Résumé : Le guide pratique de l’achat immobilier – Laurent Criado

Laurent Criado est Entrepreneur depuis 2003. C’est un professionnel du bâtiment spécialisé dans les problématiques de l’habitat. Dans le livre Le guide pratique de l’achat immobilier, il partage une méthodologie fiable, étape par étape pour acheter un logement de qualité. 

Cette synthèse résume les grandes idées que l’auteur aborde dans les 6 parties du livre. 

• • les fondamentaux de l’achat immobilier
  • les différentes options d’achat
  • l’enquête préliminaire à réaliser avant la sélection du bien
  • l’analyse de l’environnement du bien
  • la préparation de la visite
  • la visite

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Résumé : Le guide pratique de l’achat immobilier

Partie 1 : Les fondamentaux – 8 erreurs à éviter

Tout d’abord, Laurent Criado partage 8 erreurs à éviter lorsqu’on achète un bien immobilier :

• • Privilégier l’achat immobilier avant de clarifier son projet de vie. Il est primordial de choisir un logement qui colle parfaitement à ses besoins.  
  • Acheter au petit bonheur la chance. Un achat immobilier nécessite des efforts pour déterminer et trouver ce que l’on veut. 
  • Se fier uniquement au coup de cœur. Un achat sécurisé demande du temps et un décision rationnelle.

• • Acheter un bien surcoté. Seules 3 variables affectent le coût du logement :
    • • le coût du foncier (prix de l’emplacement)
      • le coût de construction
      • le niveau de finition
    • Se priver d’un avocat, car il va vérifier tous les aspects juridiques du projet
  • Surestimer ses capacités financières, matérielles et techniques
  • Se concentrer uniquement sur l’obtention du crédit, sans en comprendre les tenants et les aboutissants. Quelques points à ce sujet :
  • un crédit est fonction du ratio d’endettement qui se calcule en additionnant les charges annuelles de l’emprunteur (loyers, pensions, crédits…) et en divisant le tout par les revenus totaux.
  • les critères favorables à l’obtention d’un crédit sont :
    • le montant de l’apport personnel
    • la stabilité des revenus
    • la capacité à épargner
    • la valeur intrinsèque du bien
  • Un prêt immobilier correspond à plusieurs paramètres : un taux, une assurance, des frais de garantis, des frais de remboursement anticipé, des frais d’options…
  • Croire que le statut de propriétaire est n’est pas une lourde charge de travail

Partie 2 : Les différentes options d’achat

Le choix repose sur 2 critères principaux : acquérir un logement neuf ou ancien et soit en individuel ou en collectif. 

Laurent Criado dédie un chapitre pour présenter chaque option. Qu’importe l’option choisie, on retrouve plusieurs recommandations communes  :

• • Se déplacer sur place pour la visite du bien ou du terrain 
  • Analyser l’environnement du bien

• • • Mener une enquête pour recueillir les informations administratives, les informations sur le voisinage, le constructeur, les artisans choisis…
    • Porter une grande attention aux documents et contrats (éventuellement les faire vérifier par son avocat)
    • Ne pas se focaliser sur le prix mais sur les solutions. L’auteur explique que “la meilleur stratégie* consiste à planifier ses travaux avec précision, à choisir les bons matériaux et à imaginer, en détail le projet d’implantation. Il n’est pas question de chercher le prix le moins cher.” (*pour faire des économies)
  • “Ne jamais croire le vendeur tant qu’on ne l’a pas vérifié soi-même.”
  • Prendre son temps et ne pas céder à la pression des professionnels qui poussent à agir vite. 

Partie 3 : Enquête préliminaire

L’enquête préliminaire consiste à recueillir les informations sur le bien pour éviter de faire des visites inutilement.

Dénicher des offres

Laurent Criado préconise de combiner différentes sources pour effectuer ses recherches : 

• • les biens en agence (généralement il s’agit d’offres ‘nouvelles’)
  • le bouche à oreille
  • les sites web spécialisés
    • www.seloger.com : annonces de professionnels
    • www.leboncoin.fr :  annonces de professionnels et particuliers
    • www.pap.fr : annonces de particuliers
    • www.annoncesjaunes.fr : annonces des Pages jaunes
    • www.immonot.com : sites d’annonces de notaires
    • www.immobilier.notaires.fr : site officiel de l’immobilier des notaires
  • les sites de réseaux immobiliers (Orpi, Century 21, Foncia…)
  • les sites des agents locaux
  • les sites de niches
  • les réseaux d’agents indépendants

Décrypter les annonces pour mieux en déjouer les pièges

Pour Laurent Criado, Les annonces d’un bien doivent permettre de 

• • dresser un premier bilan en terme d’habitabilité
  • étudier l’état de l’habitat et les éventuels travaux à envisager

Les informations à rechercher dans une annonce

• • lieu : ville et quartier
  • type de bien : appartement, maison, loft, ancienne usine
  • type de propriété : copropriété, emplacement, ascenseur, individuel, mitoyen
  • superficie : superficie loi Carrez
  • un plan ou un croquis
  • stationnement
  • le montant des charges
  • Les informations sur les pièces
    • la cuisine
    • la pièce de vie (idéalement orientée sud/sud ouest)
    • les chambres (minimum 9m² par chambre)
    • salle de bains
      • la taille de la douche ou de la baignoire
      • les équipements indispensables (une vasque, rangement, grand miroir, éclairage, un plan, une douche/baignoire, sèche serviette
      • la superficie et les possibilités d’aménagement
      • la nécessité d’une rénovation
    • les mezzanines (une mezzanine est une installation en dur sous laquelle on peut aisément se tenir debout et qui est supposée libérer de la place dans la pièce qu’elle surplombe)
    • les pièces annexes : cave, grenier, 
    • le dressing
    • le jardin, la cour

En parallèle, les photos sont une aide précieuse pour ce travail d’analyse. L’idéal est d’avoir une photo par pièce.  Dans tous les cas, l’absence de photos doit être synonyme de vigilance.

Les moyens d’enquête

• • Localiser le bien sur google map en croisant les informations des différentes annonces parues sur le bien
  • Appeler le vendeur, mais sans prétendre que l’on est intéressé
  • Utiliser des outils de recherche en ligne. Par exemple la plateforme GéoCatalogue (www.geocatalogue.fr) permet de visualiser des données et cartes produites par les acteurs publics
  • Si l’on a identifié l’adresse, on peut aussi effectuer une recherche cadastrale sur le site du gouvernement pour trouver les informations administratives (www.cadastre.gouv.fr )
  • étudier le marché immobilier local pour identifier les biens similaires afin de croiser les informations et voir si l’annonce est surcoté
    • estimer le nombre de biens en concurrence dans votre secteur de recherche
    • évaluer la pression concurrentielle entre les agences
    • calculer le prix au mètre carré dans le secteur convoité

Partie 4 : Analyse de l’environnement

L’analyse de l’environnement porte sur plusieurs aspects

• • la vie courante / vie pratique. Il s’agit de vérifier la proximité des commerces, grandes surfaces, commerces auto-moto, dessertes de transports, services publics, équipements sportifs…)
  • l’éducation. Il faut étudier la proximité des différents établissements et structures liées au domaine de l’éducation. Pour ce faire, il est possible de trouver les informations sur l’annuaire de la plateforme education.gouv
  • l’emploi et le contexte économique. Il convient de vérifier que le lieu est approprié à son projet professionnel. l’insee et impot.gouv permettent de se renseigner 
  • l’accès à la santé. Il faut enquêter sur la couverture du territoire en professionnel de santé et en équipements. Le but est d’éviter de se retrouver avec un bien éloigné de tous les services de soins ou d’urgence.
  • la sécurité. 
    • vérifier l’implantation de la police/gendarmerie par rapport au bien
    • contrôler les statistiques de la zone géographique concernant la sécurité des biens et des personnes
    • analyser les risques majeurs (événements naturels ou technologiques, risque nucléaire, gaz, pétrole, site industriel, aeroport…) 
    • vérifier la qualité de l’air et de l’eau
    • vérifier les perturbations des radiofréquences (antennes)
    • vérifier la présence des lignes électriques
  • l’aspect culturel. Il faut enquêter sur la présence des médiathèques, cinéma, théâtre musée, …

Si l’achat d’un bien parait toujours intéressant après l’enquête  préliminaire et la phase d’analyse de l’environnement alors il est temps de préparer la visite

Partie 5 : préparer la visite du bien

Laurent Criado explique que la préparation de la visite consiste à : 

• • Centraliser les informations sur le bien dans un dossier
  • Prévoir du matériel d’inspection (une tenue adapté au terrain, des outils de mesure, lampes torches, appareil photo, carnet…)
  • Connaitre les 4 points clés à vérifier à l’intérieur :
    • la cuisine (coût élevé)
    • la salle de bain (coût élevé)
    • l’installation de chauffage et la production d’ECS
    • l’électricité

• • Maîtriser les techniques de prises de photos et de mesures
    • techniques de balayage
    • réception téléphonique et réseau
    • mesure métrique
  • Connaître les types de matériaux et les principaux problèmes associés*

*A ce propos, le livre regorge de détail sur ce point, mais dans un soucis de synthèse, je n’ai pas inclut ces éléments dans mon résumé.

Partie 6 : effectuer la visite d’un bien ancien construit

Laurent Criado donne d’abord 3 règles de bases :

• • arriver en avance au rendez-vous pour gagner du temps
  • prendre des photos
  • effectuer une analyse du général au particulier et du haut vers le bas

Le mode opératoire

Le mode opératoire proposé est le suivant  :

1. 1. Identifier sa première impression sur la commune, le quartier, la rue, le bien
   2. Appréciez l’extérieur du bien. S’il est problématique où s’il ne convient pas, il vaut mieux arrêter la visite immédiatement 
   3. Récupérer un dossier récapitulatif des caractéristiques du bien (plan ou croquis, diagnostics techniques, impôts locaux, les charge d’énergie annuelles…)
   4. Lancer une reconnaissance globale (extérieur et intérieur) pour avoir une impression globale qui se dégage.
   5. Examiner le terrain en vérifiant :
      1. son accessibilité et sa configuration (stationnement)
      2. son état et entretien
      3. les réseaux (présence du coffrage)
      4. la superficie
      5. les nuisances (sonores, visuelles, olfactives, sécuritaires)
   6. Examiner l’extérieur du bâtiment
      1. la toiture
      2. les façades (état visuels, matériaux, végétation, remontée d’humidité)
      3. le confort thermique
         • interaction des matériaux entre eux
         • l’environnement des bâtiments
         • l’année de construction
   7. Examiner “le premier pas”.
      1. vérifier la porte d’entrée car elle est liée à la sécurité et au budget
      2. préparer l’examen intérieur en ayant 
         • un croquis d’ensemble
         • l’avis sur le niveau général car il est souvent représentatif de la tenue intérieure du bien
         • le niveau de finition
   8. Inspecter les pièces une à une
      1. Réaliser un examen préliminaire général en se basant sur la vue, l’ouïe, l’odorat et toucher
      2. Prendre des photos
      3. Prendre les mesures
      4. Vérifier les ouvertures
      5. Vérifier les émetteurs de chauffage
      6. Vérifier le plafond, les murs, le sol
   9. Réaliser les inspections spécifiques
      1. Salle de bain
      2. la cuisine
      3. véranda
      4. terrasse
      5. l’électricité
      6. l’installation de chauffage
      7. la production d’ECS (eau chaude sanitaire)
   10. Si copropriété, vérifier : 
       1. les éléments administratifs
       2. faire l’état des lieux (extérieurs, façades, interphone, hall d’accueil, parking, parlier, escalier, local poubelle…)

Avant de conclure, j’aimerais préciser les points que j’aborde très succinctement dans ce résumé sont détaillés avec une grande précision dans le livre. Par exemple l’auteur explique très précisément les éléments à vérifier dans la cuisine, pour l’électricité et tous les éléments que j’ai cité précédemment. 

En conclusion, je vous recommande vivement la lecture du livre si vous cherchez des conseils pratiques pour acheter un bien immobilier. Laurent Criado présente une méthodologie et des conseils concrets pour filtrer les biens les plus prometteurs et d’écarter les logements sans intérêts.

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