2. Dompter les concepts bancaires et fiscaux comme un pro.
   3. Maîtriser les travaux pour faire d’excellentes affaires.
   4. Devenir un excellent gestionnaire locatif de son patrimoine.
   5. Appliquer les méthodes efficaces pour optimiser son temps.
   6. Adopter le mental des Immo-Preneurs à succès.

Pour cette synthèse, j’ai repris les principaux conseils que partage Bruno Rako dans chacune de ces 6 thématiques.

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Résumé : 107 principes immobiliers

Comprendre l’économie immobilière pour booster sa stratégie d’investissement

La première chose pour investir dans l’immobilier est la nécessité de maitriser certains principes financiers.

• • Comprendre la différence entre un actif et un passif. Pour rappel, un actif représente tout ce qui rapporte de l’argent (une voiture de collection, un business, un placement qui offre des dividendes…). À l’opposé, un passif correspond aux dettes et tout ce qui perd de la valeur avec le temps
  • Diversifier ses investissements. L’investisseur ne doit pas mettre tous ses œufs dans le même panier. En complément de immobilier, Bruno Rako recommande, par exemple, le « lazy investing » (c.-à-d., l’investissement boursier passif). Pour plus d’information sur le sujet, je vous renvoie au résumé du livre Épargnant 3.0 d’Édouard petit. .
  • Raisonner en prix/ m²et résultat net
  • Privilégiez le cash-flow à l’appréciation du bien. C’est-à-dire qu’on cherche à dégager de l’argent tous les mois plutôt qu’espérer une plus-value à la revente.
  • Comprendre que le profit se fait toujours à l’achat. Les immo-preneurs cherchent à acheter en dessous du prix du marché.
  • Essayer d’augmenter la valeur du bien.
    • Diviser un bien (créer 2 studio dans un T3, diviser le terrain d’une maison,
    • Optimiser les volumes non exploités (construire un mezzanine, veranda…)
    • Modifier la nature du bien (transformer une surface commerciale en surface résidentielle, transformer une maison unifamiliale en colocation)
    • Réaliser des travaux d’amélioration
  • Toujours penser à la revente. Les biens immobiliers se conserveraient en moyenne une dizaine d’année.
  • Essayer de mutualiser les risques (le risque d’impayé, le risque de vacance locative et les risques de dommage sur un bien)
  • Comprendre la saisonnalité du marché immobilier. À cause de l’offre et la demande, l’achat est plus intéressant en automne et en hivers et la vente est intéressante au printemps et durant l’été.
  • Comprendre pourquoi l’immobilier a tendance à prendre de la valeur sur le long terme. Les 4 principaux facteurs avancés dans le livre sont :
    • La rareté des terres
    • L’inflation
    • La hausse des salaires
    • La démographie

Dompter les concepts bancaires et fiscaux comme un pro

Les concepts bancaires

• • Réduire au maximum son apport personnel. Contrairement à une croyance très rependue, Il n’est pas nécessaire d’être riche pour investir dans l’immobilier
  • Voir la banque comme un partenaire qui fournit le financement. Il n’est pas nécessaire d’être fidèle à sa banque surtout si ses tarifs et ses conditions ne sont pas avantageux.
  • Trouver d’abord la bonne affaire, puis chercher le financement
  • Apprendre le vocabulaire financier et immobilier.

Les concepts fiscaux

On peut noter qu’il est assez difficile d’identifier des enseignements spécifiques puisque la fiscalité est en constante évolution. Je ne m’y attarderais donc pas.

Maîtriser les travaux pour faire d’excellentes affaires

Pour Bruno Rako, il est recommandé de :

• • Prendre une marge de 15% pour ces travaux. Si les travaux coûtent 10000€, il vaut mieux prévoir 11500€.
  • Faire établir au moins 3 devis
  • Prévoir des pénalités de retard, en ajoutant par exemple un avenant au devis avec des clauses d’indemnités de retard ou appliquer des pénalités égales aux revenus locatifs perdus.
  • Acheter des matériaux de qualité pour diminuer la fréquence des travaux ou de l’entretien.
  • Préparer une liste d’artisans « référencés ». C’est-à-dire identifier les 2 meilleurs plombiers, électriciens, chauffagistes, menuisiers et serruriers de façon à pouvoir faire appel à eux si besoin.

Devenir un excellent gestionnaire locatif de son patrimoine

Trouver de nouveaux locataires

• • Apprendre à prendre des photos qui mettent en valeur le bien
  • Préparer un plan du bien en 2D puisqu’il apporterait une réelle valeur ajoutée. Sélectionner les locataires rigoureusement.
  • Identifier le profil des candidats. On retrouve plusieurs questions à poser dans les pages du livre :
    • « Quel est l’élément le plus important pour vous dans la recherche du logement ? »
    • « Quel est l’atout numéro 1 du logement que je vous propose ? »
    • « Comment pourrait-on l’améliorer ? »
    • « Recommanderiez-vous ce logement à un ami ? » …

Bref, la rechercher d’un locataire doit se voir comme la recherche d’un partenaire. L’objectif est d’établir une relation gagnant-gagnant dans la durée.

La gestion au quotidien

• • Régler les problèmes des locataires sans tarder. Ne pas agir immédiatement risque d’aggraver le problème et de dégrader la qualité de la relation. Éduquer ses locataires. Pour ce faire, certains propriétaires donnent un petit carnet à leurs locataires dans lequel sont récapitulées les différentes obligations en termes de réparation, les moyens de communiquer et les numéros d’artisans. Certains organisent aussi un point téléphonique tous les trimestres pour savoir s’il y a des choses à faire et des réparations à effectuer.
  • Discuter régulièrement avec ses locataires.
  • Offrir des cadeaux à ses locataires pour les fidéliser.

Appliquer les méthodes efficaces pour optimiser son temps

De nombreux conseils évoqués par Bruno Rako dans cette partie sont communs avec des principes de productivité que l’on peut retrouver dans les domaines comme la création de business ou l’investissement boursier….

Principes de productivité

• • S’inspirer des méthodes des pros
  • Passer à l’action
  • Continuer de se former (lire, regarder des vidéos, trouver un mentor). D’ailleurs, Bruno Rako recommande la lecture du livre Influence et Manipulation de Robert Cialdini. 
  • Mettre en place des procédures.
  • Évaluer son salaire horaire, car il permet de mesurer sa productivité

Les principes spécifiques à l’investissement immobilier

• • S’entourer d’un agent immobilier dans son secteur d’investissement afin de profiter de son réseau et des opportunités qu’il a sous la main.
  • Discuter avec les petits commerçants du quartier, car selon les investisseurs immobiliers, ces derniers seraient des indics de choix.
  • Définir des actions et des tâches mesurables. Selon Bruno Rako on peut classifier le l’activité d’un immo-preneur en 5 catégories :
    • la phase de gestion (déclaration fiscale, maintenance, vie copropriété…).
    • la phase de mise en location (diffusion de l’annonce, sélection locataire…)
    • la phase de rénovation (sélection artisans, choix de rénovation, suivi du chantier…),
    • la phase d’acquisition (simulation, promesse de vente, recherche de prêt…),
    • la phase d’analyse et de recherche (définition stratégie, analyse marché, visites…).
  • Considérer la Position, l’Objectif et le Besoin de son interlocuteur. Par exemple dans le cas d’un achat immobilier, l’acheteur doit essayer de déterminer les attentes du vendeur (son prix de vente, son seuil de rupture au niveau du prix… son attitude, est-il pressé ? …)
  • Développer des méthodes de calcul rapide. Quelques exemples :
    • Connaitre le montant d’une échéance mensuelle pour un prêt de 100 000€ sur 20ans
    • Connaitre la formule des 10% qui dit que si l’on veut 10% de rentabilité, le prix d’un bien ne doit pas excéder 100 fois le prix du loyer mensuel.
    • Connaitre le prix moyen du type de bien que l’on souhaite acquérir ainsi que le prix moyen au m² dans le quartier ciblé
  • S’informer sur les lois
  • Apprendre à négocier (utiliser la technique du point médian…)

Adopter l’état d’esprit des Immo-Preneurs à succès

• • Connaitre les enjeux avec chaque interlocuteur :
    • avec les locataires, le but est de créer et de maintenir une relation fluide
    • avec les artisans, l’enjeu est d’avoir le meilleur devis
    • avec le banquier, l’objectif est de recevoir et signer une offre de prêt
    • avec les vendeurs, le but est d’obtenir un prix acceptable selon nos critères puis signer un compromis
  • Essayer de comprendre les intérêts de ses interlocuteurs. Cela permet de mieux collaborer et d’aboutir à des relations gagnant-gagnant.
  • Faire des offres d’achat agressives. Pour rappel, le profit se fait souvent à l’achat lorsque le prix est en dessous de la valeur du marché.
  • Toujours avoir un plan B pour limiter le risque.
    • Ayant les coordonnées d’au moins 2 artisans au cas où
    • Prévoir un plan de revente…
    • Utiliser des valeurs pessimistes pour un chiffrage
  • S’habiller en fonction de la personne que l’on va rencontrer puisque l’apparence compte.
  • Multiplier et croiser les sources
  • Garder une trace écrite, faire des suivis et des relances
  • Visualiser son objectif. Pour prendre l’exemple de Bruno Rako, il écrit ses objectifs puis il les affiche quelque part en évidence.
  • Entretenir son réseau et favoriser les recommandations. Une expression américaine dit : “Your network isyour net worth.”. C’est à dire, “votre réseau est votre actif net”.
  • Garder un matelas de trésorerie pour faire face aux éventuels imprévus
  • Apprendre à utiliser les silences
  • Ne jamais abandonner.

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