Auteur/autrice : admin2184

MJ DeMarco  est un entrepreneur et investisseur multimillionnaire américain. Dans son livre, L’autoroute du millionnaire, il partage sa philosophie sur l’enrichissement. Pour lui, il existe deux chemins vers la richesse.

Premièrement, il y a la voie lente qui correspond à l’approche suivie par la majorité des gens :  faire carrière,  économiser et investir progressivement pour en profiter à la retraite si l’on s’est bien débrouillé.

En parallèle, il y a une voie plus rapide : l’autoroute du millionnaire pour laquelle il partage les principes clés.

Pour cette synthèse, je vais extraire les grands concepts exposés par l’auteur dans les 8 parties du livre :

1. 1. Fuir l’enrichissement lent
   2. L’enrichissement est un processus 
   3. Pauvreté : la feuille de route pour le trottoir
   4. La voie lente : feuille de route pour la médiocrité 
   5. Richesse : la feuille de route de la Voie rapide 
   6. Conduire son propre véhicule 
   7. Les chemins de la richesse 
   8. La vitesse : accélérer son enrichissement

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Résumé : L’autoroute du millionnaire

1/ Fuir l’enrichissement lent

La société promeut la philosophie que pour s’enrichir il faut aller à l’école, avoir de bonnes notes, passer son diplôme, décrocher un bon boulot, économiser 10 % de son salaire, placer de l’argent en Bourse et sur un plan d’épargne retraite, pour enfin pouvoir être riche et en profiter à 65 ans

Pour l’auteur il s’agit d’une grande duperie car l’âge d’or de la vie, c’est quand on est jeune, alerte et dynamique. De plus,  « L’enrichissement lent » est un jeu perdu d’avance, parce qu’il dépend de Wall Street et de notre temps. Autrement dit, tout le capital que l’on accumule s’échange contre du temps de vie et ce capital peut être réduit à néant à cause d’une crise financière.

 Il est donc primordial de changer d’approche et de s’engager sur l’autoroute du millionnaire. Cette voie rapide suit trois croyances :

• • La célébrité et le talent physique ne sont pas des conditions préalables à la richesse
  • La richesse rapide suit une courbe exponentielle, pas linéaire
  • Le changement peut arriver en un instant.

2/ L’enrichissement est un processus

La Voie rapide peut être assimilée à un processus plutôt qu’un événement. 

Hélas, la société tend à médiatiser la richesse et la réussite sans montrer les efforts qui permettent d’arriver à ce résultat.

Voici les vérités qui se cachent derrière le processus d’enrichissement  :

• • Il nécessaire d’avoir une feuille de route pour atteindre sa destination
  • On ne peut compter que sur soi-même pour y arriver
  • Il existe plusieurs voies financières à emprunter.
  • La vitesse d’enrichissement correspond à la capacité à mettre en œuvre ses idées. 
  • Le processus de l’autoroute demande des sacrifices dont on doit s’acquitter si l’on veut arriver au bout

L’auteur présente ensuite les trois types de feuilles de route vers la richesse

• • La feuille de route du trottoir
  • La feuille de route de la voie lente
  • La feuille de route de la voie rapide

Chaque voie s’appuie sur une psychologie et un système de croyances spécifiques notamment au niveau de la perception de ses dettes, de son temps, des études, de l’argent, des revenus… .

De plus, chaque feuille de route est régie par une équation de la richesse qui prédispose à une destination financière : la pauvreté pour le trottoir, la médiocrité pour la Voie lente, et la richesse pour la Voie rapide.

3/  Pauvreté : la feuille de route pour le trottoir

Croyance limitante : Richesse = revenus + dettes

La perception de la richesse pour les individus de cette catégorie se résume à la formule suivante : 

Richesse = revenus + dettes

Les symptômes représentatifs des « piétons » sont :

• • Ne rien avoir appris depuis la fin de ses études
  • Être de mauvais payeurs
  • Compter sur les hommes politiques et le gouvernement pour changer le système, au lieu de se concentrer sur la façon dont ils pourraient eux-mêmes changer.
  • Penser que les prêts à la consommation sont un moyen d’augmenter ses revenus
  • Jouer régulièrement au casino pour espérer devenir riche
  • …

A ce propos, les problèmes de mauvaise gestion financière ne se règlent pas avec davantage d’argent. Quelqu’un de pauvre ne deviendra pas riche avec un gros salaire ou en gagnant au loto, mais plutôt en ayant une gestion financière saine.

L’erreur de viser les possessions matérielles

La société a une forte influence sur nos croyances vis-à-vis de l’argent. Nous avons tendance à croire qu’être riche c’est avoir une Rolex, une somptueuse villa et un jet privé. 

Les piétons ont ainsi tendance à dépenser au-delà de leur moyen, notamment en s’endettant, pour posséder des biens leurs permettant de paraître riche.

De plus, les possessions matérielles que l’on ne peut pas se permettre ont des conséquences négatives sur le processus d’enrichissement.

Or, du point de vue de l’auteur, la richesse ne provient pas des possessions matérielles mais de trois éléments fondamentaux : la famille (les relations), la forme physique (la santé) et la liberté (le choix).

Éviter un mauvais usage de l’argent 

On a souvent tendance à lier bonheur et pauvreté en disant que l’argent ne fait pas le bonheur. 

L’auteur propose une analyse plus subtile. Pour lui, le bonheur est directement corrélé à la liberté. Or l’argent offre la liberté de choix s’il est correctement utilisé,  donc il contribue au bonheur.

Toutefois, il convient aussi de noter que l’argent peut aussi détruire la liberté notamment s’il est utilisé pour la recherche de satisfaction immédiate et l’achat de produits de consommation. 

C’est le cas lorsque les gens cherchent à travailler pour générer un revenu afin d’avoir un style de vie qui comprend des voitures, les derniers gadgets à la mode, des vêtements de marque… . Ce style de vie et les dettes engendrées imposent un revenu et donc un travail….et ainsi de suite. L’asservissement au style de vie vole la liberté, et ce qui vole la liberté vole la richesse.

Croyance limitante : Chance = richesse

Les gens attribuent souvent la richesse à de la chance. Or une fois de plus, il s’agit d’une croyance limitante. Tout comme la richesse, la chance n’est pas un événement mais un processus, car c’est grâce à l’action qu’on augmente sa capacité à saisir les opportunités

Assumer les responsabilité pour s’enrichir 

Les piétons ont tendance à confier leur plan financier à d’autres. Ils jouent au loto en pensant que la chance va les enrichir, ils achètent des formations sur des stratégies clés en main en pensant gagner de l’argent automatiquement, ils attendent les promotions de leur patron… bref ils comptent sur les autres pour s’enrichir … . 

Assumer ses responsabilités est la première étape pour prendre en main sa vie. 

4/ La voie lente : feuille de route pour la médiocrité

Richesse = source de revenus + accélérateur de richesse 

La Voie lente est le débouché naturel quand on veut quitter le Trottoir et qu’on se met à accepter et à assumer ses responsabilités.

La stratégie consiste à travailler la majorité de la semaine contre une rémunération dans le but de pouvoir profiter pleinement de son temps libre à la retraite.

Le problème est que cette feuille de route nécessite des dizaines d’années avant de réussir.

La formule de la voie lente se résume ainsi : 

richesse = source de revenus principale (le travail) + accélérateur de richesse (placements boursiers).

Échanger son temps contre de l’argent

La manière la plus commune d’y parvenir est de faire des études, puis devenir employé et travailler régulièrement 8h par jour jusqu’à la retraite. Ceux qui s’en sortent bien gravissent les échelons, gagnent en responsabilité, travaillent 12h par jour et parviennent à gagner plus.

En fait, les employés vendent leur force vitale et leur temps contre de l’argent.

Malheureusement, cette approche offre un levier et un contrôle limité sur sa principale source de revenu et donc son enrichissement.

Le temps est la limite

Toute les variables de la feuille de route de la voie lente dépendent du temps

• • les revenus potentiels sont numériquement limités car il n’y a jamais que 24 heures dans une journée et l’espérance de vie est limitée.
  • Le véhicule d’accélération (= les intérêts composés) est également lié au temps.
  • Les rendements des intérêts composés sont faibles sur le court terme, sont difficilement contrôlables et demandent énormément de temps pour montrer des résultats significatifs

Pour l’auteur, il est absurde de considérer son temps comme une ressource consommable pour atteindre la richesse. On ne contrôle pas l’heure de notre mort, on ne peut pas le mettre en suspens, il s’écoule quoi qu’il arrive.

La limite des autres leviers

En parallèle, on peut noter d’autres limites aux leviers d’enrichissement de la voie lente :

• • Levier 1 : Augmenter sa valeur sur le marché pour gagner plus. Même si les études permettent d’acquérir des compétences qui seront valorisées plus cher, elles possèdent plusieurs limites. Le temps de formation n’est pas du temps sous contrat et ne permet pas de gagner de l’argent et donc de commencer à s’enrichir. De plus, le coût de certaines formations obligent certains à s’endetter ce qui allonge encore plus la quantité d’argent à collecter pour s’enrichir.
  • Levier 2 :  Faire exploser sa valeur intrinsèque en devenant célèbre ou en grimpant tout en haut de la hiérarchie de l’entreprise. Le problème évident de cette solution est que la compétitions est rude et les places sont chères
  • Levier 3 : Contrôler son style de vie et réduire ses dépenses. Là encore ces leviers sont limités car le fait de rogner ses dépenses aura un impact limité surtout si les revenus associés n’augmentent pas.

Éviter le piège des gourous

L’auteur conclut la partie en recommandant de prendre conseil auprès de gens qui ont fait leurs preuves dans leur discipline de prédilection.

Attention toutefois à ne pas se faire piéger par les gourous de la finance.

Certains enseignent une équation de la richesse tout en s’enrichissant par le biais d’une autre. Ce n’est pas ce qu’ils prônent qui les a rendus riches.

Quoiqu’il en soit l’enrichissement est le processus !

5/ Richesse : la feuille de route de la Voie rapide

Viser un levier illimité contrôlable

Il s’agit du raccourci pour un enrichissement rapide mais difficile : l’autoroute.

L’approche se base sur une stratégie financière alternative fondée sur un effet de levier illimité contrôlable.

A titre comparatif, la voie lente est un emploi alors que l’autoroute est un système d’entreprise.

Producteur plutôt que consommateur

La clé pour devenir riche est de donner naissance à un business et apporter de la valeur au monde.

A ce titre, il faut devenir un producteur de richesse (un entrepreneur, un innovateur, un visionnaire) plutôt qu’un consommateur.

richesse = bénéfice net + valeur des actifs

La formule de la voie rapide se résume ainsi : richesse = bénéfice net + valeur des actifs. 

bénéfice net = nombre d’unités vendues × bénéfice par unité

valeur des actifs = bénéfice net × multiplicateur de l’industrie

Les leviers pour s’enrichir sont multiples :

1. 1. Augmenter le nombre d’unités vendues
   2. Augmenter le bénéfice par unité
   3. Augmenter la valeur de ses actifs

Finalement, la stratégie d’enrichissement est la suivante : créer un business , valoriser et monétiser cet actif pour, enfin, créer un flux de revenu passif grâce au capital récupéré.

Faire pousser un arbre à fric

L’auteur illustre ses propos en prenant l’image d’un arbre à fric. Le but est de travailler pour le faire pousser jusqu’à ce qu’il donne des fruits automatiquement. Bref, la clé est de créer un système qui survit au temps et qui est décorrélé de son propre temps de travail. 

Il donne cinq type de business pour se lancer sur la voie rapide :

• • les systèmes de location : immobilier, licences, brevets…
  • les systèmes informatiques : sociétés internet, logiciels…
  • les systèmes de contenu : livre, blog, magazines…
  • les systèmes de distribution : franchises, marketing de réseaux…
  • les systèmes de ressources humaines.

Utiliser les intérêts composés avec beaucoup de capital

Une fois le système d’entreprise valorisé et transformé en capital, il convient de l’investir pour générer des revenus grâce aux intérêts. A titre d’exemple, placer 1 million d’euros à 5% revient à générer plus de 4000€ par mois.

 Finalement, La voie lente vise à s’enrichir grâce aux intérêts composés alors que la voie rapide les utilise pour avoir des revenus et préserver des liquidités.

La loi de la richesse

L’auteur conclut la partie en disant que « Toute création de richesse utilise la loi de l’Impact. »

Cette loi de l’Impact stipule que plus on touche de vies dans une entité que l’on contrôle, en échelle et/ ou en amplitude, plus on devient riche. 

6/ Conduire son propre véhicule 

Pour s’enrichir, il faut prendre le contrôle et ne pas compter sur un autre conducteur. L’auteur partage plusieurs conseils pour adopter la bonne approche.

Créer une structure juridique

 Pour s’engager sur l’autoroute du millionnaire, il sera nécessaire de mettre en place un système d’entreprise afin d’être maître de son enrichissement.

L’auteur recommande de créer une structure juridique qui nous dissocie de nos affaires comme une société anonyme ou une société à responsabilité limitée.

Prendre conscience de l’impact de ses choix

Nos choix sont le volant de notre vie car les centaines de décisions que nous prenons forment notre style de vie. Il faut comprendre que les choix ont des conséquences qui transcendent les décennies. L’accumulation de mauvaises décisions devient de plus en plus difficile à corriger avec le temps.

Faire attention à sa perception des choses

« Ce n’est qu’une fois que nous voyons ce que nous sommes que nous pouvons prendre des mesures pour devenir ce que nous devrions être. »

La clé est d’aligner ses perceptions sur la réalité. Pour ce faire l’auteur donne plusieurs astuces :

• • Ne pas se focaliser sur le passé
  • Corriger son langage
  • Trancher une grande décision en utilisant un outil comme une matrice de décisions multicritères pondérée
  • Analyser les conséquences du pire des cas pour éviter les choix perfides

Porter attention à son entourage

Les gens qui nous entourent sont comme des camarades d’escadron dans une bataille. Ils peuvent nous sauver, nous aider ou nous détruire.

Autrement dit, certaines relations ont un effet accélérateur qui nous pousse à devenir extraordinaire alors que d’autres relations pompent notre énergie.

Toujours privilégier le temps

Le temps est roi. Contrairement à l’argent qui est abondant, le temps est terriblement rare.

Notre durée de vie  se partage entre le temps libre et le temps que l’on passe à gagner de l’argent.

La feuille de route vers la richesse cherche à transformer le temps sous contrat en temps libre.

A ce propos, on peut noter que l’argent achète du temps libre et élimine le temps sous contrat.

A l’inverse, les dettes, l’extravagance du style de vie et la recherche de gratification immédiate réduisent le temps libre et créent du temps sous contrat.

Se former tout au long de sa vie

Les gens sur la voie lente tendent à arrêter d’apprendre après leurs études. A l’inverse, ceux sur l’autoroute considèrent que la véritable formation commence après car ce qu’ils savent aujourd’hui n’est pas suffisant pour aller là où ils veulent être demain.

On peut ainsi noter que deux visions s’opposent :

• • D’un côté la formation sert à élever sa valeur intrinsèque et être mieux payé. 

• • De l’autre, la formation sert à faire progresser son système d’entreprise.

De nos jours, nous n’avons pas d’excuse pour ne pas continuer de nous former car l’accès à l’information est partout, gratuit et quasi illimité : à la bibliothèque, sur les forums, blog et cours en ligne , à l’université, dans les livres, magazines…

De plus, il est possible de se former en parallèle d’autres activités, par exemple en écoutant des émissions ou livres audio au volant, durant les tâches ménagères, dans les salles d’attente…

Etre prêt à travailler très dur pour s’enrichir

Prendre l’autoroute du millionnaire implique d’être prêt à travailler dur, faire des sacrifices, faire face à de grosses difficultés.

Pour avoir des résultats extraordinaires, il faut faire ce que personne ne fait. Or si personne ne le fait c’est que c’est difficile.

Ainsi il faut être prêt à affronter l’échec et les risques. Pour ce faire, l’auteur préconise de prendre des risques calculés pour minimiser l’échec.

Quoiqu’il en soit, le timing parfait n’existe pas. Donc attendre pour se lancer n’est qu’une perte de temps.  

7/ Les chemins de la richesse

Tous les systèmes d’entreprise ne répondent pas forcément à la loi de l’Impact et ne sont donc pas des routes gagnantes vers la richesse.

Les véritables autoroutes satisfont cinq commandement : Besoin, Entrée, Contrôle, Échelle et Temps.

Le commandement du besoin

Les besoins correspondent à des problèmes non résolus pour lesquels les gens sont prêts à payer pour une solution.

A ce titre, le système d’entreprise doit être tournée vers les besoins du marché comme par exemple :

• • Faire en sorte que les gens se sentent mieux
  • Les aider à résoudre un problème
  • Les instruire
  • Faire en sorte qu’ils aient une meilleure apparence (santé, nutrition, habillement, maquillage)
  • Leur donner la sûreté (logement, sécurité, santé)
  • Déclencher une émotion positive (amour, joie, rire, confiance en soi)
  • Satisfaire leurs appétits primaires (alimentation, sexe)
  • Leur simplifier la vie
  • Renforcer leurs rêves et leurs donner de l’espoir

La clé pour devenir millionnaire est de proposer un projet que l’on apprécie, qui aide des millions de personnes et qui permet de gagner de l’argent.

L’auteur conseille de cibler en priorité la réalisation d’un objectif qui coïncident avec nos rêves plutôt que la quête de l’argent. Une « raison » impérative transforme les activités quotidiennes en motivation passionnée qui fait que, dès le saut du lit, on est prêt à foncer sur l’Autoroute.

Le commandement de l’entrée

Le commandement de l’Entrée stipule que moins il y a de barrières pour créer un business, plus la concurrence est forte, plus les marchés sont saturés et moins cette route s’avère intéressante.

Les véritables idées d’entreprises se trouvent dans les projets difficiles qui sont un frein pour beaucoup.

Le commandement du contrôle

La voie rapide de l’enrichissement requiert d’avoir le contrôle de son système d’entreprise. C’est pourquoi, il vaut mieux peindre son rêve que le rêve de quelqu’un d’autre.

Pour illustrer , l’auteur prend l’exemple du marketing de réseau. Les participants au réseau pensent qu’ils sont au volant alors qu’ils ne sont en réalité que des vendeurs. Le véritable bénéficiaire est celui qui détient le business.

Le commandement de l’échelle

Plus le marché est grand, plus le potentiel de richesse est élevé. C’est la loi de l’impact.

Pour rappel, l’échelle, c’est l’effet levier, et l’effet levier, c’est ce qui donne sa puissance à l’équation de la richesse par l’Autoroute.

L’échelle s’atteint par la portée (= nombre d’unités vendues) et/ ou la magnitude (= bénéfice par unité).

Le commandement du temps

Un business qui rapporte un revenu indépendamment de son temps répond à ce cinquième commandement.

Pour reprendre une image précédente, le but est de faire pousser un arbre à fric pour en récolter ses fruits automatiquement. 

Les trois grands types d’autoroutes pour s’enrichir

L’auteur présente ensuite les trois grandes autoroutes pour s’enrichir rapidement (si elles répondent aux cinq commandements) :

• • Internet (les systèmes d’abonnement, de contenu, les réseaux sociaux, les systèmes de courtage, la publicité…)
  • L’innovation ( comme l’écriture, les inventions ou les services)
  • L’itération intentionnelle (reproduire un processus existant à grande échelle. Ex : franchise)

Principes clés pour trouver une route viable

Voici plusieurs clés pour trouver une route viable

• • Répondre à de petits désagréments. Les opportunités naissent rarement de l’invention ou de nouvelles découvertes, mais plutôt d’écarts par rapport aux résultats escomptés qui créent de petits désagréments et sources de mécontentement.
  • Ne pas prêter attention à la concurrence. L’objectif doit simplement être de « faire mieux » que les concurrents.
  • Se concentrer sur l’exécution. La réussite sur l’autoroute réside non pas dans l’idée mais dans sa mise en œuvre.
  • Développer un concept existant. Mieux que l’idée de génie, il y a le fait de  prendre des concepts existants, de les améliorer et de les mettre à la portée d’un plus grand nombre.
  • Tirer profit de l’échec, car “l’échec ouvre de nouvelles routes.”

Donner une destination à sa route

Pour finir, l’auteur partage quatre étapes pour définir une destination :

• • Définir son style de vie : Qu’est-ce que je veux ?
  • Estimer son coût : combien mes rêves me coûtent-ils ?
  • Définir son système d’entreprise : quel système et modèle de rémunération dois-je mettre en place ?
  • Agir pour faire de sa destination une réalité

Quoiqu’il en soit, il y a plusieurs principes à respecter :

• • Fragmenter les objectifs ambitieux en petites étapes
  • Développer ses compétences financières
  • Vivre en dessous de ses moyens et faire des économies au quotidien
  • Travailler sur son système pour augmenter ses revenus

8/  La vitesse : accélérer son enrichissement

Pour rappel, celui qui a une idée ne possède rien. C’est celui qui la met en œuvre qui récolte tout. Autrement dit, le propriétaire d’une idée n’est pas celui qui l’imagine, mais celui qui la met en œuvre.

Pour reprendre une image déjà présentée, il s’agit de la comparaison entre le processus et les événements.

Démarrer la mise en œuvre

L’auteur explique que les business plans sont inutiles, car il est impossible de prévoir le développement d’un projet et du marché sur de longues périodes.

A ce titre, le meilleur business plan au monde est un bilan de mise en œuvre, car c’est quelque chose de tangible et concret.

Quoiqu’il en soit, il vaut mieux démarrer la mise en œuvre plutôt que de faire un business plan.

S’appuyer sur les réclamations

Les réclamations sont des informations précieuses tirées de l’état d’esprit de ses clients. Il en existe trois grands types :

• • Les réclamations relatives à un changement
  • Les réclamations relatives aux attentes
  • Les réclamations relatives à un manque

Les lacunes représentent des opportunités pour accélérer sur l’Autoroute.

La mauvaise réputation du service clients des concurrents est une aubaine pour améliorer son entreprise. Il suffit de proposer un meilleur service.

En offrant un service client remarquable, l’entreprise bénéficie d’une excellente image ce qui incite les clients à revenir et en amener de nouveaux.

Quoiqu’il en soit l’auteur conseille d’œuvrer comme une grande entreprise pour effrayer les concurrents et d’agir comme une petite entreprise pour satisfaire les clients. 

Conseils relationnels 

Voici trois conseils relationnels à appliquer lorsqu’on s’engage sur l’autoroute :

• • S’entourer d’un comptable et d’un avocat
  • Ne pas accorder une confiance absolu
  • Proposer un service client exceptionnel

Éviter l’uniformisation en copiant la concurrence

Attention toutefois à ne pas être trop occupé à copier ou à observer la concurrence au risque de ne pas innover.

Au lieu de chercher à faire comme ses concurrents, une entreprise a davantage intérêt à se différencier.

Créer des marque, pas des business

Le marketing et la marque sont de puissants outils.

L’auteur partage quatre grands conseils à ce sujet :

• • Développer des propositions uniques de vente (USP) pour se différencier des autres sociétés
  • Faire passer ses messages au-dessus du flot  incessant de publicités. Pour ce faire, il existe plusieurs possibilités :
    • Polariser
    • Etre osé par exemple en attirant grâce au sexe
    • Susciter l’émotion
    • Faire interagir
    • Sortir des conventions
  • Cibler son message sur les intérêts de ses clients. A ce sujet, il faut traduire les caractéristiques de son produit/service en avantage.
  • Utiliser le prix comme une arme car il traduit implicitement une notion de valeur

Se focaliser sur un seul projet

Beaucoup de personnes passent leur temps à sauter d’une opportunité à une autre. Or en s’engageant faiblement sur plusieurs affaires, on développe des actifs faibles et les actifs faibles n’accélèrent pas la richesse.

C’est pourquoi l’auteur préfère conseiller de s’engager à 100% dans un projet.

Conclusion

En conclusion, l’auteur propose une compilation de 20 clés pour donner un coup de boost à son plan pour la richesse.

1. 1. Comprendre que la richesse est un processus, pas un événement.
   2. Admettre la vérité sur les concepts évoqués
   3. Echanger la feuille de route de l’enrichissement lent pour celle de l’autoroute
   4. Prendre ses décisions avec le temps comme facteur déterminant
   5. Créer un effet de levier avec les mathématiques contrôlables et illimitées pour générer de la richesse.
   6. Vivre en dessous de ses moyens, développer ses revenus et ses actifs
   7. Déterminer le capital nécessaire pour vivre le style de vie de notre choix
   8. Viser la loi de l’impact en cherchant à toucher un maximum de personnes
   9. Prendre ses responsabilités et les assumer
   10. Se détacher de la voie lente en choisissant une structure pour son entreprise qui soit favorable à l’Autoroute.
   11. Créer une entreprise en lien avec une passion et un projet de vie pour alimenter ses actions au quotidien.
   12. Toujours apprendre
   13. S’engager sur une route qui débouche sur l’autoroute
   14. Contrôler son plan financier
   15. Répondre aux besoins des autres pour gagner de l’argent
   16. Automatiser son business et respecter le commandement du Temps.
   17. Dupliquer son système et respecter le commandement de l’échelle.
   18. Faire croître son business en le gérant de manière multidimensionnelle
   19. Avoir une stratégie de sortie
   20. Après avoir monétisé ses actifs, prendre sa retraite ou recommencer

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Fiches de lecture

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Retour sur la page du projet Résumés de livre

Durant la dernière décennie, la technologie blockchain et les crypto-monnaies se sont considérablement démocratisées. A travers son livre, De la blockchain à crypto-investisseur, Jens Helbig nous aide à comprendre cet écosystème et à investir stratégiquement dans le Bitcoin, l’Ethereum, et les diverses cryptomonnaies. 

Ce résumé reprend les enseignements des trois chapitres portant respectivement sur :

• • le développement des systèmes monétaires
  • la technologie de la blockchain (ses avantages, ses domaines d’application…)
  • l’investissement dans les crypto-monnaies (en pratique)

C’est parti pour la synthèse  !

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Résumé : De la blockchain à crypto-investisseur

1/ Le développement des systèmes monétaires

Pour comprendre l’intérêt du Bitcoin, il convient de s’intéresser à l’évolution des moyens de paiement et au système monétaire actuel. 

Le développement des moyens de paiement

Jens Helbig revient ainsi sur la chronologie des différents moyens utilisés par l’Homme pour échanger des biens et des services :

1. 1. La monnaie “marchandise”. Les Hommes utilisaient des coquillages, des pierres, du sel, des plumes, des peaux. 
   2. Les métaux précieux se sont ensuite imposés car ils étaient un meilleur moyen de sauvegarder la valeur.
   3. La monnaie métallique et les pièces ont fait leur apparition du fait qu’elles étaient beaucoup plus simples à transporter. On peut noter que la création monétaire était à l’origine décentralisée. Les orfèvres et les souverains se sont ensuite attribués la création de la monnaie.
   4. La monnaie papier a été inventée. Elle permettait aux propriétaires de certifier la quantité de métaux précieux ou de pièces de monnaie qu’ils détenaient dans leur coffre-fort.
   5. L’étalon-or. L’importance de la masse monétaire était basée sur la quantité d’or que chaque État avait dans ses coffres. Cela permettait de garantir la corrélation entre la quantité de billets en circulation et la quantité de richesses réelles. 
   6. Le système de Bretton Woods a ensuite instauré une concordance entre le dollar américain et l’or. Chaque dollar pouvait alors être échangé à tout moment contre son équivalent en l’or.
   7. La monnaie fiduciaire. Le dollar fut décorrélé de l’or. Depuis, la valeur intrinsèque des devises reposent sur la confiance que ses utilisateurs leur accordent, car la quantité de monnaie n’est plus corrélée à la richesse tangible.
   8. Les crypto-monnaies. Les Bitcoins et les crypto-monnaies sont actuellement une des dernières évolutions de la monnaie. Elles combinent de nombreuses propriétés utiles que nous développerons.

Les dangers du système actuel et la promesse des crypto-monnaies

Actuellement, notre système monétaire repose principalement sur la monnaie fiduciaire et donc la confiance qu’accordent les gens dans les différentes devises. Beaucoup s’accordent à dire que ce système commence à montrer ses limites et que nous sommes aux prémices d’une crise. D’une part, la gestion de la monnaie est complètement centralisée car elle est contrôlée par un petit groupe de banquiers centraux. D’autre part, la confiance dans les devises se détériore du fait l’argent en circulation est décorrélé des richesses tangibles. De plus, nous imprimons énormément d’argent ce qui a pour conséquence la perte de valeur de la monnaie, notamment avec l’inflation.

La promesse des crypto-monnaies en particulier du Bitcoin repose sur deux éléments déterminants : décentralisation et confiance. 

2/ La technologie de la blockchain

Jens Helbig s’applique d’abord à définir et expliquer les termes et spécificités des crypto-monnaies.

Le fonctionnement de la blockchain

La blockchain

La blockchain est un registre public qui liste sous forme de blocs toutes les transactions effectuées. Chaque transaction peut ainsi être visualisée par tout le monde à tout moment. De plus, chaque participant de la chaîne de blocs a théoriquement les mêmes droits d’accès au registre et peut enregistrer des transactions. 

Les blocs

Un bloc peut être assimilé à une page du gigantesque registre virtuel.

Chaque bloc contient 

• • sa propre empreinte numérique (hachage)
  • l’empreinte numérique du bloc précédent 
  • un certain nombre de transactions.

On parle de blockchain car l’ensemble des transactions effectuées sont listées dans des blocs qui sont liés les uns aux autres.

Les membres du réseau qui assurent la validation des blocs sont appelés les mineurs. Leur rôle est d’écrire les blocs suivants en calculant leur hachage.

Le hachage

Comme une empreinte digitale, un hachage est un marqueur d’identification unique d’un bloc qui est généré lors de sa création. Changer un seul caractère dans le bloc génère un hachage complètement différent. Cette solution est un moyen ingénieux de détecter immédiatement les manipulations sur un bloc. 

Pour valider les blocs, les mineurs calculent l’empreinte du nouveau bloc grâce à une fonction de hachage et s’assurent qu’il est cohérent avec l’ensemble de la chaîne. A titre d’exemple, Bitcoin s’appuie sur la fonction de hachage SHA-256.

Utilisateur, nœuds et mineurs

Lorsqu’ils examinent et vérifient les transactions entrantes, les mineurs créent un consensus initial. Une fois le bloc et les transactions confirmés, ils sont partagés et vérifiés par tous les utilisateurs du réseau. Les machines qui détiennent une copie de la blockchain sont appelées les nœuds du réseau.

La sécurité de la blockchain

Une fois qu’un bloc est validé, il ne peut pratiquement plus être modifié rétroactivement en raison de trois outils de sécurité :

• • le hachage. l’empreinte digitale des blocs contiennent l’empreinte digitale des blocs précédents. Donc en modifiant une seule transaction, le hachage des blocs serait différent et l’incohérence serait détectée.
  • La preuve de travail (Proof of Work). Autrement dit, le fait que les mineurs du réseau créent et assurent la validité des nouveaux blocs par des calculs. Dans le cas du Bitcoin, la preuve de travail prend environ 10 minutes pour attacher un nouveau bloc à la blockchain.
  • Le réseau P2P et les registres partagés. Au lieu de conserver le registre dans un seul et même endroit, tous les participants au réseau détiennent une copie. 

Les systèmes de consensus. 

Finalement, les blockchains reposent en grande majorité sur des mécanismes de consensus, car le registre officiel est celui qui est partagé par la majorité des nœuds du réseau.

On peut noter qu’il existe plusieurs mécanismes pour créer et certifier les nouveaux blocs. Les deux principaux sont :

• • La preuve de travail. Les mineurs du réseau créent et assurent la validité des nouveaux blocs par l’intermédiaire de calculs. Un des inconvénients est que les activités de minage requièrent une grande puissance de calcul et donc une grande quantité d’énergie. Toutefois, il existe des alternatives pour trouver des solutions aux problèmes énergétiques comme le Lightning Network. 
  • La preuve de participation (Proof-of-stake). La validation des blocs se fait aléatoirement en sélectionnant un nœud qui est autorité à valider le bloc suivant s’il parvient à prouver la possession d’une certaine quantité de crypto-monnaies. Pour participer, un montant crypté doit être consigné sous forme de participation (stake). En éliminant la nécessité d’acheter du matériel informatique minier coûteux, la preuve de participation incite davantage de personnes à devenir des nœuds du réseau.

Il existe aussi plusieurs autres alternative aux mécanismes de consensus comme 

• • la preuve de participation déléguée
  • Preuve de brûlure
  • Preuve de capacité
  • Preuve d’autorité
  • Preuve du temps écoulé
  • Preuve d’importance

Les Forks

Lorsque les protocoles blockchains sont mis à jour, on parle de fork. Les soft fork sont des mises à jour mineures acceptées de tous les utilisateurs. En revanche, dans le cas d’un hard fork, les participants sont en désaccord avec le nouveau protocole. Dans ce cas, les deux protocoles sont mis en place et deux blockchains coexistent en parallèle. C’est par exemple le cas avec Bitcoin et Bitcoin Cash.

Le chiffrement et le cryptage

Les blockchains reposent sur des systèmes de chiffrement et de cryptage pour protéger les utilisateurs. Afin de sécuriser chaque compte, on met en place un système de clés afin que seuls les détenteurs de ces clés aient accès au contenu et aux transactions qui arrivent sur le compte.

Lorsqu’on utilise une seule clé, on parle de chiffrage symétrique. L’accès est conditionné par la détention de la clé. Le problème est que si l’expéditeur doit détenir la clé pour effectuer une transaction, il peut certes envoyer de l’argent de manière sécurisée mais aussi dérober ce qui se trouve dans le coffre puisqu’il y a accès.

Pour éviter cela, il existe le cryptage asymétrique qui met en œuvre un chiffrage à deux clés :

• • Une clé publique que tout le monde peut voir et lire 
  • Une clé privée que seul le détenteur possède et qui donne l’accès à tout. 

L’exemple le plus parlant pour illustrer est celui de la boîte aux lettres. Tout le monde a l’adresse et peut y déposer du courrier. Mais seul le détenteur de la clé privée a accès au contenu.

En fin de compte, le cryptage asymétrique fait intervenir une clé publique visible de tous qui est utilisée pour chiffrer les données et une clé privée permettant de déchiffrer le contenu.

Les portefeuilles

Afin d’utiliser les blockchains, les utilisateurs doivent posséder un portefeuille. Il s’agit simplement d’un dispositif pour sauvegarder leur clé privée. Il en existe deux types :

• • le stockage froid (cold storage) qui correspondent aux portefeuilles déconnectés d’internet :

• • • le mind wallet : apprendre par coeur sa clé privée
    • le paper wallet : écrire sa clé sur un bout de papier
    • les clé USB
    • les Hardware Wallets qui permettent aussi d’envoyer et recevoir directement des cryptos.

• • le portefeuille chaud (hot wallet) qui correspondent aux dispositifs “exposés” à Internet.
    • les programmes à télécharger pour avoir son portefeuille directement accessible depuis un PC ou smartphone
    • Les exchanges : les bourses pour échanger les crypto-monnaies qui proposent des portefeuilles en ligne (ex : kraken, Coinbase…)

Les “graines” et les portefeuilles déterministes

On peut noter qu’afin d’éviter la gestion d’une multiplicité de clés privées, il existe les « Mnemonic Seeds » ou graine. Ces systèmes permettent de générer plusieurs clés privées et de les garder en sécurité. On parle alors de portefeuilles déterministes.

Les domaines d’application des blockchains

Concernant les applications pour les technologies blockchain et les crypto-monnaies , il en existe une multitude. En voici une liste non-exhaustives :

• • Les moyens de paiement afin d’acheter des biens et des services ou simplement faire un virement à une autre personne. Ex : le Bitcoin (BTC), le Litecoin (LTC)

• • Confidentialité (Privacy Coins) permettant aux utilisateurs de rester anonymes. Ex : le Dash (DASH)

• • Les plateformes. L’objectif est de mettre à disposition une infrastructure blockchain afin que les entreprises puissent les utiliser sans avoir à se soucier elles-mêmes de la validation des blocs. Ex : c’est par exemple le cas d’Ethereum qui met à disposition des contrats intelligents (smart contracts) ou Le Cardano (ADA)
  • Internet des objets. Ex : le IOTA
  • Les Superordinateur. Le but est de mettre à disposition de l’ensemble du réseau les capacités informatiques des machines qui le composent (processeurs, mémoire vive…).
  • Les réseaux sociaux : envoyer rapidement et facilement une petite somme aux créateurs de contenu de qualité.
  • Les jeux et divertissements : permettre aux joueurs d’acheter ou vendre des objets ou même des blocs de paysage entiers.
  • Les bourses décentralisées et les jetons d’échanges. Ex : Le Binance Coin (BNB)
  • Les banques et la fintech pour améliorer le système bancaire actuel grâce à la blockchain ou de prendre en charge certains services financiers. Ex : Le Ripple (XRM), le DAI (DAI)

3/ L’investissement dans les crypto-monnaies (en pratique)

La règle d’or de l’investissement est : n’invertir que l’argent dont on est prêt à perdre.

Un plan d’action en 5 étapes pour investir

L’auteur propose un plan en cinq étapes pour passer à l’action :

• • Étape 1 : se doter d’un portefeuille. Le mieux est de s’inscrire directement chez deux ou trois fournisseurs comme Coinbase ou Binance.
  • Étape 2 : déposer de la monnaie fiduciaire. Le but est de transférer de l’argent de son compte bancaire vers son portefeuille crypto
  • Étape 3 : Acheter des crypto-monnaies de référence comme des bitcoins ou des ethers.
  • Étape 4 : envoyer des Bitcoins / Ether pour éventuellement acheter d’autres crypto-monnaies plus exotiques.
  • Étape 5 : sécuriser ses crypto-monnaies en transférant un partie de ses fonds sur un cold storage

Les critères d’investissement

Jens Helbig partage ensuite plusieurs critères d’investissement. Il s’agit des caractéristiques que doit posséder  la crypto-monnaies ou la société sous-jacente dans laquelle on investit.

• • Se démarquer avec les éléments distinctifs avantageux. 
  • Avoir un contrôle sur la masse monétaire de sa monnaie
  • Détenir une spécificité technique que n’a pas la concurrence (ex : Décentralisation, évolutivité des transactions…)
  • Proposer un produit fonctionnel
  • Partager des informations sur l’équipe et le fondateur derrière le projet
  • Posséder une communauté
  • Avoir établi des partenariats avec d’autres sociétés

La gestion de l’imposition

Depuis 2019, les plus-values sont taxées au taux unique de 30 % (prélèvements sociaux inclus). De plus, les moins values sont déductibles.

A noter également, il existe une exonération si la somme globale des cessions (la plus-value) est inférieure ou égale à 305 €.

Jens Helbig conseille d’utiliser l’outil cryptio.co pour gérer son portefeuille et obtenir un rapport fiscal. 

La stratégie d’investissement

En parallèle, voici quelques conseils prodigués par Jens Helbig:

• • Investir 5 à 15 % de son patrimoine dans les crypto-monnaies.
  • Ne jamais investir de l’argent dont on pourrait avoir besoin dans les cinq prochaines années.
  • Investir progressivement son capital (par exemple tous les mois) afin de “moyenner” le prix d’achat. 
  • Choisir son horizon de placement :
    • trader = investir sur le court, ce qui nécessite un fort investissement en temps
    • holder = investir sur le long terme

Trois méthodes d’investissement

Jens Helbig propose aussi trois méthodes d’investissement

• • Investir dans très peu de crypto-monnaies . Ex : le bitcoin + éthérum
  • investir dans des centaines de crypto-monnaies.
  • s’informer et investir de manière sélective. C’est la stratégie de l’auteur. En plus du Bitcoin et de l’Ethereum, il a investi dans les 10 crypto-monnaies :
    • IOTA
    • Litecoin
    • Ripple
    • NEO
    • Waltonchain
    • TenX
    • DASH
    • Stellar
    • VeChain
    • BitShares

Cinq règles d’or

En fin de chapitre, Jens Helbig liste ses cinq règles d’or

• • Acheter les rumeurs, vendre les faits !
  • Investir dans des crypto-monnaies que l’on connait bien !
  • Diversification et concentration !
  • Se méfier des arnaques !
  • Prendre soin de son argent !

Pour conclure, je vais reprendre le point de vue de Jens Helbig :

La technologie blockchain et les crypto-monnaies sont probablement le plus grand bouleversement depuis l’invention d’Internet. 

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Retour sur la page du projet Résumés de livre

Raphaël Carteni est un entrepreneur et investisseur privé. Dans son livre, Des bancs de la fac à l’indépendance financière, il présente le parcours qui lui a permis d’être indépendant financièrement. Il ponctue son récit par des conseils pratiques pour investir en immobilier, sur les marchés financiers mais aussi pour créer son business. En guise de résumé, je vous propose de synthétiser son parcours ainsi que les principes et les techniques qu’il aborde. 

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Résumé : Des bancs de la fac à l’indépendance financière

Raphaël Carteni a toujours eu la fibre entrepreneuriale. Il est parvenu à devenir indépendant financièrement en moins de 3 ans.

Deux petits business lors de son adolescence

Adolescent, il développe deux petits business : 

• • une affaire d’achat / revente : il photographiait des articles en magasin puis il publiait une annonce sur le site LeBoncoin pour vendre ces produits avec une petite marge. Lorsqu’un client était intéressé, il achetait le produit en magasin et le revendait à l’acheteur 
  • La seconde affaire était plus borderline car il arnaquait des pervers sexuels sur les sites de discussion instantanée.

Le marketing réseau à 19 ans

A 19 ans, Raphaël Carteni s’intéresse au marketing de réseau. Dans les grandes lignes, il s’agit d’une activité de vente via un réseau de revendeurs. L’approche MLM se base sur un système de parrainage et de commission cumulative sur les ventes.

Cette expérience permet à l’auteur d’affiner cinq critères qui déterminent la viabilité d’un business :

• • Le besoin : il est nécessaire de produire de la valeur pour gagner de l’argent. Pour s’enrichir, la clé est donc de devenir un producteur de valeur plutôt qu’un consommateur

• • La barrière d’entrée : La création du business doit demander un vrai processus qui requiert du temps et du travail.
    • un business en ligne nécessite de mettre en place l’hébergement de son site, rédiger du contenu, mettre en place des tunnels de vente, faire de l’email marketing, animer une communauté sur les réseaux sociaux
    • L’immobilier demande un travail de recherche, de négociation, mais aussi du temps pour l’organisation du projet (travaux, financement, ameublement, recherche du locataire, comptabilité)…
  • Le contrôle : il doit être possible de maîtriser tout ce qu’il se passe dans son affaire
  • Le levier : un business viable doit pouvoir impacter un maximum de personnes
  • La délégation : il doit être possible de créer des systèmes qui fonctionnent sans intervention du propriétaire.

A ce propos, l’auteur explique que la clé pour développer sa liberté financière consiste à détacher son temps de sa richesse. 

La sous – location, les premiers pas dans l’immobilier

Dans la suite de son parcours, Raphaël Carteni s’est intéressé à l’immobilier et plus précisément à la sous-location. Lorsqu’il était étudiant en médecine, ses parents lui ont offert un appartement de deux chambres à Reims pour se loger. Pour gagner un peu d’argent, il louait l’une des deux chambres sur Airbnb. Lorsqu’il partait en vacances, il proposait son logement en location saisonnière. Certes cette activité le privait du confort d’être seul chez lui, mais elle lui rapportait un complément de revenu et lui permettait de faire de riches rencontres.

L’auteur retient aussi de cette expérience, l’importance de savoir saisir les opportunités. Pour lui, “la vie récompense toujours les gens qui passent à l’action : soit en leur donnant ce qu’ils pensaient recevoir, soit en leur apprenant une leçon de vie.”

Une opération immobilière visionnaire à gros rendement

Suite à sa première opération immobilière, Raphaël Carteni s’est lancé dans un projet plus ambitieux : acheter un appartement dans le centre d’Epernay et le retaper pour le louer à un clientèle étrangère. 

Il finance son opération grâce à un prêt étudiant de 50 000 € pour lequel il obtient un taux de 1,19% sur 10 ans comprenant 5 ans de différé et sans indemnités de remboursement anticipé. 

La stratégie de son projet comprenait de solides avantages :

• • la clientèle visée était fortunée
  • il n’existait que peu de concurrence au moment du projet
  • le prévisionnel du projet s’appuyait sur un plan B déjà rentable (louer l’appartement en longue durée à des étudiants, si la première option ne fonctionne pas)

L’auteur liste ensuite huit stratégies qui cartonnent en immobilier :

• • la colocation
  • la location saisonnière
  • le meublé étudiant
  • les parkings
  • la rénovation et la construction
  • l’immeuble de rapport
  • la division de biens
  • l’achat-revente

Les limites de la légalité

Raphaël Carteni souligne certains revers et difficultés de l’investissement. Il indique avoir quelquefois été aux limites de la légalité lors de certaines opérations. Il a, par exemple, menti à sa banque pour souscrire à un prêt ou encore il a dû virer un locataire de manière « semi-légale ».

Il présente aussi des exemples pour illustrer le cercle vertueux des affaires. Notamment lorsqu’il a loué un bien à une famille espagnole alors que ces derniers venaient seulement quelques jours en France pour repérer un appartement pour leur fils.

Stratégie d’investissement sur les marchés financiers

L’auteur suggère d’investir sur des sociétés versant des dividendes afin de récolter, année après année des revenus réguliers. Il dispense plusieurs conseils pour mettre en place cette stratégie :

• • Acheter seulement une dizaine de titres de sociétés différentes pour ne pas limiter le rendement.
  • Placer ses actions sur un PEA afin de bénéficier des avantages fiscaux. Après un certain temps de détention, les bénéfices des produits financiers détenus sur un Plan d’Epargne en Actions sont exonérés d’impôts.
  • Investir progressivement. Il vaut mieux renforcer ces lignes de portefeuille régulièrement pour “moyenner” le prix d’achat des actions dans le temps.

Créer un premier business en ligne

Dans la suite de son parcours d’investisseur, Raphaël Carteni s’est intéressé à la création de business en ligne. Il a développé le site « ClubMedecine » pour aider les étudiants à passer le concours de médecine de première année.

Selon l’auteur, un business sur le web possède plusieurs avantages :

• • les coûts de démarrage sont relativement faibles (< 500 €) 
  • Le potentiel de croissance est incroyable
  • Le processus de création est relativement simple. Il est possible de créer un site tout seul en se servant d’outils comme WordPress et ClickFunnels.

Pour réussir une entreprise en ligne, la clé est de passer à l’action le plus rapidement possible pour rédiger le contenu, travailler son marketing et son référencement afin d’être visible aux yeux des internautes. Pour pérenniser son business, il conseille aussi de ne pas attendre pour créer son premier produit en ligne.

Pour ce faire, il recommande de mettre en place un questionnaire très ciblé et de le diffuser à ses visiteurs afin de recueillir leurs attentes et développer un produit qui leur correspond. Il propose de qualifier cinq caractéristiques :

• • le profil de l’audience (âge, sexe…)
  • la principale difficulté/frustration rencontrée
  • les conséquences de ce problème
  • la solution “miracle” qui répondrait à cette problématique
  • le résultat final qu’ils souhaitent atteindre

Développer son business en ligne

Raphaël Carteni explique ensuite qu’il y a aujourd’hui trois stratégies de monétisation d’un site Internet :

• • Mettre de la publicité
  • Promouvoir les produits des autres pour toucher une commission (ex affiliation)
  • Vendre ses propres produits

D’après son retour d’expérience, c’est principalement la vente de produits qui génère une grosse partie du chiffre d’affaires. La clé consiste donc à acquérir des prospects et les convertir en clients par l’intermédiaire d’un tunnel de vente. En ce sens, le plus gros actif d’un business en ligne est le nombre d’adresses emails qu’il arrive à collecter, car cela représente le nombre de clients potentiels. L’auteur illustre ses propos en prenant l’exemple de son business ClubMilionnaire avec lequel il vend des formations en ligne.

Principes entrepreneuriaux

Dans la suite du livre, Raphaël Carteni développe plusieurs principes entrepreneuriaux en s’appuyant sur des situations qu’il a vécues durant son parcours. 

• • Un entrepreneur résout des problèmes. Sa mission est de rendre heureux ses clients en comblant une demande ou un besoin (ex : hébergement de prostituées, conflit avec les hôteliers)

• • Ne pas avoir peur de l’échec et du regard des autres. D’une part, la peur de l’échec représente souvent un puissant frein au fait d’entreprendre. D’autre part, la mentalité et politique française ne seraient pas en faveur des entrepreneurs, en particulier à cause de la fiscalité confiscatoire et assassine. 

• • Il ne faut pas avoir peur de quitter le système éducatif. Pour l’auteur, les études supérieures enferment les étudiants dans le schéma du salariat et restreignent leurs possibilités de dessiner la vie qu’ils souhaitent vivre. 

• • S’entourer pour avancer efficacement. “Tout seul, on va plus vite. Ensemble, on va plus loin.” Raphaël Carteni recommande de se former de manière efficace et rencontrer des gens positifs. Il conseille, entre autres :
    • participer à des formations ou des session de networking sur des sujets où l’on veut progresser
    • Oser échanger avec son mentor, ou quelqu’un qui nous inspire et qui a les résultats que l’on souhaiterait avoir
    • Recruter des prestataires pour résoudre les problématiques auxquelles on est confronté (sur sur fiverr.com ou sur upwork.com)
  • Se projeter dans la peau de la personne que l’on souhaite devenir.  Pour prendre les bonnes décisions, il faut se demander « Qu’aurait fait la personne que je souhaite devenir (ou votre mentor) dans cette situation ?” puis d’agir conformément à la projection.

Conclusion : Des bancs de la fac à l’indépendance financière

Le schéma classique pour développer son indépendance financière consiste à entreprendre pour bâtir des business qui génère du cash et investir ces bénéfices dans l’immobilier, la bourse et d’autres actifs.

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Retour sur la page du projet Résumés de livre

Gabriel Jarrosson est un entrepreneur, un investisseur privé et un business angel. Dans son livre, mes secrets d’investisseur, il partage ses conseils pour investir dans 3 domaines : les start-up, les cryptomonnaies et l’entreprenariat. Il décrit des critères objectifs et analytiques pour prendre de bonnes décisions d’investissement.

Le livre se compose de 4 parties :

• • sa vision de l’enrichissement et de l’investissement
  • ses critères pour investir dans les start-up
  • ses critères pour profiter du potentiel des crypto-monnaies
  • ses conseils pour se lancer dans l’entreprenariat et créer son business

Pour ce résumé, je synthétiserai les principes et astuces qu’il partage dans les 4 sections du livre. C’est parti !

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Résumé : Mes secrets d’investisseur

1. Gagner plus pour gagner plus

Dans la première partie du livre, Gabriel Jarrosson présente plusieurs concepts clés sur l’investissement. 

• • Créer et vendre sa société pour s’enrichir. Pour l’auteur, la voie royale pour gagner de l’argent est de monter une entreprise, la développer pendant quelques années, trouver un acheteur et la revendre. 
  • Investir pour l’argent mais pas que… . Si l’on met de côté la dimension financière, l’investissement permet de 
    • soutenir de jeunes projets et les aider à se réaliser
    • Créer des emplois
    • Dé-corréler son temps et sa rémunération
  • Tirer profit des intérêts composés. L’une des clés pour s’enrichir consiste à réinvestir ses gains au lieu de les dépenser.

• • Ne pas avoir peur de perdre de l’argent. L’échec est une formidable manière d’apprendre et d’améliorer ses compétences. Pour l’auteur, « Plus [on] perd de l’argent dans l’investissement, plus [on a] de chance d’en gagner par la suite “
  • Diversifier intelligemment. L’auteur conseille d’investir dans plusieurs secteurs comme l’immobilier, la bourse, l’entrepreneuriat, les crypto-monnaies, les start-up, les métaux précieux. Pour chaque secteur, il recommande d’investir uniquement dans quelques placements financiers, ceux pour lesquels on a la conviction de faire une belle plus-value.

• • Maîtriser les risques. Plus un investissement est risqué, plus il est potentiellement rentable. Moins il est risqué, moins il est rentable. Réduire son risque, c’est d’acquérir une bonne connaissance du milieu, une bonne maîtrise des informations clés et avoir de solides critères d’investissement.
  • Profiter de l’ubérisation de l’investissement. Il est de plus en plus facile d’investir. Les plateformes actuelles rendent l’investissement facilement accessible aux particuliers, même avec un petit capital. 
  • Éviter de trop faire. Un investisseur malin limite ses décisions. Car, plus on prend de décisions, plus on a de chance de se tromper et de perdre de l’argent. 

2. Les start-up

9 critères d’investissement

Gabriel Jarrosson propose 9 critères personnels pour bien sélectionner les start-up dans lesquelles investir.

Critère #1 : L’équipe 

Il n’existe pas de méthode simple pour mesurer le potentiel d’une équipe. Néanmoins l’auteur a constaté plusieurs points communs entre les équipes qui réussissent.

• • Elles sont composées de profils complémentaires 
  • Les membres partagent une vision commune et sont animés par une mission 
  • Elles savent résoudre leurs conflits internes et sont capables de se remettre en question
  • Les membres ont déjà de l’expérience dans la création de start up

Critère #2 : L’avantage injuste

Un avantage injuste est un élément qui ne pourra pas être facilement obtenu par une entreprise qui se lancerait dans un projet similaire, comme par exemple :

• • Une grosse avance sur les autres (en termes de chiffre d’affaires, en R& D, etc.)
  • un avantage relationnel (valorisation d’un réseau personnel), 
  • Un coût de transfert (cher ou difficile pour le client de partir), 
  • Une marque établie et connue (rare pour une startup).
  • Une spécificité défendable, brevet, propriété intellectuelle, secret de fabrication, 

Critère #3 : Le marché

La startup doit s’intégrer sur un marché porteur et en croissance ou sur les marchés en émergence comme celui de l’intelligence artificielle, la blockchain, l’IoT, wearable tech, la voice-tech, et tout ce qui a un lien avec l’environnement.

Critère #4 : La scalabilité et les effets d’échelle

Une entreprise en avenir doit être capable de répliquer à grande échelle ce qu’elle a fait à petite échelle jusqu’à présent. De bons indicateurs sont le fait qu’un client rapporte plus que son coût d’acquisition ou encore le fait d’avoir une stratégie cohérente pour savoir comment augmenter les coûts variables avec l’augmentation de l’activité.

Critère #5 : La monétisation

La start-up doit avoir une stratégie cohérente pour gagner de l’argent.

Critère #6 : La marge

La marge est l’argent dont l’entreprise dispose réellement pour se développer. L’idéal est :

• • Vendre des produits avec une marge élevée, comme les business spécialisés dans le haut de gamme, l’édition de logiciels.
  • Proposer des produits ou services avec de petites marges mais sur de très gros flux. C’est la stratégie de VISA,  Amazon, Airbnb ou Uber.

Critère #7 : La valorisation

Il convient d’identifier les possibilités de développement du projet et d’estimer le potentiel de chaque option.

Critère #8 : Le cash-burn

Le cash-burn est l’argent que consomme la start-up chaque mois pour fonctionner normalement. L’idéal est d’investir sur un projet où les recettes dépassent les dépenses. Néanmoins on peut noter qu’au démarrage d’une startup, l’argent gagné est généralement nul car il est réinvesti dans le développement.

Critère #9 : La traction

Il s’agit d’une forme de preuve que le marché désire une solution et souhaite l’adopter. Idéalement, le produit ou service proposé par l’entreprise doit être considéré comme le meilleur existant et doit s’arracher.

Le processus d’investissement dans une startup

Pour sélectionner les startup dans lesquelles investir, Gabriel Jarrosson propose de vérifier si les projets respectent ces 9 critères afin de filtrer rapidement les plus intéressants. Dans un second temps, il recommande d’analyser plus précisément les startup restantes en s’intéressant à des données plus spécifiques comme le taux de rétention des clients, le coût d’acquisition,  les gains générés par chaque client, au processus commercial, à la personnalité des fondateurs, etc.

3 recommandations supplémentaires

• • Comprendre que l’investissement dans une startup n’est pas un investissement liquide. On ne peut pas récupérer instantanément son capital. Cette caractéristique implique de ne pas investir de l’argent dont on pourrait avoir besoin.
  • Se rapprocher d’un club de business angels,  investir sur les plateformes de crowd-equity ou rejoindre un club privé pour se lancer
  • Automatiser ses prises de décisions pour éliminer les erreurs humaines.

3. Les crypto-monnaies

Pour l’auteur,  les crypto-monnaies sont aujourd’hui le seul investissement asymétrique au monde. C’est-à-dire que le risque de perte est significativement moins important que le potentiel de gain.

De plus, elles possèdent plusieurs autres avantages  :

• • Leur fonctionnalité a le potentiel d’en faire des monnaies supérieures aux monnaies étatiques.
  • La blockchain représente une technologie avantageuse, qui offre une rapidité et une facilité d’utilisation dignes d’Internet.
  • La quantité de tokens d’une même cryptomonnaie est fixe. Par exemple, personne ne peut créer des bitcoins supplémentaires.
  • Les crypto-monnaies permettent de transférer des centaines de millions de dollars à travers le monde en quelques minutes et pour quelques centimes de commission.

Les deux façons d’investir dans la crypto-monnaie

Gabriel Jarrosson explique qu’il y a deux manières d’investir dans les cryptomonnaies : 

• • investir lors d’une ICO (Initial Coin Offering). Il s’agit d’une entrée de la crypto-monnaie sur le marché public.
  • investir dans une monnaie déjà en circulation.

Mes critères d’investissement dans les crypto-monnaies

Critère #1 : L’équipe

L’équipe qui crée sa crypto-monnaie doit rendre son produit attractif pour les nouveaux investisseurs. Un indicateur pertinent pour mesurer l’engagement de l’équipe est la fréquence à de parution des nouvelles fonctionnalités, mises à jour ou debug. Les projets très actifs en publient toutes les semaines.

Critère #2 : L’utilité des tokens

Un token est un actif numérique pouvant être transféré sans duplication entre deux acteurs sur Internet. L’auteur conseille de s’intéresser principalement aux Equity tokens (aussi appelés security tokens) et les Utility tokens.

Critère #3 : Tokenomics

Il s’agit des règles économiques qui régissent le token. Il faut s’intéresser, entre autres, au nombre de tokens en circulation et à l’évolution de ce nombre.

Critère #4 : Utilité de la blockchain

La blockchain est une technologie informatique permettant de réaliser des transactions entre inconnus en toute confiance en garantissant l’incorruptibilité des données. Il convient d’identifier si la blockchain est un véritable avantage pour ce projet.

Critère #5 : Produit / Prototype

Gabriel Jarrosson recommande d’investir dans les projets qui ont validé leur idée par l’intermédiaire d’un prototype.

Critère #6 : Programme de “vesting”

Un programme de “vesting” est un contrat interdisant aux investisseurs de revendre leurs tokens avant une certaine date. Cela laisse le temps au projet de se stabiliser et de montrer ses premiers résultats.

Compléments :

L’auteur conseille de se fixer un objectif avant d’investir dans n’importe quelle cryptomonnaie. Par exemple, on peut se dire :  « Je revendrai cet investissement crypto lorsque j’aurais atteint xxx € » ou « lorsque j’aurais fait x5 sur mon investissement ».

Gabriel Jarrosson prédit un fusion du domaine des start-up avec celui de la crypto-monnaie vont fusionner. Principalement car les crypto-monnaies permettent de financer rapidement un projet et la blockchain est un outil égalitaire.

Pour investir dans les crypto-monnaies, il suffit de faire appel à une plateforme appelée un exchange. Il s’agit d’un site Internet où l’on peut acheter (et vendre) des crypto-monnaies contre des euros. L’une des plus célèbres plateformes est Coinbase. 

4. L’entrepreneuriat

Pour l’auteur, l’entreprenariat est la meilleure manière d’investir car les avantages sont multiples.

Les avantages de l’entrepreneuriat

• • l’absence de corrélation entre les gains et la somme investie au départ
  • Le risque financier est quasi nul, car le potentiel de gain d’un business est illimité et il est possible de commencer avec seulement quelques euros.
  • l’entrepreneuriat permet de développer des compétences managériales (Organisation, gestion de projet, suivi de budget, etc.) qui sont prisées dans les entreprises. Ainsi, si le projet échoue, il sera possible de rebondir.
  • l’entrepreneuriat permet d’acquérir des connaissances pour investir. Gabriel Jarrosson recommande ainsi aux investisseurs de devenir entrepreneur en parallèle. Il leur conseille de créer un petit projet, à côté de leur travail.

Les clefs pour réussir

Pour l’auteur, la difficulté majeure dans l’entreprenariat est la capacité à persister face à l’échec. Il propose un petit guide pour créer son entreprise. Les clés abordées sont :

• • Comprendre que les idées ne valent rien. C’est l’exécution qui prime
  • Choisir un projet qui nous passionne
  • Ne pas rester bloquer sur la technique
  • Écouter attentivement les feedback
  • Intégrer la réflexion de la marge dès le départ du projet

Les 7 erreurs à éviter

Gabriel Jarrosson partage également sept erreurs à ne pas commettre dans l’entrepreneuriat.

• • Attendre pour se lancer
  • Ne pas déléguer / tout faire soi-même
  • Croire qu’il faut se lancer à plein temps
  • Créer une société dès le premier jour
  • Passer du temps sur le business plan
  • Dire “On va faire de la com” et croire que ça suffit
  • S’associer avec un salarié

Automatiser son business

Enfin, l’auteur conseille de toujours chercher à automatiser son business afin de gagner du temps. Il suggère de se baser sur le concept de muse. Une muse est un business qui tourne sans que son propriétaire n’ait à intervenir. C’est le cas pour les business basés sur  : 

• • l’affiliation
  • la vente de produits digitaux et certains produits physiques
  • La publicité
  • L’immobilier.

Conclusion

 Les 3 formes d’investissement que propose l’auteur sont :

• • L’investissement dans les start-up
  • L’investissement dans les crypto-monnaies
  • L’entreprenariat

Gabriel Jarrosson dispense une dernière recommandation à la fin du livre : Investir en soi-même en lisant des livres, en regardant des vidéos, en se formant, car l’apprentissage permanent est le meilleur des investissements.

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Thami Kabbaj est un entrepreneur, auteur, investisseur, formateur et conférencier. Il est spécialisé dans le domaine de la finance et du trading. Dans son livre,  AGIR – Thami Kabbaj, il partage un processus pour développer sa liberté financière. Sa méthodologie se schématise par l’acronyme AGIR :

• • A pour Apprendre
  • G pour Gagner plus
  • I pour Investir
  • R pour Retraite, Repos ou encore Rêves.

Pour ce résumé, je vais reprendre les grands principes qu’il aborde dans les quatre étapes de sa méthodologie.

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Résumé : Agir – Thami Kabbaj

AGIR : le processus le plus efficace pour devenir libre financièrement

Dans la première partie du livre, Thami Kabbaj présente son parcours, ses réflexions sur la liberté financière, ses erreurs et les leçons qu’il a tirées de ses expériences.

Les 3 critères de la liberté financière

Pour lui, la liberté financière correspond à 3 choses :

• • Avoir la possibilité de s’installer dans l’endroit de ses rêves
  • Pouvoir payer toutes ses dépenses sans avoir à compter son argent
  • Pouvoir utiliser son temps librement.

Ne pas être dépendant d’une seule source de revenu

Par son parcours, l’auteur illustre le fait qu’il est dangereux de tout miser sur sa carrière. Il est préférable de ne pas être dépendant d’une seule source de revenus. A l’inverse, il faut investir dans de multiples actifs pour développer sa liberté financière. Pour citer ses mots : “La véritable clé du succès consiste à accumuler un maximum d’actifs et à générer de nombreux revenus passifs.”

Première étape : APPRENDRE

Pour s’enrichir, il faut se former, mais aussi désapprendre et éliminer certaines croyances limitantes. L’auteur partage plusieurs clés pour éliminer les blocages par rapport à l’argent et changer d’état d’esprit. 

L’auteur insiste sur le fait qu’il ne faut jamais se plaindre. Il entend par là qu’on a toujours une part de responsabilité dans ce qui nous arrive et dans notre manière de réagir à chaque situation.

Pour se former et acquérir le bon état d’esprit, il conseille de modéliser celles et ceux qui ont réussi. Le secret est de se former auprès des personnes qui ont déjà obtenu des résultats en lisant leurs livres, en regardant leurs vidéos, en écoutant leurs podcasts ou suivant leurs formations… .

Deuxième étape : GAGNER PLUS

Après avoir acquis de solides compétences, la deuxième étape consiste à booster ses revenus le plus rapidement possible. Pour l’auteur, l’argent est le carburant de la liberté financière. L’objectif est de créer un écart aussi important que possible entre ce que l’on gagne et ce que l’on dépense, puis d’investir la différence. Sa formule de la liberté financière se résume en une addition de 4 composantes:

Liberté financière = Millionaire mindset + épargne + investissement + prise de risque.

Se payer en premier

L’un des points les plus importants en matière de liberté financière est le fait de se payer en premier. Lorsqu’on reçoit son salaire,  on a tendance à payer tout le monde avant soi. On va payer son loyer, ses factures … puis on va épargner l’argent qu’il reste. Le fait de se payer en premier consiste à faire l’inverse. C’est à dire épargner une fraction de son salaire avant de le dépenser. 

5 solutions pour multiplier ses revenus

Thami Kabbaj propose plusieurs pistes pour gagner plus et ainsi être capable d’épargner plus.

• • Privilégier les métiers très rémunérateurs comme banquier d’affaires, trader, ingénieur, programmeur, informaticien ; les professions libérales (médecins, experts-comptables, …)
  • Exercer un job en parallèle de son occupation principale
  • Consacrer du temps à l’investissement et à la création d’actif – Par exemple, développer un business en ligne (blog, chaîne YouTube), écrire un livre, investir en immobilier ou en bourse.
  • Avoir une rémunération basée sur sa performance comme vendeur, trader, ou une profession libérale
  • Privilégier le fait de faire ses études dans une grande école car les salaires à l’embauche sont généralement plus élevés.

L’auteur insiste particulièrement sur deux autres solutions pour développer ses revenus. 

Créer un business en ligne : un Mini-Empire sur Internet ou MEI

Un MEI consiste à développer une activité qui va générer des revenus en ligne comme un blog, un site de e-commerce… . Pour Thami Kabbaj, un business en ligne possède plusieurs avantages :

• • exercer sa passion et apporter un maximum de valeur aux autres
  • s’adapter au nouveau monde
  • opérer depuis n’importe quel endroit de la planète
  • démarrer sans salariés
  • automatiser les tâches qui peuvent l’être pour se libérer du temps
  • créer un actif et faire en sorte qu’il travaille pour soi pendant de nombreuses années
  • démarrer sans capitaux importants.

Avant de développer un MEI, l’auteur conseille de s’assurer du potentiel du sujet sur internet et de maîtriser les trois dimensions suivantes :

• • L’acquisition du trafic
  • L’aspect produit pour développer une offre exceptionnelle
  • La vente pour convertir les prospects en clients.

Booster ses revenus grâce au trading

Ce chapitre du livre est très dense en informations. Pour ne pas alourdir ce résumé, j’ai condensés quelques conseils très généraux présentés par l’auteur. 

• • Sélectionner son courtier avec attention, car il convient de porter une attention particulière aux frais de courtage, à la fiabilité et l’efficacité de la plateforme de trading.

• • Être conscient des différentes phases d’apprentissage.
    • L’euphorie des débuts qui est une phase où l’on accumule une masse considérable de connaissances et on a l’impression de progresser rapidement.
    • La stagnation. Il s’agit de l’assimilation du trop-plein d’informations, d’une période de questionnement et de perte de motivation 
    • L’abandon ou le déclic
  • Utiliser un simulateur pour s’entraîner et valider sa stratégie
  • être réaliste et connaître ses objectifs et attentes

Troisième étape : INVESTIR INTELLIGEMMENT

Il existe plusieurs grands domaines d’investissement :

• • l’immobilier locatif. Toucher des loyers grâce à la mise en location du parc immobilier
  • les droits d’auteurs (livres, musique, création artistique)
  • Les dividendes d’un business
  • l’investissement sur de petites sociétés avec de fortes perspectives de croissance
  • L’investissement boursier (dividendes sur actions et ETF)

Pour Thami Kabbaj, la meilleure stratégie d’investissement consiste à développer des revenus passifs dans chacun de ces domaines. L’auteur détaille particulièrement l’investissement boursier et immobilier.

Investir en bourse

La stratégie d’investissement boursière consiste à investir le plus rapidement possible dans des ETF. Cette approche est très simple et permet de dupliquer la performance du marché et capitaliser sur les rendements composés. Pour éviter les krach boursiers, il recommande d’utiliser la technique du DCA  (Dollar Cost Averaging) qui consiste à ne pas tout miser sur un seul moment, mais à investir dans la durée. Pour plus d’information sur le sujet, je vous recommande la lecture du livre épargnant 3.0 d’Edouard Petit. 

Investir en immobilier

En matière d’immobilier, la clé de la réussite est très simple : acheter en dessous du prix du marché un bien qui a de fortes chances d’être loué rapidement et sur lequel il est possible de générer un cash-flow positif. Le cash-flow correspond au flux de trésorerie généré par l’investissement. Un cash-flow est positif si les loyers perçus sont supérieurs aux mensualités de crédit, aux autres charges et taxes. 

Les grands principes pour mettre en place cette stratégie immobilière sont :

• • Acheter un bien en dessous du prix du marché. Cela nécessite de négocier et  bien connaître son marché, …
  • Augmenter la valeur du bien, par exemple avec des travaux de rénovation, du home staging (relooking)…
  • Optimiser la gestion du bien pour augmenter la rentabilité (mettre en place une location saisonnière, de la colocation…)
  • Se constituer une dream team et un réseau (un agent immobilier, professionnels du bâtiment, un avocat…)
  • Investir uniquement si le cashflow est positif

Quatrième étape : VIVRE UNE VIE EXTRAORDINAIRE

La dernière étape du processus AGIR consiste à profiter pleinement de la vie. L’auteur propose plusieurs principes pour s’engager sur le chemin de la réussite :

• • Développer sa propre vision du succès. Thami Kabbaj recommande d’écrire ses objectifs et de les mettre en évidence
  • Combattre la peur et sortir de sa zone de confort
  • S’entourer de personnes positives
  • Agir maintenant, car il n’existe pas de meilleur moment pour commencer. Comme le dit ce proverbe Le meilleur moment pour planter un arbre était il y a 20 ans. Le deuxième meilleur moment est maintenant. 

Conclusion : Agir – Thami Kabbaj

Pour Thami Kabbaj, le secret de la liberté financière repose sur l’acronyme AGIR : 

• • Apprendre : se former et développer ses compétences
  • Gagner plus : épargner et booster ses revenus
  • Investir : développer une multitude de revenus passifs
  • Rêver : profiter pleinement de la vie

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T Harv Eker est un auteur, businessman et conférencier canadien. Il est connu pour ses théories sur la richesse et la motivation. Dans le livre, Les Secrets d’un esprit millionnaire, il explique les causes du succès financier. Il partage les clefs pour penser et réussir comme les « riches ». Il donne des pratiques et stratégies pour maîtriser le “jeu de l’argent” et s’enrichir.

Son livre se compose de 2 parties. Il explique d’abord comment et pourquoi notre conditionnement et notre schéma mental sur l’argent déterminent notre destinée financière.  Il donne ensuite 17 principes pour entreprendre des changements profonds vis-à-vis de l’argent. Pour ce résumé, je vais synthétiser les grands principes abordés dans le livre.

Une petite précision avant de commencer. Je vais beaucoup employer le mot « riche » et « pauvre » pour ce résumé. Par « riches », je désigne les personnes qui maîtrisent les principes financiers et par « pauvres » j’entends les personnes qui ne les maîtrisent pas.

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Résumé : Les secrets d’un esprit millionnaire

Notre schéma mental sur l’argent détermine notre destinée financière

L’argent et la richesse sont des résultats

Tout comme la santé, la maladie, ou notre poids… l’argent et la richesse sont le résultat de nos comportements.

Il faut agir pour atteindre le succès financier

Ça peut paraître évident, mais c’est primordial. L’inaction n’a jamais rendu riche. Et malheureusement, il ne suffit pas d’agir pour réussir, il faut entreprendre les bonnes actions.

Nos actions sont déterminées par notre mental.

En effet, notre caractère, nos croyances, notre conditionnement influent sur nos pensées. Nos pensées affectent nos sentiments, nos sentiments déterminent nos actions et nos actions engendrent nos résultats.

Si l’on veut changer ses résultats et comportements, il faut d’abord changer ses pensées et ses croyances

C’est ce qu’explique James Clear dans le livre Atomic Habits (lien vers la page du résumé), il faut changer l’invisible avant de changer le visible.

Les 3 clefs du changement : prise de conscience, compréhension et dissociation

1. 1. Prendre conscience du comportement à changer. On ne peut pas changer quelque chose que l’on ignore.
   2. Comprendre les causes de ses comportements
   3. Se dissocier des causes extérieures et se focaliser sur celles pour lesquelles on a un impact

Tout l’enjeu de la réussite financière réside dans le fait d’ancrer dans son esprit les bons réflexes pour investir et gérer ses finances personnelles. À la différence des pauvres, les riches ont intégré les principes pour prendre des décisions saines et de s’enrichir.

12,5 principes propres à la réussite financière

Prendre la responsabilité de “créer sa vie idéale”

Il vaut mieux agir plutôt que subir. Les riches agissent, les pauvres subissent.

 « Jouer pour gagner » vs « jouer pour ne pas perdre » (loi de l’intention)

La loi de l’intention dit qu’il arrive ce que l’on projette. On peut constater que les riches se concentrent sur l’enrichissement, alors que les pauvres tentent de ne pas tout dépenser. En fait, les riches jouent pour gagner alors que les pauvres jouent pour ne pas perdre.

Se concentrer sur les opportunités plutôt que sur les obstacles

En se concentrant sur les opportunités, les riches tendent à s’élever au-dessus de leurs problèmes. En se focalisant sur les obstacles, les pauvres se laissent submerger par leurs problèmes.

• • les pauvres tendent à se trouver des excuses et se prouver que ça ne marche pas
  • La classe moyenne pense « je suis presque sûr que ça marche ».
  • Les riches pensent « cela va marcher parce que j’agis pour ».

Finalement, le secret n’est pas d’éviter, d’atténuer ou de se débarrasser de ses problèmes, mais de les traverser. Pour ce faire, il faut être orienté « solution » en essayant d’élaborer des stratégies et des plans pour répondre aux défis qui se présentent.

Identifier ses objectifs

Pour l’auteur, la plupart des gens n’ont pas ce qu’ils veulent, car ils ne savent pas ce qu’ils veulent. Or selon la loi de l’intention : les résultats seront où l’attention se concentre.

Penser et agir sur le long terme

Malheureusement, nous avons tendance à privilégier naturellement la facilité et les gratifications immédiates. On préfère jouer à des jeux vidéo plutôt que d’aller faire du sport. On préfère manger un fastfood le midi plutôt que de prendre le temps de préparer sa gamelle la veille, et il en va de même pour l’argent. On préfère dépenser son argent pour acheter des choses qui nous font plaisir, plutôt que bloquer son argent une dizaine d’années pour s’enrichir en investissant. Or le succès financier repose davantage sur des actions « long terme » qui seront bénéfiques avec le temps.

S’entraîner à gérer son argent

Pour ce faire, l’auteur suggère d’avoir un compte « pour jouer ». ll s’agit d’un compte avec un petit montant que l’on gère comme si l’on avait déjà atteint le succès financier. L’idée est d’acquérir progressivement les compétences financières en gérant un petit capital.

Se payer en premier

L’idée est de mettre de côté au moins 10% de l’argent que l’on gagne. Ce montant doit uniquement être utilisé pour investir et créer des revenus passifs. À titre indicatif, l’auteur recommande la répartition du budget suivante :

• • 50% sur un compte courant pour payer les dépenses récurrentes
  • 10% sur un compte « d’investissement » pour créer des revenus passifs
  • 10% sur un compté « économie long terme » pour se constituer un capital afin d’anticiper de futures grosses dépenses
  • 10% sur un compte « éducation » pour s’éduquer tout au long de sa vie (se payer des livres, des formations …)
  • 10% sur un compte de « dons » pour faire profiter de son argent à autrui.

Investir pour développer des sources de revenus passifs

Contrairement aux pauvres qui travaillent dur pour l’argent, les riches font travailler l’argent pour eux. L’auteur identifie 2 sources de revenus passifs :

• • Le rendement du capital (l’argent travaille tout seul)
  • Créer un business

Acheter de l’immobilier

Comme il le dit lui-même : « n’attendez pas pour acheter de l’immobilier, achetez de l’immobilier et attendez ». “Don’t wait to buy real estate, buy real estate and wait.”

Chercher une rémunération qui est fonction de la valeur que l’on apporte au monde (loi du revenu)

Les riches préfèrent être payés en fonction de leurs résultats. Les pauvres choisissent d’être payés en fonction de leur temps. Petite précision, il n’y a rien de mal à être payé en fonction de son temps, excepté si la valeur que l’on apporte au monde est supérieure aux revenus que l’on touche. Pour avoir une idée de la valeur que l’on apporte au monde on peut se poser la question : à combien de gens mes efforts et mes services profitent-ils ?

S’associer avec des personnes positives

Du fait que nous avons tendance à copier les comportements des personnes que l’on côtoie, nous avons tout intérêt à nous entourer de personnes positives avec des objectifs similaires aux nôtres. D’ailleurs, l’auteur explique que le succès financier serait directement corrélé à l’entourage. Les riches se concentrent sur leur proche et leur réseau alors que les pauvres se concentrent sur leurs revenus et l’argent.

Sortir de sa zone de confort

Pour reprendre une citation du livre : « si vous envisagez de faire uniquement ce qui est facile, la vie sera dure. Mais si vous envisagez de faire ce qui est dur, la vie sera facile ». (« If you are willing to do only what’s easy, life will be hard. But if you are willing to do what’s hard, life will be easy.“)

Il faut comprendre que chaque chose est inconfortable au départ, mais au fur et à mesure que l’on persévère, l’inconfort se dissipe et notre zone de confort s’agrandit. Pour l’auteur, notre niveau de réussite est directement égal à la taille de notre zone de confort.

Le développement personnel mène au succès

Entraîner et perfectionner son propre esprit est la compétence la plus importante que l’on puisse posséder pour réussir et être heureux. Les riches apprennent et évoluent constamment alors que les pauvres pensent qu’ils savent déjà tout. Or malheureusement, si l’on fait ce que l’on a toujours fait, on continuera à avoir ce que l’on a toujours eu. Il est donc indispensable d’apprendre et changer si l’on veut s’enrichir et plus généralement grandir.

Conclusion : les secrets d’un esprit millionnaire

Nous avons vu dans la première partie que nos croyances sur l’argent déterminent notre destinée financière. Pour s’enrichir, il est donc indispensable de changer ses croyances. Pour se faire, il faut ancrer des principes sains dans son esprit. C’est uniquement à partir de ce moment que l’on pourra prendre de nouvelles décisions et créer de nouveaux résultats.

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Laurent Criado est Entrepreneur depuis 2003. C’est un professionnel du bâtiment spécialisé dans les problématiques de l’habitat. Dans le livre Le guide pratique de l’achat immobilier, il partage une méthodologie fiable, étape par étape pour acheter un logement de qualité. 

Cette synthèse résume les grandes idées que l’auteur aborde dans les 6 parties du livre. 

• • les fondamentaux de l’achat immobilier
  • les différentes options d’achat
  • l’enquête préliminaire à réaliser avant la sélection du bien
  • l’analyse de l’environnement du bien
  • la préparation de la visite
  • la visite

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Résumé : Le guide pratique de l’achat immobilier

Partie 1 : Les fondamentaux – 8 erreurs à éviter

Tout d’abord, Laurent Criado partage 8 erreurs à éviter lorsqu’on achète un bien immobilier :

• • Privilégier l’achat immobilier avant de clarifier son projet de vie. Il est primordial de choisir un logement qui colle parfaitement à ses besoins.  
  • Acheter au petit bonheur la chance. Un achat immobilier nécessite des efforts pour déterminer et trouver ce que l’on veut. 
  • Se fier uniquement au coup de cœur. Un achat sécurisé demande du temps et un décision rationnelle.

• • Acheter un bien surcoté. Seules 3 variables affectent le coût du logement :
    • • le coût du foncier (prix de l’emplacement)
      • le coût de construction
      • le niveau de finition
    • Se priver d’un avocat, car il va vérifier tous les aspects juridiques du projet
  • Surestimer ses capacités financières, matérielles et techniques
  • Se concentrer uniquement sur l’obtention du crédit, sans en comprendre les tenants et les aboutissants. Quelques points à ce sujet :
  • un crédit est fonction du ratio d’endettement qui se calcule en additionnant les charges annuelles de l’emprunteur (loyers, pensions, crédits…) et en divisant le tout par les revenus totaux.
  • les critères favorables à l’obtention d’un crédit sont :
    • le montant de l’apport personnel
    • la stabilité des revenus
    • la capacité à épargner
    • la valeur intrinsèque du bien
  • Un prêt immobilier correspond à plusieurs paramètres : un taux, une assurance, des frais de garantis, des frais de remboursement anticipé, des frais d’options…
  • Croire que le statut de propriétaire est n’est pas une lourde charge de travail

Partie 2 : Les différentes options d’achat

Le choix repose sur 2 critères principaux : acquérir un logement neuf ou ancien et soit en individuel ou en collectif. 

Laurent Criado dédie un chapitre pour présenter chaque option. Qu’importe l’option choisie, on retrouve plusieurs recommandations communes  :

• • Se déplacer sur place pour la visite du bien ou du terrain 
  • Analyser l’environnement du bien

• • • Mener une enquête pour recueillir les informations administratives, les informations sur le voisinage, le constructeur, les artisans choisis…
    • Porter une grande attention aux documents et contrats (éventuellement les faire vérifier par son avocat)
    • Ne pas se focaliser sur le prix mais sur les solutions. L’auteur explique que “la meilleur stratégie* consiste à planifier ses travaux avec précision, à choisir les bons matériaux et à imaginer, en détail le projet d’implantation. Il n’est pas question de chercher le prix le moins cher.” (*pour faire des économies)
  • “Ne jamais croire le vendeur tant qu’on ne l’a pas vérifié soi-même.”
  • Prendre son temps et ne pas céder à la pression des professionnels qui poussent à agir vite. 

Partie 3 : Enquête préliminaire

L’enquête préliminaire consiste à recueillir les informations sur le bien pour éviter de faire des visites inutilement.

Dénicher des offres

Laurent Criado préconise de combiner différentes sources pour effectuer ses recherches : 

• • les biens en agence (généralement il s’agit d’offres ‘nouvelles’)
  • le bouche à oreille
  • les sites web spécialisés
    • www.seloger.com : annonces de professionnels
    • www.leboncoin.fr :  annonces de professionnels et particuliers
    • www.pap.fr : annonces de particuliers
    • www.annoncesjaunes.fr : annonces des Pages jaunes
    • www.immonot.com : sites d’annonces de notaires
    • www.immobilier.notaires.fr : site officiel de l’immobilier des notaires
  • les sites de réseaux immobiliers (Orpi, Century 21, Foncia…)
  • les sites des agents locaux
  • les sites de niches
  • les réseaux d’agents indépendants

Décrypter les annonces pour mieux en déjouer les pièges

Pour Laurent Criado, Les annonces d’un bien doivent permettre de 

• • dresser un premier bilan en terme d’habitabilité
  • étudier l’état de l’habitat et les éventuels travaux à envisager

Les informations à rechercher dans une annonce

• • lieu : ville et quartier
  • type de bien : appartement, maison, loft, ancienne usine
  • type de propriété : copropriété, emplacement, ascenseur, individuel, mitoyen
  • superficie : superficie loi Carrez
  • un plan ou un croquis
  • stationnement
  • le montant des charges
  • Les informations sur les pièces
    • la cuisine
    • la pièce de vie (idéalement orientée sud/sud ouest)
    • les chambres (minimum 9m² par chambre)
    • salle de bains
      • la taille de la douche ou de la baignoire
      • les équipements indispensables (une vasque, rangement, grand miroir, éclairage, un plan, une douche/baignoire, sèche serviette
      • la superficie et les possibilités d’aménagement
      • la nécessité d’une rénovation
    • les mezzanines (une mezzanine est une installation en dur sous laquelle on peut aisément se tenir debout et qui est supposée libérer de la place dans la pièce qu’elle surplombe)
    • les pièces annexes : cave, grenier, 
    • le dressing
    • le jardin, la cour

En parallèle, les photos sont une aide précieuse pour ce travail d’analyse. L’idéal est d’avoir une photo par pièce.  Dans tous les cas, l’absence de photos doit être synonyme de vigilance.

Les moyens d’enquête

• • Localiser le bien sur google map en croisant les informations des différentes annonces parues sur le bien
  • Appeler le vendeur, mais sans prétendre que l’on est intéressé
  • Utiliser des outils de recherche en ligne. Par exemple la plateforme GéoCatalogue (www.geocatalogue.fr) permet de visualiser des données et cartes produites par les acteurs publics
  • Si l’on a identifié l’adresse, on peut aussi effectuer une recherche cadastrale sur le site du gouvernement pour trouver les informations administratives (www.cadastre.gouv.fr )
  • étudier le marché immobilier local pour identifier les biens similaires afin de croiser les informations et voir si l’annonce est surcoté
    • estimer le nombre de biens en concurrence dans votre secteur de recherche
    • évaluer la pression concurrentielle entre les agences
    • calculer le prix au mètre carré dans le secteur convoité

Partie 4 : Analyse de l’environnement

L’analyse de l’environnement porte sur plusieurs aspects

• • la vie courante / vie pratique. Il s’agit de vérifier la proximité des commerces, grandes surfaces, commerces auto-moto, dessertes de transports, services publics, équipements sportifs…)
  • l’éducation. Il faut étudier la proximité des différents établissements et structures liées au domaine de l’éducation. Pour ce faire, il est possible de trouver les informations sur l’annuaire de la plateforme education.gouv
  • l’emploi et le contexte économique. Il convient de vérifier que le lieu est approprié à son projet professionnel. l’insee et impot.gouv permettent de se renseigner 
  • l’accès à la santé. Il faut enquêter sur la couverture du territoire en professionnel de santé et en équipements. Le but est d’éviter de se retrouver avec un bien éloigné de tous les services de soins ou d’urgence.
  • la sécurité. 
    • vérifier l’implantation de la police/gendarmerie par rapport au bien
    • contrôler les statistiques de la zone géographique concernant la sécurité des biens et des personnes
    • analyser les risques majeurs (événements naturels ou technologiques, risque nucléaire, gaz, pétrole, site industriel, aeroport…) 
    • vérifier la qualité de l’air et de l’eau
    • vérifier les perturbations des radiofréquences (antennes)
    • vérifier la présence des lignes électriques
  • l’aspect culturel. Il faut enquêter sur la présence des médiathèques, cinéma, théâtre musée, …

Si l’achat d’un bien parait toujours intéressant après l’enquête  préliminaire et la phase d’analyse de l’environnement alors il est temps de préparer la visite

Partie 5 : préparer la visite du bien

Laurent Criado explique que la préparation de la visite consiste à : 

• • Centraliser les informations sur le bien dans un dossier
  • Prévoir du matériel d’inspection (une tenue adapté au terrain, des outils de mesure, lampes torches, appareil photo, carnet…)
  • Connaitre les 4 points clés à vérifier à l’intérieur :
    • la cuisine (coût élevé)
    • la salle de bain (coût élevé)
    • l’installation de chauffage et la production d’ECS
    • l’électricité

• • Maîtriser les techniques de prises de photos et de mesures
    • techniques de balayage
    • réception téléphonique et réseau
    • mesure métrique
  • Connaître les types de matériaux et les principaux problèmes associés*

*A ce propos, le livre regorge de détail sur ce point, mais dans un soucis de synthèse, je n’ai pas inclut ces éléments dans mon résumé.

Partie 6 : effectuer la visite d’un bien ancien construit

Laurent Criado donne d’abord 3 règles de bases :

• • arriver en avance au rendez-vous pour gagner du temps
  • prendre des photos
  • effectuer une analyse du général au particulier et du haut vers le bas

Le mode opératoire

Le mode opératoire proposé est le suivant  :

1. 1. Identifier sa première impression sur la commune, le quartier, la rue, le bien
   2. Appréciez l’extérieur du bien. S’il est problématique où s’il ne convient pas, il vaut mieux arrêter la visite immédiatement 
   3. Récupérer un dossier récapitulatif des caractéristiques du bien (plan ou croquis, diagnostics techniques, impôts locaux, les charge d’énergie annuelles…)
   4. Lancer une reconnaissance globale (extérieur et intérieur) pour avoir une impression globale qui se dégage.
   5. Examiner le terrain en vérifiant :
      1. son accessibilité et sa configuration (stationnement)
      2. son état et entretien
      3. les réseaux (présence du coffrage)
      4. la superficie
      5. les nuisances (sonores, visuelles, olfactives, sécuritaires)
   6. Examiner l’extérieur du bâtiment
      1. la toiture
      2. les façades (état visuels, matériaux, végétation, remontée d’humidité)
      3. le confort thermique
         • interaction des matériaux entre eux
         • l’environnement des bâtiments
         • l’année de construction
   7. Examiner “le premier pas”.
      1. vérifier la porte d’entrée car elle est liée à la sécurité et au budget
      2. préparer l’examen intérieur en ayant 
         • un croquis d’ensemble
         • l’avis sur le niveau général car il est souvent représentatif de la tenue intérieure du bien
         • le niveau de finition
   8. Inspecter les pièces une à une
      1. Réaliser un examen préliminaire général en se basant sur la vue, l’ouïe, l’odorat et toucher
      2. Prendre des photos
      3. Prendre les mesures
      4. Vérifier les ouvertures
      5. Vérifier les émetteurs de chauffage
      6. Vérifier le plafond, les murs, le sol
   9. Réaliser les inspections spécifiques
      1. Salle de bain
      2. la cuisine
      3. véranda
      4. terrasse
      5. l’électricité
      6. l’installation de chauffage
      7. la production d’ECS (eau chaude sanitaire)
   10. Si copropriété, vérifier : 
       1. les éléments administratifs
       2. faire l’état des lieux (extérieurs, façades, interphone, hall d’accueil, parking, parlier, escalier, local poubelle…)

Avant de conclure, j’aimerais préciser les points que j’aborde très succinctement dans ce résumé sont détaillés avec une grande précision dans le livre. Par exemple l’auteur explique très précisément les éléments à vérifier dans la cuisine, pour l’électricité et tous les éléments que j’ai cité précédemment. 

En conclusion, je vous recommande vivement la lecture du livre si vous cherchez des conseils pratiques pour acheter un bien immobilier. Laurent Criado présente une méthodologie et des conseils concrets pour filtrer les biens les plus prometteurs et d’écarter les logements sans intérêts.

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Charles Morgan est psychologue et un investisseur privé aguerri. Il possède un blog sur la liberté financière. Dans son livre, Les secrets de l’immobilier, il partage ses connaissances pour investir dans l’immobilier. Il présente des méthodes et des outils utilisables durant les grandes étapes du processus d’investissement immobilier.

Le livre se compose de 8 chapitres :

• • Chapitre 1 : Comprendre les principes de base sur l’investissement immobilier
  • Chapitre 2 : Financer l’achat de bien immobilier
  • Chapitre 3 : Trouver et reconnaître les bonnes affaires
  • Chapitres 4 et 5 : Connaître les 2 grandes stratégies immobilières (mise en location / revente)
  • Chapitre 6 : Négocier, faire une offre et acheter
  • Chapitre 7 : Débuter quand on est pauvre (base de la gestion des finances personnelles, les principes du succès)
  • Chapitre 8 : Le plan pour acheter en 8 semaines.

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1ère partie :

2ème partie :

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Première partie :

Deuxième partie :

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Résumé : Les secrets de l’immobilier

Chapitre 1 : Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Pour Charles Morgan, l’immobilier est le meilleur moyen pour s’enrichir.

• • Les rendements sont élevés, car il est possible d’investir avec un effet de levier.  On peut emprunter de l’argent et autofinancer le bien grâce aux loyers engendrés.
  • La sécurité du capital investi. L’immobilier est une chose matérielle et tangible qu’il est possible d’assurer contre les risques.
  • La valeur des biens immobiliers augmente régulièrement,  car la population croit, les terrains disponibles sont limités, les prix des matériaux augmentent (matières premières et énergies)
  • Créer de la richesse par ses actions. On peut améliorer la valeur d’un bien immobilier en le rénovant, en améliorant sa gestion, en le divisant ou en changeant son affection…
  • Se protéger de l’inflation
  • Payer moins d’impôts
  • Se constituer un patrimoine. Acheter de l’immobilier permet de se constituer un capital progressivement. À chaque remboursement du crédit, on acquiert une fraction de la valeur du bien. À l’inverse, les non-propriétaires perdent de l’argent tous les mois.
  • Développer son indépendance financière, car il est possible de générer des revenus passifs.

Après avoir expliqué les raisons qui font que l’immobilier est un excellent investissement, Charles Morgan détaille les grandes étapes du processus d’achat.

Chapitre 2 : Financer l’achat des biens immobiliers

Organiser son financement

Le financement d’un achat immobilier est fonction de 3 composantes :

• • ses objectifs
  • sa capacité d’emprunt
  • la répartition de ses sources de financements

Choisir un financement adapté à ses objectifs

Dans un premier temps, il faut choisir une stratégie d’investissement adaptée à ses objectifs. Charles Morgan présente 2 grandes stratégies d’investissement immobilières :

• • 1ère stratégie : Acheter pour conserver.  L’objectif est d’autofinancer l’achat d’un bien et générer un flux de trésorerie positif grâce à l’encaissement des loyers. Il s’agit d’un investissement « long terme » sur plus de 5 ans. Pour cette stratégie, que nous détaillerons plus tard, l’auteur conseille de faire un emprunt à taux fixe sur une longue période pour ce type d’investissement.
  • 2ème stratégie : Acheter pour revendre. L’objectif est d’acheter en dessous du prix du marché et revendre le bien rapidement quitte à le rénover un peu. L’horizon de placement varie de quelques mois à quelques années. Le financement de cette stratégie repose sur un emprunt à taux variable avec un levier maximal de rendement.

Peu importe la stratégie choisie, il est indispensable de déterminer sa capacité d’emprunt avant d’investir.

Déterminer sa capacité d’emprunt

Les possibilités de financement dépendent de la situation et des ressources de l’emprunteur.

Identifier ses sources de financement

Il existe plusieurs sources de financement :

• • ses fonds propres (l’argent que l’on possède)
  • un crédit hypothécaire (un crédit bancaire)
  • un emprunt à court terme (prêt à des proches, une hypothèque rechargeable, autre deuxième crédit à la banque …).

Les crédits hypothécaires

Les crédits hypothécaires sont les sources de financement les plus classiques. La banque prête de l’argent à l’investisseur pour qu’il puisse financer l’achat du bien. La banque se rémunère grâce aux intérêts du prêt et le bien acheté fait office de garantie. C’est-à-dire que si l’emprunteur n’est pas en mesure de rembourser le prêt alors la banque se saisit de la propriété pour récupérer son capital.

Les différents types de prêts hypothécaires

• • Le prêt avec remboursement par mensualités constantes
  • Le prêt avec remboursement constant en capital
  • Le prêt à terme fixe

Les taux d’intérêt

Les taux d’intérêt des banques dépendent de plusieurs facteurs :

• • le taux d’emprunt des pays sur les marchés financiers
  • La variabilité du taux (taux fixe, taux variable). Les taux “fixes” sont plus élevés
  • La quotité empruntée (quotité = rapport entre montant emprunté et valeur de l’immeuble en garantie). Il s’agit de la marge de sécurité qu’à la banque si elle doit récupérer le bien
  • La durée de l’amortissement. Plus la durée du prêt est longue, plus les intérêts seront élevés. Généralement, les investisseurs immobiliers choisissent la durée la plus longue, car, même si les taux sont plus élevés, le montant mensuel à rembourser est plus faible. Cela permet de minimiser les liquidités et maximiser le cash flow.

Quelques recommandations de prudence

Charles Morgan partage plusieurs recommandations pour financer son investissement.

• • Utiliser le levier financier que dans les limites que permet le cash-flow
  • Être certain d’acheter un bien de qualité avant de contracter une dette
  • Mettre en place une structure juridique adéquate
  • Avoir une réserve financière au cas où les choses tourneraient mal
  • Chercher le taux d’intérêt le plus bas
  • Améliorer son immeuble afin d’augmenter ses revenus locatifs
  • Solidifier régulièrement sa situation
  • Réduire son endettement quand le marché immobilier est en haut du cycle
  • Augmenter le levier financier juste après que le marché immobilier ait atteint son bas de cycle
  • Réduire le risque avec l’âge
  • METTRE DE L’ORDRE DANS SES FINANCES PERSONNELLES AVANT UNE GRANDE DÉPENSE

Chapitre 3 : Trouver et reconnaître les bonnes affaires

Identifier ses critères d’achat

Charles Morgan propose de tenir compte de 7 critères :

• • L’emplacement.
    • Proximité des transports, des écoles, des commerces…
    • L’accessibilité par rapport à son lieu de résidence et son lieu de travail
    • Le quartier ne doit pas être situé dans une zone en déclin de la ville
    • L’aspect du quartier (visuellement agréable, espaces verts)
    • Un niveau de criminalité bas
    • Des ventes immobilières soutenues
    • Occupés par la classe moyenne
    • (vue sur l’eau)
  • Le type de bien immobilier
    • Maisons unifamiliales
    • Appartements
    • Immeubles
    • Locaux commerciaux…
  • Les caractéristiques du bien (nombre de chambre, surface, garage, jardin, balcon…)
  • La gamme de prix
  • L’état du bien et l’ampleur des travaux (neuf, rénovation)
  • Le profit minimum (si la stratégie est d’acheter pour revendre rapidement)
  • Le cashflow minimum (si la stratégie consiste à acheter pour conserver et mettre en location)

Se renseigner sur le marché immobilier local

Pour trouver de bonnes affaires, il est indispensable de se renseigner sur marché immobilier local.

Pour cela, il y a 2 options :

• • Suivre les avis de quelqu’un qui connait le marché
  • Devenir soi-même un expert du marché immobilier en faisant de nombreuses visites

Les cycles du marché immobilier

Se renseigner sur le marché immobilier c’est aussi comprendre ses cycles.

Trouver de bonnes affaires correspondant à ses critères

Une fois que l’on connaît ses critères d’achat et que l’on s’est renseigné sur le marché immobilier local, on peut alors chercher les bonnes affaires. Pour cela, Charles Morgan conseille :

• • Utiliser plusieurs canaux pour ses recherches
    • Internet
      • Les sites d’annonces immobilières
      • Les sites des principaux journaux locaux
      • Les sites des agences immobilières
      • Les sites des notaires ou des fédérations de notaires
    • La presse imprimée
    • Les annonces de ventes par des particuliers
    • Les annonces « à louer »
    • La prospection dans le quartier cible
    • Les ventes publiques
  • Visiter les propriétés et tenir un journal de recherche
  • Déterminer le prix moyen au mètre carré dans le marché ciblé afin de le comparer avec le prix des propriétés que l’on visite. Pour calculer le prix moyen du marché ciblé, il convient de calculer la moyenne du prix du mètre carré d’une dizaine de propriétés similaires à celle que l’on recherche.

Chapitre 4 : Acheter pour conserver et louer

Lorsque l’on achète dans le but de conserver ou louer, il y a un principe central à respecter :

GÉNÉRER UN CASHFLOW POSITIF (c’est-à-dire un flux de trésorerie excédentaire) ! Les loyers mensuels perçus doivent être supérieurs à la somme des remboursements d’emprunts et à la somme de toutes les dépenses payées par le propriétaire (factures, taxes…).

Types de biens pour la mise en location

D’après l’auteur, il existe une multitude de types de biens immobiliers adaptés à cette stratégie d’investissement locatif :

• • Les maisons unifamiliales (pas le plus adapté)
  • Les appartements
  • Les garages et emplacements de parking
  • Les locaux commerciaux, les bureaux et les bâtiments industriels
  • Les terrains nus
  • Les immeubles à plusieurs appartements (meilleurs investissements)
    • Prix de revient moindre au m² et à l’unité locative
    • Dispersion du risque
    • Économie d’argent (achat notaire, frais de dossier, travaux rénovations, taxes foncières
    • Économie de temps
    • Un marché plus restreint

Néanmoins, le meilleur type de bien est un immeuble de rapport* déjà opérationnel (qui ne nécessite pas de travaux). *Un immeuble de rapport est une propriété qui possède plusieurs unités locatives (ex : appartements).

Acheter un immeuble de rapport

L’investissement dans un immeuble de rapport permet de diluer le risque. Dans le cas d’un appartement simple,  si le locataire ne paie pas le loyer ou si personne n’occupe l’appartement (=vacance locative),alors le propriétaire ne touche aucun revenu. Par contre, dans le cas d’un immeuble de rapport, si un des locataires ne paie pas, l’investisseur touche quand même les loyers des autres occupants.

Financer l’achat d’un immeuble de rapport

Un immeuble de rapport coûte généralement plus cher qu’un simple appartement. Néanmoins, il est possible d’obtenir un emprunt plus conséquent. En effet, les banquiers considèrent les revenus locatifs comme un supplément de revenu. Il est donc possible de réaliser un emprunt supplémentaire correspondant à 75% revenus locatifs mensuels estimés.

Analyser la valeur d’un immeuble de rapport

Pour déterminer si un immeuble de rapport est une bonne affaire, Charles Morgan suggère d’estimer le potentiel de l’immeuble en le comparant aux autres biens similaires dans le même secteur. Concrètement, il faut comparer le taux de capitalisation de l’immeuble à la moyenne des taux de capitalisation des immeubles similaires. Le taux de capitalisation correspond au résultat net d’exploitation annuel ((revenus locatifs – les dépenses) divisé par le prix de vente.

Taux de capitalisation = résultat net d’exploitation annuel ((revenus locatifs – les dépenses) / prix de vente

Vérifier que le cashflow est positif

Un des points essentiels dans cette stratégie d’investissement est qu’il est indispensable de s’assurer que le cashflow soit positif. Pour ce faire il faut calculer les revenus locatifs mensuels, y soustraire les dépenses (mensuelles) et les remboursements des dettes.

Cashflow = revenus locatifs – dépenses – remboursements des dettes

Les revenus locatifs

Les revenus locatifs correspondent au montant du/des loyer(s) (vacances locatives comprises).

Les dépenses de fonctionnement

Elles correspondent à tous les éléments que doit payer le locataire :

• • Les frais à la charge du propriétaire
  • Les fournitures (l’eau, le chauffage, l’électricité)
  • Les assurances (assurance contre le vide locatif, incendie…)
  • Les taxes et impôts (Taxes foncières, impôts sur le revenu sur les loyers)

Les remboursements des dettes 

Les remboursements des dettes correspondent au montant des mensualités de l’emprunt.

On peut noter que la stratégie de financement influence directement sur le cashflow. Par exemple, plus la durée d’emprunt est courte, plus les mensualités seront élevées et plus il sera difficile d’avoir un cashflow positif.

Attirer et garder de bons locataires

Du fait que l’investissement locatif consiste à autofinancer un bien grâce aux loyers, il est primordial de trouver de bons locataires pour assurer des revenus réguliers et éviter les vacances locatives. L’auteur partage 4 recommandations :

• • Prendre le temps de sélectionner les locataires
  • Avoir un contrat de location en béton
  • Réagir rapidement pour faire les réparations pour éviter de dégrader la relation et éviter que le problème s’aggrave
  • Vérifier régulièrement ses comptes pour réagir rapidement si les loyers ne sont pas payés.

Chapitre 5 : Acheter pour revendre

La stratégie consiste à acheter un bien à un prix en dessous du prix du marché et le revendre le plus rapidement possible. Pour l’auteur, le point clef est de connaître le prix de revente avant d’acheter.

Analyser les propriétés

La méthodologie que propose Charles Morgan consiste à déterminer le prix de l’acheteur et d’y soustraire la somme de tous les coûts et profits désirés afin de déterminer le prix d’achat maximum.

1 – Déterminer la Valeur Après Rénovation (VAR)

Premièrement, il faut déterminer le prix moyen du secteur en faisant la moyenne des prix d’une dizaine de propriétés comparables.

2 – Estimer le coût des travaux de rénovation

Pour estimer le coût des travaux, on peut faire établir des devis par plusieurs entrepreneurs.

Déterminer les travaux à effectuer

• • Les réparations nécessaires
    • Sécuriser la maison
    • Nettoyer à fond
    • Réparer tout ce qui est cassé (vitres, portes…)
    • Remettre en état de fonctionnement
    • Réparer les accidents et leurs conséquences
  • Attention aux problèmes de structure
    • Y a-t-il des fissures sur les murs
    • Est-ce que la maison penche
    • Est-ce que toutes les portes et les fenêtres s’ouvrent librement ?
  • Les rénovations esthétiques (peintures, revêtements, salle de bain, cuisine).
  • Les transformations possibles
    • Ouvrir les espaces
    • Réduire des espaces et créer des pièces supplémentaires
    • Ajouter des équipements
    • Convertir des espaces
    • Améliorer l’isolation acoustique
    • Créer une vue
    • Éliminer une vilaine vue
    • Améliorer la luminosité
    • Ajouter une nouvelle surface
    • Améliorer les performances énergétiques

3 – Déterminer les frais d’achat, de garde et de vente

Les frais d’achat correspondent aux frais de notaire. Les frais de garde correspondent aux fournitures telles que l’eau, l’électricité, les assurances… Les frais de vente sont les taxes à charge du vendeur, les obligations légales (certificats de performance énergétique), les commissions de l’agent immobilier et les frais de publicité.

4 – Déterminer le coût de financement

Le coût du financement est fonction du montant, du taux d’intérêt et de la durée du prêt. Pour un investissement basé sur la revente, l’idéal est de faire un emprunt à terme fixe afin de rembourser le prêt une fois que l’on vend.

5 – Déterminer le profit minimum

Il s’agit de définir la plus value minimale que l’on souhaite obtenir à la fin de l’opération en prenant en compte les taxes et impôts sur les bénéfices.

6 – Déterminer le prix d’achat maximum

Il s’agit de soustraire à la valeur après rénovation :

• • le coût des travaux
  • les frais d’achat, de garde et de vente
  • le coût de financement
  • le profit minimum
  • les taxes et impôts

Si après analyse, le prix de vente d’une propriété est inférieur ou égal au prix d’achat maximum calculé alors il y a de grandes chances pour que l’investissement soit profitable.

Rénover

La stratégie de revente nécessite généralement de rénover la propriété avant de la revendre. L’auteur dégage quelques principes :

• • planifier les travaux longtemps à l’avance (avant la date de signature de l’acte d’achat)
  • faire appel à un entrepreneur général pour faire établir un devis éventuellement pour réaliser les travaux si c’est la première opération
  • Agir en accord avec les réglementations

Vendre avec profit

Charles Morgan partage plusieurs conseils pour vendre avec profit :

• • Prévoir la vente avant d’acheter
  • S’intéresser aux types de biens que les gens recherchent
  • Apprendre à vendre un bien immobilier
    • Connaître les arguments de vente et des astuces de négociation. Faire une liste de tous les aspects positifs du bien  susceptibles d’attirer les acheteurs avant de diffuser l’annonce
    • Anticiper les critiques éventuelles
    • Faire remarquer les possibilités de transformation
    • Faire jouer la concurrence entre les acheteurs (regrouper plusieurs visites le même jour)
    • Établir une fiche d’information (sur le bien)
    • Faire réceptionner les offres d’achat par votre notaire
    • ne pas signer trop vite
  • Maîtriser le staging (=l’art de bien présenter une propriété)
    • Nettoyer et ranger le logement
    • Réparer les petits défauts ou dégradations
    • Dépersonnaliser l’endroit
    • Harmoniser le bien
    • Enlever les meubles
    • Ajouter des éléments de décoration
    • Enlever et remplacer les objets non inclus dans la vente
    • Éliminer les traces des animaux domestiques
    • Faire l’entretien du jardin
  • Chercher des biens immobiliers qui nécessitent peu de dépenses pour les rendre prêts à vendre
  • Avoir un plan B
  • Chercher les propriétaires motivés
  • Ne pas être trop avide
  • Garder une réserve d’argent
  • Être préparé à l’imprévisible
  • Se constituer un réseau d’experts
  • Estimer le plus précisément possible le coût des travaux

Chapitre 6 : Négocier, faire une offre et acheter

Le processus d’achat

Le processus d’achat d’un bien immobilier se compose de 3 étapes :

1. 1. L’offre d’achat. Il s’agit d’un accord écrit sur le prix.
   2. Compromis de vente. c’est la signature d’un avant-contrat et le versement d’un acompte
   3. Signature de l’acte définitif devant un notaire qui correspond au paiement du solde et remise des clefs.

Faire une offre d’achat

Charles Morgan partage 3 points d’attention lorsqu’on fait une offre d’achat :

• • S’assurer que l’on est prêt. C’est à dire :

• • • avoir rencontré le notaire
    • être certain de pouvoir financer l’achat
    • rencontrer un banquier ou organisme de crédit pour obtenir une simulation de prêt
    • être certain du coût des travaux
    • être certain de la qualité  du bâtiment quitte à le faire expertiser
    • être sûr de ses calculs

• • Faire une offre que le vendeur considérera.
    • Laisser une petite marge de manœuvre de 5 à 10% du prix maximum
    • Faire une offre ferme
    • Faire une offre très basse (si l’on n’est pas pressé)
  • Se ménager une porte de sortie en se couvrant avec des clauses suspensives.
    • L’achat est conditionné à l’acceptation du crédit par la banque de l’acquéreur.
    • L’achat est conditionné au rapport positif de l’expert immobilier sur la qualité de la construction
    • La propriété doit être expertisée pour un prix égal ou supérieur au prix de vente
    • Le contrat doit être approuvé par le notaire de l’acheteur
    • Le contrat est conditionné aux réparations effectuées par le vendeur avant l’acte définitif de vente

Attention à ne jamais signer un contrat stipulant qu’en cas de non-obtention du prêt, c’est le courtier ou l’agent immobilier du vendeur qui se chargera de le trouver.

L’art de négocier

2 principes de négociation

Il y a principalement 2 grands enjeux lors d’une négociation :

• • Masquer ses émotions. Lorsqu’on effectue des visites on ne doit pas laisser paraître que l’on est intéressé. Cela pourrait inciter le vendeur à hausser ses prix ou ne pas négocier.
  • Rechercher les motivations du vendeur. Par exemple, si l’on détecte que le vendeur est pressé de vendre, on peut supposer qu’il a plus de chance d’accepter nos conditions sans négocier. Bien sûr, le vendeur a aussi tout intérêt à masquer ses émotions. Durant la visite, il peut être intéressant d’essayer de savoir si :

• • • Le vendeur a-t-il déjà acheté une autre maison ou appartement ?
    • Depuis combien de temps  le vendeur possède-t-il le bien ?
    • Quelqu’un a-t-il déjà fait une autre offre ?

Quelques techniques et astuces de négociation

• • Utiliser les deux plus grands déclencheurs de l’esprit humain
    • Le désir du gain (qu’est ce que le vendeur recevra de la vente ?)
    • La peur de la perte
  • Démontrer la justesse de son offre
  • Prouver que l’on a les moyens d’acheter
  • Mettre de l’argent sur la table
  • Apporter une solution aux besoins du vendeur (envisager la transaction comme une collaboration)
  • Faire des concessions

Enfin Charles Morgan présente des erreurs à éviter

Éviter les erreurs de négociation

• • Payer le premier prix demandé
  • Mettre toutes ses cartes sur la table dès le début
  • Faire une offre beaucoup trop basse
  • Enchérir contre soi-même
  • Faire une offre « à prendre ou à laisser »
  • Trop parler
  • Répondre à une offre non écrite

Une fois que le vendeur et l’acheteur ont formalisé par écrit leur accord sur le prix, l’offre est considérée comme acceptée. Il convient alors de faire inspecter l’immeuble, d’obtenir les devis pour les travaux et finaliser le financement.

Chapitre 7 : Comment débuter quand on est pauvre

Choisir une stratégie d’investissement

Charles Morgan présente 4 stratégies

• • Acheter un immeuble de plusieurs unités locatives, en habiter une et louer le reste
  • Acheter un appartement ou une maison unifamiliale, y habiter, rénover et revendre
  • Rester locataire et acheter un bien mis en location qui s’autofinance
  • Rester locataire et acheter un bien à rénover pour le revendre rapidement

Peu importe la stratégie choisie, il y a 3 règles d’or :

• • Acheter dans un quartier avec un potentiel de croissance de valeur de l’immobilier
  • Acheter en dessous de la valeur du marché
  • Ajouter de la valeur en rénovant

Les grands principes financiers

La voie la plus sûre pour commencer à bâtir sa liberté financière consiste à épargner et investir avec sagesse au cours de sa vie professionnelle afin de constituer un patrimoine et générer des revenus passifs.

Il est indispensable de prendre le contrôle de ses finances personnelles. Il faut notamment :

• • faire ses comptes mensuellement
  • établir un budget
  • Se payer en premier → épargner une fraction de ses revenus pour ne pas dépenser tout ce que l’on gagne.
  • rembourser ses dettes

La psychologie de succès

L’auteur partage aussi des principes sur la psychologie du succès :

• • Visualiser sa réussite pour tirer profit de la loi d’attraction

• • Comprendre les 4 composantes de la réussite

• • • une vision claire
    • un désir ardent
    • une foi inébranlable
    • de la persévérance

• • Rien ne remplace l’action

Chapitre 8 : Un plan pour démarrer en 8 semaines

Les 5 premières semaines

Les 5 premières semaines doivent permettre de devenir expert du marché que l’on a sélectionné. Charles Morgan suggère :

• • Regarder au moins 500 annonces ciblées
  • Visiter 20 propriétés
  • Assister à 2 ventes publiques
  • Faire l’analyse du cashflow d’au moins 10 propriétés ou 10 calculs de PAM (Prix d’achat maximum)

Première semaine

• • Clarifier sa situation financière de départ
  • Déterminer sa stratégie d’investissement
  • Définir ses critères de recherche
  • Commencer à étudier son marché immobilier

Deuxième semaine

• • Connaître sa capacité d’emprunt
  • Connaître sa taxation immobilière
  • Redéfinir ses objectifs et critères en fonction de ces informations
  • Continuer à approfondir sa connaissance du marché
  • Commencer à visiter

De la troisième semaine à la cinquième

• • Approfondir sa connaissance du marché
  • Analyser les propriétés correspondant à ses critères

De la 6e à la 8e semaine

• • Déterminer la propriété à acheter
  • Estimer correctement le coût des travaux
  • Se tenir prêt à faire une offre
  • Amorcer le processus d’achat

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